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Avantages et inconvénients
Les avantages à acheter occupé
"Le fait qu’il y ait une décrue sur ce type de produit aujourd’hui ne signifie en aucune manière qu’il y ait moins d’intérêt à y recourir" explique Stéphane Imowicz. Les avantages sont toujours là. En premier lieu, une décote non négligeable. Acheter occupé permet d’espérer entre 7 à 15% de baisse par rapport au prix initial. De plus, l’investissement locatif dans un appartement occupé doit permettre une plus-value substantielle : "l’achat étant moins cher au départ, la plus-value est quasiment certaine", assure le PDG d’Ad Valorem, grâce notamment à la hausse des prix. Et si le locataire part, le revendre vide permet encore d’y gagner.
Ensuite, son rendement peut être assuré si le taux d’intérêt de son emprunt est inférieur. "Par exemple, explique Stéphane Imowicz, si votre rendement est de 4% et que le taux d’intérêt de votre emprunt est de 3,5% vous y gagnez." En revanche, et c’est là où le bât blesse actuellement, si les taux sont trop hauts, le rendement du bien diminue : les loyers perçus connaissent, eux, une évolution plus modeste puisqu’elle est réglementée. Reste que sur le neuf, le produit est plus cher et la plus-value moins certaine.
Choisir entre ancien et neuf
Alors pourquoi cette préférence actuelle pour le neuf ? "La principale différence, explique Christophe Volle, tient surtout dans le fait qu’il n’existe pas de politique fiscale adaptée dans l’ancien, sauf le dispositif ‘De Robien’ qui est assez compliqué à mettre en œuvre." Non seulement il y a peu d’incitation fiscale, mais l’espace réglementaire dans le logement occupé est également plus contraignant. En amont, en ne permettant pas la mise sur le marché de suffisamment d’offres et en aval, du fait du statut de bailleur. "Il y a un effort à faire, nécessaire voire indispensable, sur la politique du logement", insiste Christophe Volle. "46% du parc locatif appartient à des particuliers : il faut les inciter à le remettre sur le marché." Et d’ajouter que l’ "empilement législatif" de ces dernières années n’a fait que compliquer les choses. La confiance des propriétaires a été encore refroidie par les dernières mesures prises, notamment concernant le dépôt de garantie. "La stabilité réglementaire, comme l’aide aux bailleurs – par exemple en baissant les frais de charges – est nécessaire à un retour de la confiance !" pour que les biens reviennent sur le marché.
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Immo 
Acheter un logement occupé, une bonne affaire ?
