Acheter un bien : que regarder lors des visites ?

"L'emplacement est l'un des éléments à prendre en considération en priorité car, en cas de revente, c'est vraiment lui qui peut faire la différence", insiste David Blond. "Un bien avec quelques défauts mais bien placé intéressera toujours les acheteurs, surtout dans les grandes villes". Un avis partagé par Jérôme Bost, directeur communication du réseau ERA Immobilier : "l'emplacement est primordial, renchérit-il. Il faut bien prendre conscience que l'on peut transformer, réparer, embellir un bien lorsque son état laisse à désirer ou qu'il ne répond pas aux attentes, mais l'on ne peut pas le déplacer ! Il est donc important que son environnement offre des commodités en parfaite adéquation avec les besoins actuels des acheteurs". En d'autres termes, il faut vraiment prendre le temps de regarder où est situé le bien et de bien observer son environnement : à quelle distance se trouvent les établissements scolaires les plus proches ? Où est situé le médecin ? Les boulangeries, les supermarchés, les hôpitaux, etc. ? Autant d'éléments à prendre en considération, surtout lorsque l'achat concerne un bien situé en dehors d'une grande ville. "Sachant qu'un bien est revendu en moyenne sept ans après avoir été acheté, inutile cependant de voir trop loin dans le temps. Raisonner à court ou à moyen termes suffit", conseille Jérôme Bost. S'ils ont des enfants en bas âge, les acquéreurs doivent recherche un appartement proche d'une crèche ou d'une maternelle, mais pas nécessairement d'un lycée.

"Logement situé proche commerces, proche transports, proche écoles". Cette annonce paraît alléchante, cependant, méfiance ! David Blond, directeur de l'agence Guy Hoquet à Besançon, invite à la prudence quant à ce genre de formulation. "Lorsqu'on lit les annonces, tous les logements sont proches de tout, alors que ce n'est pas forcément le cas", signale notre interlocuteur. Il faut donc prendre le temps de faire sa petite enquête de terrain, en vérifiant déjà que tous ces pôles d'attractivité existent et qu'ils se trouvent bien à proximité immédiatement du logement. L'accessibilité doit également être vérifiée. Il suffit pour cela se rendre sur place en transports en commun. L'on peut ainsi vérifier par soi-même l'exactitude des distances de trajet, par exemple entre la gare et le logement, indiquées dans l'annonce.

Tous les agents immobiliers sont d'accord pour dire que "le bien idéal, n'existe pas". Lorsque l'on achète, il faut donc garder en tête qu'un bien présente non seulement des avantages mais aussi des inconvénients. Inconvénients qu'il faut accepter et évaluer pour savoir s'ils vont s'avérer gênants au quotidien ou pas. Et pour y parvenir, le mieux est de comparer le bien avec d'autres biens équivalents mis sur le marché. "La comparaison est le meilleur moyen de se rendre compte de la valeur d'un bien, indique Jérôme Bost, directeur communication du réseau ERA Immobilier. Dans notre jargon, c'est ce qu'on appelle le rapport qualité/prix. Il doit être pris en compte en tout premier lieu pour faire son choix". "A vouloir chercher le bien idéal et sans défaut, beaucoup d'acquéreurs s'en mordent les doigts car ils laissent passer de superbes opportunités d'achat qui ne se représentent plus. Cela conduit d'ailleurs souvent à des blocages, car ils ne parviennent plus à se détacher de son image et restent longtemps sans trouver".

L'orientation est également un élément essentiel à prendre en compte, surtout dans certaines régions et lorsque le bien concerné est une maison individuelle située dans ou à l'extérieur d'une ville. "L'orientation a une grande importance car elle conditionne la luminosité à l'intérieur du logement donc, l'ambiance et donc, forcément aussi le bien-être des occupants", explique David Blond, directeur de l'agence Guy Hoquet à Besançon. Sachez, tout de même, qu'une bonne orientation se paye aussi et qu'elle va forcément faire grimper le prix du bien. "Tout le monde veut habiter un dernier étage plein sud avec 50 m2 de terrasse. Il est donc normal que les biens qui présentent ces avantages se vendent plus cher", indique David Blond. "En général, poursuit-il, il faut compter une majoration d'environ 10 à 15% entre une orientation plein sud et plein nord". Si une bonne orientation est primordiale pour une maison individuelle, notamment en province, en ville, en revanche, elle l'est beaucoup moins. "Le vis-à-vis et la proximité entre les immeubles sont tels dans les grandes agglomérations que l'orientation n'a pas beaucoup d'impact", commente David Blond. Dans ce cas, elle passera au second plan par rapport à d'autres critères comme la présence ou non d'un ascenseur ou le type de chauffage.

Lors de la visite, il est important d'oser : oser poser toutes les questions qui viennent en tête par rapport aux équipements qui se trouvent dans l'appartement, aux consommations énergétiques du logement, mais aussi oser ouvrir les placards, à déplacer les meubles ou à soulever les tapis. "Le propriétaire raconte ce qu'il veut, alors mieux vaut vérifier par soi-même que tout va bien", conseille David Blond. "Les fuites, les fissures, la présence d'insectes... Tout cela ne se détecte pas forcément au premier coup d'œil, alors mieux vaut être vigilant", insiste-t-il. Cela impose donc de prendre son temps pour visiter les lieux. Lors de la première visite, il faut d'ailleurs rester au minium une heure sur place. Il est également préconisé d'effectuer plusieurs visites, si possible à des heures différentes de la journée, de manière à pouvoir bien se rendre compte de la vie autour de l'appartement et à voir, en particulier, si son insonorisation est suffisamment bonne ou non.

Les éléments à regarder en priorité

Parmi les points à regarder en priorité, on retiendra : d'abord le plafond. "Il faut toujours lever la tête pour voir ce qu'il se passe au plafond, recommande David Blond. S'il y a des traces, c'est que l'appartement a déjà subi ou vient de subir un dégât des eaux et il toujours bon de le savoir avant d'acheter". Second élément à regarder avec attention : les fenêtres. Comme le souligne Jérôme Bost, directeur communication du réseau ERA Immobilier, si elles sont en mauvais état, le bien-être des occupants peut en pâtir. Par ailleurs, s'il faut en changer, d'importantes dépenses devront être réalisées. Des dépenses qui peuvent, si elles ne sont pas anticipées avant l'achat, de mettre en péril l'équilibre financier des acquéreurs. Après, l'ensemble des équipements doit, bien sûr, être attentivement regardé : la chaudière, les installations électriques, la plomberie, les radiateurs...

Une fois l'appartement visité, il est impératif de demander à aller faire un tour dans la cave et le grenier (l'un ou l'autre, en fonction de ce dont le bien dispose). "La cave est sans doute l'endroit qui révèle le plus de choses par rapport à la gestion de l'immeuble", commente David Blond. C'est là où l'on voit s'il y a des fuites, si l'entretien des poubelles est bien fait et, surtout, à quels voisins l'on a affaire". Si l'endroit est sens dessus-dessous, sale, mal organisé, cela ne laisse en effet pas présager de bonnes choses pour la suite... La visite de la cave peut révéler bien pire. Il arrive en effet que l'appartement soit vendu avec une cave qui ne lui soit plus vraiment rattachée ! "La visite dans la cave est incontournable, surtout lorsque l'on achète un bien à Paris, car les appartements changent tellement souvent de propriétaires, qu'il peut arriver que la cave ait été revendue séparément ou que quelqu'un d'autre l'utilise", alerte Jérôme Bost. Si la cave est un endroit stratégique dans les immeubles, dans les maisons individuelles, c'est le grenier. Une petite visite est essentielle : elle permet de se rendre compte de non seulement de l'état de la charpente, de la toiture mais aussi du degré d'isolation du logement. Et étant donné le prix d'une toiture, mieux savoir avant d'acheter la maison si elle doit être refaite ou pas !

"Lorsque le logement est situé dans un immeuble, l'observation des parties communes est presque aussi importante que celle de l'appartement lui-même", insiste David Blond, directeur de l'agence Guy Hoquet à Besançon. Les parties communes révèlent en effet beaucoup de choses sur la copropriété, en particulier sur son sérieux et sur l'ambiance qui y règne. Si les parties communes sont sales ou en mauvais état, l'on peut en effet douter du travail du syndic et de l'implication du conseil syndical dans la vie de l'immeuble. Remplit-il correctement ses missions ? Là est la question... Par ailleurs, l'on peut également soupçonner des copropriétaires ou des locataires peu respectueux de leur immeuble. Un manque de respect qui ne s'arrête peut-être pas là... Par ailleurs, en observant les parties communes, l'on peut en apprendre beaucoup d'un seul regard sur ses futurs voisins : la présence de poussettes, de vélos, de plantes vertes ou de tapis au sol dans l'escalier... Autant de petits indices extrêmement révélateurs, à condition de savoir les observer ! Ouvrez donc bien l'œil !

Dès la première visite, il est extrêmement important de demander à voir tous les papiers administratifs qui concernent le bien : l'acte de propriété, bien sûr, mais aussi les procès verbaux des assemblées générales, le contrat du syndic, les différents diagnostics obligatoires, le relevé détaillé des charges... Bref, demandez un maximum de documents afin de vous faire une idée précise sur ses consommations et de savoir s'il y a, éventuellement, des travaux à prévoir bientôt pour remettre en état l'immeuble. Lorsque le bien est situé dans un immeuble, n'hésitez pas non plus à vous adresser directement au syndic pour lui demander le carnet d'entretien de la copropriété. Le document est en quelque sorte le carnet de santé de la copropriété. Vous pourrez ainsi savoir quels équipements ont été changés et quand et, ainsi, anticiper leur éventuel renouvellement. "Cette précaution est indispensable pour verrouiller toutes les dépenses qui risquent de grossir l'enveloppe de l'achat, insiste David Blond. Cela évite bien des déconvenues et permet d'avoir des certitudes". Par précaution, mieux ne vaut donc pas attendre d'être chez le notaire pour obtenir ces différents documents.

En complément, pour obtenir plus de renseignements sur le bien, vous pouvez réaliser une enquête de voisinage. Vous pourrez non seulement les questionner sur la vie de l'immeuble - si le bien est en copropriété - mais aussi sur son environnement. Les commerces sont-ils aussi proches que ce que le propriétaire vous a dit ? Les transports aussi pratiques ? Bref, vous pourrez ainsi recouper les informations et vous faire un avis plus sûr. Par ailleurs, pour éviter l'emballement lié à un éventuel coup de cœur, n'hésitez pas à vous faire accompagner d'un tiers lors des visites et à prendre des photographies. Ce tiers vous ferra redescendre sur terre en pointant des inconvénients que vous n'aurez peut-être pas vus et les photos vous aideront également à repérer des choses que vous n'aurez peut-être pas repérées sur place.

Et quid du "vice caché" ?

Si l'appartement est acheté et que l'on découvre un vice, autrement dit un défaut non apparent qui le rend impropre à l'utilisation, l'on peut intenter une action en justice. Pour toutes les ventes signées depuis le 17 février 2005, l'acquéreur dispose d'ailleurs d'un délai de deux ans à partir de la date de découverte (article 1648 du Code civil).