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combles © LB Promotoit
Pour lutter contre la pénurie de l'offre de logements et le phénomène d'étalement urbain, l'association Promotoit a édité un Livre blanc dans lequel elle détaille trois propositions qui mettraient à jour un potentiel d'environ 7 millions de logements sur le territoire français. Explications.
Face au besoin de quelque 500.000 logements par an, au désir des Français de s'offrir un logement et à leur souhait de concilier lieu de vie familiale et lieu de vie professionnelle, l'association Promotoit - créée en 2005 et qui regroupe 9 industriels dont l'activité est liée à la toiture (Terreal, Imerys Toiture, Wienerberger, Isover, Velux, Siplast, Eternit, Unilin, VMZinc) - vient de publier un Livre blanc qui présente des propositions pour augmenter l'offre de logements et répondre à une politique de densification du territoire. Intitulé "Le toit, solutions pour libérer la production de logements ", le fascicule s'appuie également sur les résultats d'une étude menée par l'Ifop pour l'association, qui révèle un fort gisement qu'il serait intéressant d'exploiter. Et propose donc trois axes de réflexion : la remobilisation du tissu pavillonnaire ; la redensification des maisons, via l'aménagement des combles ; la surélévation des logements collectifs.
La division parcellaire divise...
Au-delà des résultats qui montrent qu'une large majorité de Français refuseraient de faire construire une nouvelle maison sur une partie de leur terrain pour accueillir des proches ou même pour la louer à un tiers, Promotoit préfère miser sur les 33% de personnes favorables à ce concept de "remobilisation des tissus pavillonnaires" et veut y voir l'émergence d'un gisement inexploité de surfaces foncières, qui s'étendent sur des surfaces importantes, peu denses, et relativement bien raccordées aux centres urbains. Cela représenterait ainsi un potentiel de 6 millions de maisons individuelles dont la construction peut être envisagée dans les années à venir, soutient Promotoit. Du coup, elle s'est associé au projet BIMBY (Build in my backyard - construire dans mon jardin) qui promeut ce concept de remobilisation du tissu pavillonnaire, et qui a reçu le soutien de l'Agence nationale de la recherche. En autorisant la division des parcelles existantes, Promotoit propose également de détaxer la vente des terrains issus de division parcellaire de terrains déjà bâtis en les raccordant au régime de la résidence principale ; introduire une exonération temporaire de taxe foncière pour les propriétaires ayant utilisé une partie des fonds issus de la vente du terrain pour la rénovation énergétique de leur maison ; rendre légalement possible toute construction d'une seconde maison sur un terrain sous condition de rénovation énergétique de la première, quelles que soient les règles fixées par le PLU.Les combles, une niche à creuser
La deuxième proposition de Promotoit concerne "la redensification des maisons", via la valorisation des toits, et plus particulièrement des combles. Selon le sondage Ifop, 21% des propriétaires de maison individuelle ont le projet d'agrandir leur maison, 34% des maisons existantes ont des combles directement aménageables et 35% après surélévation de la toiture. " En raisonnant sur les 19 millions de maisons individuelles existantes en France, cela signifie que 4 millions de ces habitations pourraient être agrandies, et sur ces 4 millions, 2.6 millions d'entre elles pourraient générer 104 millions de m2 par l'aménagement des combles avec ou sans surélévation (sur la base d'une surface moyenne de 40 m2)", estime le directeur de Promotoit, Hervé Gastinel. Ce qui correspondrait en termes d'équivalent logement, à un million de logement... Un enjeu, le foncier. Lire la suite en page 2Le toit, une solution à la production de logements
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Un enjeu : le foncier
surélévation © LB Promotoit
Surtout c'est un double gain, note-t-il car " l'aménagement des combles permet non seulement de gagner de l'espace supplémentaire, mais aussi de réduire de 25% les consommations de chauffage ". L'association propose ainsi de rendre légalement possible les dépassements de COS en cas d'aménagement des combles avec réfection de la toiture, d'étendre le champ d'application de l'Eco-PTZ aux travaux d'aménagement des combles (isolation et nouvelles fenêtres de toit) et de travailler sur un dispositif fiscal d'incitation à la surélévation.
L'aubaine de la proposition de Nicolas Sarkozy
La surélévation est aussi un enjeu majeur dans le secteur du logement collectif. C'est pourquoi Promotoit fait des propositions en ce sens, en mettant l'accent sur l'importance des toitures en pente. Là encore, le potentiel de surfaces foncières se révèle très important. Dans le cadre du Grand Paris, l'architecte Michel Cantal-Dupart a mené une étude sur 12 rues de Paris et a ainsi calculé qu'il était possible de construire 466.000 m2 sur les toits tout en respectant les règles actuelles du PLU. Un calcul reproductible dans d'autres villes de France... "Recourir à la surélévation mesurée favoriserait la rénovation énergétique de l'immeuble, le toit représentant environ 30% des déperditions des bâtiments anciens, créerait de la valeur économique liée à la vente du foncier du dernier étage et permettrait d'améliorer architecturalement les bâtiments ", reconnaît Promotoit. Et la proposition de l'association d'autoriser une surélévation mesurée de tous les bâtiments anciens par un bonus des droits à construire sur l'existant, conditionné à l'amélioration énergétique du bâtiment, vient se glisser tout naturellement dans le projet de loi voté la semaine dernière à propos de la majoration de 30% des droits à construire. Une aubaine pour Promotoit, qui voit dans ce texte - s'il est pérenne après les élections présidentielles - un dispositif favorable qui lèverait les contraintes liées au PLU et à la surélévation. Car des freins existent, liés aux règles d'urbanisme ou au droit de veto des propriétaires du dernier étage. Ainsi, Promotoit souhaite une orientation, dans les zones de tension foncière, vers un droit de veto relatif des copropriétaires du dernier étage afin de favoriser le consensus pour les projets de surélévation, ainsi que l'adaptation des réglementations de sécurité et d'accessibilité au cas particulier de la surélévation. "Toutes ces propositions ne sont pas des solutions, mais seulement des axes de réflexion, tient à préciser Hervé Gastinel, président de Promotoit. Notre volonté est de montrer qu'il existe du potentiel et du gisement pour résoudre la question de la production de logements, en s'appuyant sur l'initiative privée plutôt que sur des financements publics". Un détail qui pourrait interpeller les pouvoirs publics...Un enjeu : le foncier
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