Jurisprudence
Bail : pas de résiliation sans notification
Le propriétaire qui assigne son locataire afin qu’un juge constate ou prononce la résiliation du bail pour non paiement de loyers, est tenu de le notifier au préfet au moins deux mois avant l’audience. C’est sur ce motif que la cour de cassation a récemment retoqué une société HLM qui n’avait pas respecté les délais de notification. Une jurisprudence qui s’applique aussi aux bailleurs privés.
En principe, les propriétaires qui louent un bien immobilier ne peuvent mettre fin au bail avant les 6 mois précédant son échéance. Toutefois, certains "motifs légitimes et sérieux" lui permettent de résilier le contrat par anticipation. Tel est notamment le cas lorsque le locataire ne paie plus ses loyers. Mais à ce niveau, le bailleur est tenu de respecter un certain nombre de délais et de formalités relativement contraignants mais indispensables.
Ainsi lorsqu’il assigne son locataire en justice afin que le juge constate ou prononce la résiliation d’un contrat de location pour impayés de loyer, il est tenu de le notifier préalablement au préfet au moins deux mois avant l’audience. Cette obligation vise à permettre à ce dernier de saisir les organismes sociaux susceptibles de trouver des solutions pour apurer la dette locative, ou rechercher un nouveau logement. Une formalité à laquelle le bailleur ne peut échapper sous peine de voir son assignation réduite à néant.
Notification obligatoire
C’est en tout cas ce que vient de confirmer la cour de cassation dans un arrêt du 16 avril 2008 publié dans son bulletin d’information du 15 septembre. Dans le cas d’espèce, une Société HLM Auvergnate avait assigné l’un de ses locataires en paiement de loyers impayés et en résiliation du contrat de location. Le juge d’instance lui a d’abord donné raison, mais le locataire a fait appel en rappelant que son bailleur n’avait pas envoyé la notification au préfet dans les temps. La société HLM quant à elle a fait valoir que sa requête visait effectivement les impayés de loyers mais également l’absence de jouissance paisible du bien par le locataire. A ce titre, elle estimait qu’on ne pouvait lui reprocher de n’avoir pas respecté les délais, car la notification n’était selon elle imposée que pour les seules dettes locatives. Faux, répond la cour de cassation saisie par le locataire que la cour d’appel avait débouté. A partir du moment où la demande de résiliation est "notamment motivée par l’existence d’une dette locative et que la bailleresse n’avait pas procédé à sa notification préalable au représentant de l’Etat dans le délai qui lui était imparti", la demande résiliation est donc irrecevable. La notification au préfet n’est donc pas exclusivement réservée aux assignations pour défaut de paiement.
Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 avril 2008
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