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Faire construire sa maison : mode d'emploi du contrat de constructeur

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Vous rêvez de faire construire votre maison. Si vous passez par un constructeur, vous signerez un CCMI, un contrat qui protège spécifiquement les particuliers. Que doit-il contenir ? Quelles sont vos obligations et celles du constructeur ? Éléments de réponse.
CCMI. Derrière l'acronyme, se cache le terme de "contrat de construction de maison individuelle", et un document prévu pour protéger les particuliers qui font bâtir leur logement par un constructeur. Extrêmement réglementé, le CCMI "offre un degré de sécurité juridique plus élevé que d'autres contrats de construction", insiste le ministère de l'Economie.
Le CCMI concerne la construction de votre maison individuelle à usage d'habitation sur un terrain vous appartenant. Il peut éventuellement être également signé pour la construction d'un petit immeuble ne contenant pas plus de deux logements, ou pour une maison à usage mixte (dans le cas d'une activité libérale).
Avec qui signe-t-on un CCMI ?
Deux cas de figure se présentent : Vous signez un CCMI avec fourniture du plan si le constructeur vous fournit le plan et se charge des travaux, même d'une partie minime.
Mais vous pouvez aussi signer un CCMI sans fourniture du plan si le constructeur, qui ne vous fournit pas les plans de la maison, réalise au moins les travaux de gros oeuvre, de mise "hors d'eau" et "hors d'air" du bâtiment. Le contrat de construction devra, alors, préciser qui est l'auteur du plan (ex : architecte).
Même si vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours après la première présentation du courrier contenant le contrat, vous devez lire scrupuleusement le document en amont de la signature. Que doit-il contenir ? Quelles sont vos obligations et celles du constructeur ? Éléments de réponse.
Faire construire sa maison : mode d'emploi du contrat de constructeur

Faire construire sa maison : les obligations du constructeur

Signer un CCMI avec un professionnel vous garantit que celui-ci travaille en toute légalité. Le constructeur s'engage à réaliser les travaux conformément aux règles des Codes de la Construction et de l'Urbanisme. Mais aussi, à tenir les délais et à ne pas dépasser le prix convenu dans le CCMI.
Le constructeur qui signe un CCMI possède :
- Une assurance de responsabilité professionnelle
- Une garantie de livraison à prix et délai convenus : elle vous assure que le chantier sera terminé dans les délais et sans dépassement du budget.
- Une garantie de parfait achèvement : pendant un an, le constructeur s'engage à réparer à ses frais tous les problèmes que vous lui signalerez.
- Une garantie biennale : dite de bon fonctionnement, qui couvre les dommages liés aux équipements (appareils de chauffage, électroménager, etc.).
- Une garantie décennale : elle couvre les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment.
- Une garantie de remboursement en cas de paiement avant le début du chantier
Faire construire sa maison : les obligations du constructeur

Faire construire sa maison : les grandes lignes du CCMI

Le constructeur vous présente une proposition de contrat. Prenez le temps de la lire et vérifiez qu'il contient bien :
- Les informations générales : désignation du terrain ; justification des garanties de remboursement, de livraison (souscrite par le constructeur), et de l'assurance dommages (souscrite par vous) ; mention de votre possibilité de vous faire assister par un professionnel lors de la réception des travaux ; etc.
- Les détails sur la construction : caractéristiques techniques du bâtiment ; conformité aux Codes de la Construction et de l'Urbanisme ; permis de construire ; date de début du chantier ; délai d'exécution des travaux et pénalités de retard ; etc.
- Le prix et les modalités de financement : distingo entre le coût de la maison et le coût des travaux réservés (réalisés par vos soins) ; modalités de règlement et de financement, avec détails des prêts.
- Les conditions suspensives : obtention des prêts, du permis de construire, des différentes assurances et garanties, et acquisition effective du terrain.
Si le CCMI est signé sans fourniture de plan, le contrat écrit contient moins de détails, notamment concernant les modalités de financement. Les conditions suspensives sont alors facultatives.
Le constructeur doit vous envoyer un exemplaire du contrat signé, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Faire construire sa maison : les grandes lignes du CCMI

Faire construire sa maison : les clauses bannies du CCMI

Par le passé, certains constructeurs mal intentionnés ont pu glisser, dans le contenu du CCMI, des clauses abusives. A vous de vérifier que ces clauses maintenant illicites ne sont pas inscrites dans votre contrat avant de le signer :
- Des conditions de remboursement du dépôt de garantie illégales : par exemple, sous réserve d'avoir essuyé plusieurs refus de demandes de prêts.
- L'obligation de donner mandat au constructeur pour la recherche des financements.
- L'inscription de causes légitimes de retard : mis à part en cas d'intempéries, de cas de force majeure ou de cas fortuits, le constructeur doit tenir ses délais et ne peut se cacher derrière des conditions abusivement inscrite dans le CCMI.
- L'inscription de "modifications substantielles" sur le permis de construire au point que le projet devienne différent de celui pour lequel est signé le CCMI.
- L'interdiction de visiter le chantier : vous avez le droit de vous déplacer avant chaque échéance de paiement afin de suivre l'avancée des travaux.
- L'interdiction de consigner les sommes restant dues en cas de réserve à la réception des travaux.
Faire construire sa maison : les clauses bannies du CCMI

Faire construire sa maison : la gestion des litiges dans le cadre d'un CCMI

Le CCMI impose des obligations au constructeur... mais aussi à vous, le maître d'ouvrage. Vous devez souscrire une assurance de dommage-ouvrage avant le début du chantier. Elle vous permet d'être rapidement indemnisé en cas de problèmes relevant de la garantie décennale.
En cas de "désordre" couvert par la garantie décennale, c'est-à-dire de problème constaté dans la maison terminée, vous mettez en demeure l'entreprise de réaliser les travaux de réparation. Si le constructeur ne s'exécute pas, vous signalez le litige à votre assureur par lettre recommandée, qui vous propose une indemnisation dans les 3 mois. Il s'arrangera ensuite avec l'assureur du constructeur.
En cas de litige, commencez par envoyer une réclamation par écrit (par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception) au constructeur. Si cela ne suffit pas à régler le litige, vous pouvez solliciter le médiateur de la consommation pour une médiation.
En cas d'échec, vous pourrez assigner le constructeur en référé, pour lui réclamer des dommages et intérêts. Il s'agit d'une mesure d'urgence dans laquelle un juge intervient et peut ordonner une expertise pour trancher.
Vous pouvez également assigner le constructeur devant une juridiction civile, c'est ce que l'on appelle une action de fond. Le litige est alors traité devant un juge de proximité, le tribunal d'instance voire le tribunal de grande instance en fonction de la gravité du problème.
Faire construire sa maison : la gestion des litiges dans le cadre d'un CCMI
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