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Les conseils pour arbitrer
MAP : Quels conseils donneriez-vous à un particulier qui s’interroge sur le fait d’acheter ?
G.B. : Quand on achète aujourd’hui, il ne faut pas commencer par un raisonnement financier ! La question fondamentale à se poser, c’est quel est le prix accordé à la jouissance d’être propriétaire ? C’est une valeur que l’on passe toujours sous silence au milieu d’une quantité de calculs de taux, de crédits, de suppositions difficiles – pour ne pas dire impossibles à faire (surtout au-delà de deux ou trois ans). Il faut pourtant se poser la question de son avenir dans les 5 et 10 prochaines années. Si l’on doit déménager dans les deux ans, la location n’est pas un mauvais pari car elle coûtera moins cher. Mais si c’est pour sa résidence définitive, pourquoi pas ?
MAP : Quels sont les facteurs d’arbitrage pour le particulier ?
G.B. : Il y a trois facteurs d’arbitrage entre la location et l’achat : la surface – vous voulez vivre à Paris intra-muros, ce ne sera pas forcément dans les 100 m2 escomptés – la durée de votre emprunt – en moyenne, il dure 21 ans – et enfin la localisation – choisir la banlieue coûtera moins cher, le phénomène TGV bouleverse également les choses. L’arbitrage entre les deux revient à un choix de vie : par exemple, si je veux absolument habiter Paris, certaines concessions devront se faire.
MAP : Y a-t-il d’importantes différences entre les régions ?
G.B. : Il y a une différence de pouvoir d’achat entre les régions, mais surtout liées à des considérations sociodémographiques. Vous vous doutez bien qu’entre la Creuse et Paris, la capacité d’achat n’est pas la même ! Mais ce qu’il y a d’intéressant, c’est notamment le fait que la politique des taux d’intérêt n’est pas la même partout. D’une région à une autre la différence peut atteindre 0,40%. C’est l’intérêt de recourir à un courtier : il cherchera le meilleur taux, la meilleure solution pour votre achat, de quel type de produit vous avez besoin et ce, dans tout le pays.
MAP : Peut-on se lancer dans l’achat sans apport ?
G.B. : On ne peut pas nier que l’adage « on ne prête qu’aux riches » se vérifie. L’écart entre une bonne et une meilleure offre peut être important. C’est la réalité du marché, une banque trouvera un profil moins risqué en cas d’apport... Pour avoir un meilleur taux, cela joue évidemment.
L'ACHAT PLUS CHER QUE LA LOCATION ?
MAP : Dans le contexte de marché actuel, quel est le plus cher, l’achat ou la location ?
G.B. : Fort de ce constat d’existence de facteurs difficilement – voire impossible – à déterminer à l’avance (déménagement, divorce, mutation professionnelle etc.) et toutes choses égales par ailleurs, nous avons essayé de mesurer le coût instantané d’une location et d’un achat pour le même bien immobilier. Ce ratio montre qu’à Paris, pour un loyer de 1000 €, nous avions un appartement qui, à l’achat, nous reviendrait à 1320 €/mois, pour une durée de crédit d’en moyenne 21 ans. Mais cela ne reste qu’une vision instantanée.
MAP : Cela dépend notamment de la durée de son crédit ?
G.B. : Le fait est que l’on s’endette pour très longtemps, la revente aura donc sans doute lieu avant la fin de son crédit. Sachant que la part du capital remboursé dépend de la durée du crédit prévue au départ, nous l’avons calculée au bout de 5 ans. Pour un crédit de 20 ans, elle est de 18%, à 30 ans, elle passe à 9%, à 40 ans 5% et à 50 ans, 3 % ! Le crédit sur 20 ans coûte environ 73.000 € et sur 50 ans, on dépasse 250.000 € ! Cela veut dire quoi ? Que si l’engagement porte sur un crédit étalé sur 50 ans, qu’entre temps le marché de l’immobilier a baissé de 10% en 5 ans et que l’on est obligé de revendre, non seulement nous n’aurions effectué que 3% de l’achat mais en plus nous effectuerions une moins value. Et serions seulement en situation d’acheter plus petit. Aujourd’hui de plus en plus de jeunes se lancent dans l’achat, avec un risque important de déconvenues.
Il faut donc faire attention à se poser les bonnes questions lors du choix de la durée son crédit. Aujourd’hui, sur l’année 2007, le marché se stabilise et il n’y a aucun signe de redémarrage fort de l’immobilier en 2008. La hausse des taux est compensée pour partie par les mesures fiscales. On peut donc acheter, mais on ne peut dire à l’avance si l’achat sera bon, trop de facteurs personnels entrent en compte. On ne le saura que dix ans après.
Cliquez sur suivant pour des graphiques de l'étude Empruntis/Bipe de juin 2007.
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