L'encadrement des loyers, parmi les priorités de Cécile Duflot, ministre du Logement

1. Propositions pour développer l'offre de logements, en particulier de logements sociaux : - Maintenir un objectif de construction élevé en veillant à l'adaptation de leur localisation et à leur accessibilité à la majorité des ménages : le HCF fait sienne la préconisation du Conseil d'Etat de "déverrouiller les principaux obstacles à la production de l'offre" de logements, actualiser les normes juridiques, techniques et environnementales en les mettant en cohérence ; instaurer un quota minimum de logements à loyers accessibles dans tout programme de construction. - Renforcer la loi SRU : accroître les sanctions pour les communes en infraction avec la loi ; mettre en œuvre plus systématiquement le droit de préemption urbaine par les préfets et leur possibilité de passer des conventions avec les organismes sociaux ; élever le taux de logements sociaux obligatoires de 20 à 25 voire 30% dans les zones tendues. - Lutter contre la rétention de terrains non bâtis et de logements vacants : réformer la fiscalité sur les plus-values afin d'inciter la vente plus rapide de terrains pour empêcher les propriétaires à différer les ventes pour profiter du caractère dégressif du taux de taxation dans le temps aujourd'hui applicable ; en zones tendues, augmenter la taxation sur les logements vacants et améliorer leur recensement et l'information aux propriétaires. 2. Propositions pour adapter et dynamiser la gestion du parc social : - Poursuivre les avancées sur la transparence des critères d'attribution - Faire évoluer les modalités de fixation des loyers : prendre en compte les revenus des locataires et prendre pourquoi pas en compte le taux d'effort qui ne devrait pas alors dépenser 20%. - Encourager la mobilité au sein du parc social : des changements de situation mieux pris en compte, avec diminution de loyer en cas de mobilité pour un logement plus petit. 3. Propositions pour favoriser la mise en location de logements à des conditions raisonnables - Encadrer les relations locataires/bailleurs dans le parc privé : encadrement des loyers pour les premières locations et les relocations, mais en faisant attention à ce que cela ne conduise pas à décourager les propriétaires de louer ; le HCF propose également l'idée d'un système de bonus-malus sur les loyers selon le prix de location au m2. - Développer, voire généraliser, la garantie des risques locatifs : permettre sa généralisation effective, certains membres du HCF proposant d'explorer la piste d'une mutualisation des cautions locatives afin de créer un Fonds de garantie universelle et mutuelle associant le secteur public et le privé. - Encourager l'intermédiation locative 4. Propositions pour restaurer l'efficacité des aides personnelles au logement - Ne pas déconnecter les aides personnelles de la dépense de logement - Restaurer l'efficacité des aides personnelles au logement : il faut réduire les disparités des taux d'effort, entre zones géographiques ou entre parcs privé et social - les locataires du privé ont par exemple un taux d'effort deux fois supérieur à ceux du public. Pour réduire les coûts des aides revalorisées, il faudrait néanmoins cibler les ménages dont le taux est le plus important. Et de proposer en solution alternative également, la création d'un "bouclier logement", taux d'effort maximal, fixés en fonction du revenu et de la composition du ménage.

5. Propositions pour faciliter l'accession à la propriété

- Maintenir des mécanismes protecteurs pour les ménages afin d'éviter les taux d'effort abusifs ou des systèmes de taux trop risqués - Recentrer les aides à l'accession en limitant les effets d'aubaine : réserver par exemple le PTZ+ aux ménages les plus modestes - Réfléchir au rétablissement d'aides à l'accession et à la réhabilitation des logements dans le parc ancien 6. Propositions pour préserver les familles d'une dégradation de leurs conditions de logement - Prévenir les expulsions en cas d'impayé de loyer - Lutter contre la précarité énergétique et la privation d'eau - Lutter contre l'habitat indigne : imposer par exemple aux copropriétaires des provisions pour travaux, qu'ils récupèreraient en tout ou partie au moment de la vente du bien - Renforcer les moyens des Fonds de solidarité pour le logement (FSL) et harmoniser leurs conditions d'intervention Retrouvez l'avis au complet sur le site du HCF.

Les propositions du HCF n'ont pas manqué de faire réagir. A l'AFP, Christophe Hodré, responsable du logement au sein de l'Union des familles laïques a déclaré : "C'est du beau travail, nous assistons à un dérèglement du marché et il faut loger en priorité ceux qui en ont le plus besoin". La Fondation Abbé Pierre, même si elle soutient aussi le renforcement de la loi SRU, met néanmoins en garde contre un renforcement de l'aide aux familles modestes avec enfants car, si cela est fait "à volume constant", "cela voudrait dire qu'on favorise les foyers très modestes au détriment des foyers modestes", selon le délégué général de la Fondation, Patrick Doutreligne, interrogé par l'AFP. Selon la Confédération syndicale des familles, plus réservée, la logique du rapport présente le risque que les quartiers d'habitat social ne deviennent de "futurs ghettos". "Il est très dommageable qu'on considère le parc social comme uniquement destiné à accueillir les plus pauvres et les exclus, car cela ne correspond ni à son histoire ni à son but", a déclaré l'une de ses responsables à l'AFP. "Il faut sortir d'une logique de file d'attente et augmenter les moyens consacrés au logement". Et de déplorer également "les silences coupables" de l'avis du HCF : "La question des aides à la pierre, qui a baissé de manière drastique ces dernières années, et celle du prélèvement financier de 275 millions d'euros par an sur trois ans sur le budget des organismes HLM y sont à peine abordées". (avec AFP)

Rappelant l'origine de la garantie des risques locatifs (GRL), créée par l'État en collaboration avec les partenaires sociaux du 1% logement, il entend en rappeler les fondements et appeler à sa sauvegarde : "(...) il n'est pas question pour moi de nier les incertitudes qui gravitent autour du déploiement durable de la GRL. Pour être très clair, ce dispositif est aujourd'hui injustement menacé par la concurrence de plusieurs produits portés par certains assureurs qui ne sélectionnent que les bons risques (salariés en CDI, etc.) pour la GLI - Garantie loyer impayé, ndlr -, et relèguent les dossiers les plus risqués sur la seule GRL. Alors qu'elle devrait être un outil facilitant l'accès au logement locatif privé du plus grand nombre pour le bénéfice de tous (bailleurs, locataires, entreprises, assureurs, Etat), la GRL est dans les faits utilisée par certains comme un simple outil de gestion dont la finalité n'est que la seule recherche de profits à court terme. Quoiqu'il en soit, je réaffirme avec fermeté que la pertinence de la GRL n'est absolument pas à remettre en cause, même si naturellement des améliorations peuvent toujours y être apportées." La GRL peut et doit jouer un rôle de premier plan Et d'ajouter que la GRL peut s'inscrire encore plus aujourd'hui dans une vaste politique d'aide au logement, notamment pour les jeunes : " (...) aujourd'hui, alors que le gouvernement projette la mise en place d'une caution solidaire destinée à faciliter l'accès au logement des jeunes, il semble opportun de préciser que la GRL, dans le cadre de son périmètre actuel, peut parfaitement jouer ce rôle, qu'elle assume d'ailleurs déjà en ayant permis à près de 150.000 ménages de moins de trente ans d'accéder à un logement privé. La GRL a par ailleurs d'incontestables atouts pour participer, à sa mesure, à la relance de l'économie. Alors qu'une étude récente du CREDOC, établit qu'en cinq ans 500.000 emplois n'ont pu être pourvus faute de possibilité pour les candidats à l'embauche de trouver un logement qui leur soit accessible dans les environs, il apparaît que la localisation des logements que la GRL couvre correspond très exactement aux zones de développement de l'emploi, à savoir l'Île de France, l'arc Atlantique, l'arc Méditerranéen, et le sillon Rhodanien."

Une GRL universelle

Le président appelle enfin de ses vœux une véritable universalisation de la GRL, qui souffre de la concurrence des produits privés d'assurance (GLI) : "Peut-on aujourd'hui rester sans réagir face aux turbulences qui entravent le plein essor et la pérennité de ce dispositif qui a largement fait ses preuves ? Dès lors, il faut être clair, et faire ensemble le choix qui demain sera de nature à redonner à notre pays toute la vitalité, la cohésion et la solidarité dont il aura grandement besoin pour traverser la crise dans les mois et les années qui viennent. Ce choix, c'est celui de faire de la GRL un dispositif universel. Comment ? En élargissant la GRL pour en faire l'unique produit assurantiel contre les loyers impayés, c'est-à-dire en regroupant la GRL et les contrats GLI existants." Et de conclure : "je tiens à réaffirmer, de toutes mes forces, que je me battrai, et avec moi tous ceux qui sont convaincus de la pertinence de la GRL, pour que nous ne laissions pas se déliter ce dispositif efficace, juste, bâti avec le ciment de la responsabilité et la recherche d'une plus grande cohésion sociale pour notre pays." Retrouvez sur Maison à part, le bilan de l'Apagl dont nous nous étions fait l'écho en avril dernier.