Acheter à deux : une démarche qui doit être réfléchie

Maison à Part : On a tendance à dire qu'acheter à deux sans être mariés est dangereux pour les deux protagonistes. Etes-vous de cet avis ? Maître Eveillard : L'achat d'un bien immobilier à deux en union libre est de plus en plus fréquent, mais il est vrai que lorsque les couples se séparent ou que l'un des deux concubins décède, c'est très compliqué à gérer tant sur le plan fiscal que juridique, surtout au niveau de la succession. Après, tout le monde est libre de faire ce qu'il veut. Nous n'avons pas de jugement à porter. Nous sommes simplement des médiateurs et notre travail consiste à encadrer légalement le mieux possible le projet du couple. MAP : Quelles précautions faut-il prendre avant de s'engager ? Me Eveillard : Il ne faut rien cacher au notaire, être très sincère avec lui notamment sur le montant investi par chacun des concubins. Si l'un des deux réalise un apport financier après l'achat, il ne faut pas hésiter à prendre rendez-vous avec son notaire pour l'en informer et il fera les modifications nécessaires. MAP : On parle d'indivision, de Société Civile Immobilière (SCI), de tontine… Quelles sont les solutions à privilégier ? Me Eveillard : La tontine est une solution juridique très dangereuse et très limitée sur le plan fiscal. Elle ne s'applique en effet qu'au bien immobilier dont la valeur est inférieure à 76.000 €. Or, aujourd'hui, comme vous l'aurez remarqué, il est très rare de trouver une maison ou un appartement à ce prix là ! La clause de tontine n'est donc plus vraiment valable. Autre chose : cette clause génère beaucoup de conflits du fait que lorsqu'il y a un décès, celui qui survit hérite de tout sans tenir compte des enfants. L'indivision, quant à elle, reste très intéressante, à condition bien sûr d'avoir établi une convention permettant au conjoint survivant d'acquérir la quote-part du défunt. En ce qui concerne la SCI, elle présente l'avantage de constituer un patrimoine pour les deux concubins. Rappelons que cette solution n'est valable que si les couples sont totalement libres, c'est-à-dire qu'ils n'ont plus d'engagement par rapport à leurs précédents conjoints. MAP : La SCI semble être plus compliquée à gérer… Me Eveillard : La constitution de la SCI entraîne un certains nombre de formalités et de frais. Comme elle fonctionne comme une société classique, il faut par exemple déposer un dossier au greffe du tribunal de commerce, faire une insertion dans un journal d'annonces légales, un dépôt au greffe, une immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Sa gestion exige une plus grande rigueur que l'indivision : tenue d'une comptabilité, organisation d'assemblées générales, déclaration annuelle… MAP : Qu'advient-il en cas de décès de l'un des deux concubins ? Me Eveillard : Le conjoint survivant dispose d'un délai de six mois pour régler la succession de l'autre. Un temps très court pour réunir tous les documents juridiques et fiscaux du défunt. Il est donc important de se rendre chez son notaire sans tarder même si les circonstances ne sont pas très gaies. MAP : Finalement, est-ce que le plus simple n'est pas le mariage ? Me Eveillard : Avec le mariage, au moins c'est sûr, les choses sont claires ! Il n'y a que deux possibilités : la communauté légale de biens qui prévoit que les biens acquis durant le mariage seront répartis à part égale en cas de décès ou le régime de la séparation de biens qui offre la possibilité à chacun de rester propriétaire des biens qu'il apporte et de ceux qu'il va acquérir durant le mariage. En ce qui concerne l'héritage, il n'y a plus de problème. A noter que depuis le 22 août 2007, les droits de succession entre époux et partenaires de Pacs sont supprimés et les coûts de transmission entre parents et enfants sont réduits. MAP : Alors justement, qu'en est-il du pacs lorsque l'on souhaite acheter à deux ? Le pacs est sans aucun doute l'outil qui permet de se couvrir le mieux fiscalement en dehors du mariage. C'est un engagement qui se prend rapidement et qui garantit aux deux concubins une situation confortable. Toutefois, il ne se suffit pas à lui-même. Il est plus prudent de faire rédiger un testament dans lequel il sera stipulé que le conjoint survivant hérite de la totalité du bien acheté en commun mais attention aux droits des enfants et des partenaires. MAP : Quel est le meilleur moment pour prendre contact avec vous ? Me Eveillard : Le couple doit prendre rendez-vous avec un notaire dès la signature du compromis de vente, avant l'acte d'achat définitif.