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L'état des lieux lors d'une location

Mis à jour le 4 septembre 2017
Acheter ou louer un bien immobilier
Acheter ou louer un bien immobilier © lovro 77 - Thinkstock
Louer un logement, c'est bien. S'assurer de la bonne conformité du contrat de location ou contrat de bail, c'est mieux. Parmi les documents incontournables du dossier : l'état des lieux. Une étape cruciale à ne surtout pas négliger à l'arrivée... et lors du départ du logement. Explications.
Vous vous apprêtez à louer un logement et redoutez les démarches administratives ? Sachez que plusieurs étapes clés sont à respecter et à ne surtout pas négliger. Parmi elles, l'état des lieux du bien. "Un premier état des lieux d'entrée doit être réalisé lors de la remise des clés, en pratique, le jour de la signature du bail, et joint au contrat de bail. Un second doit également être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés. En cas de litige sur l'état du logement, ces documents permettent d'établir les responsabilités de chaque partie", explique le site service-public.fr.
L'état des lieux prévient en effet tout litige entre les parties. Pour ce faire, il est réalisé en présence du locataire et du propriétaire. Si les deux parties se mettent d'accord sur l'état du logement, on dit qu'il est réalisé à l'amiable. Il n'engage donc pas de démarches particulières supplémentaires. Si, en revanche, il y a conflit ou désaccord, vous pouvez faire appel à un huissier qui se chargera de réaliser lui-même l'état de lieux. Les frais de services seront ensuite divisés entre les parties.
La loi stipule en outre que tout état des lieux réalisé de manière unilatérale n'est pas valable. En théorie donc, si l'une des parties ne peut pas être présente le jour de l'état des lieux, la démarche sera réalisée par un huissier. Le coût de la prestation sera ensuite divisée entre le locataire et le propriétaire.
L'état des lieux, une preuve
Ne négligez en aucun cas l'état des lieux. Il "photographie" l'état du bien à votre arrivée et vous sert de preuve en cas de litiges lors de votre départ. "Il est établi sur un support papier ou sous forme électronique, et est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties (bailleur, locataire) ou à leur mandataire au moment de sa signature", souligne le site officiel de l'administration française.
Par ailleurs, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) vient compléter les normes en vigueur. "L'un de ses décrets d'application parus en 2016 a notamment prévu un modèle type d'état des lieux pour les locations. Il s'agit surtout d'une liste descriptive de 16 pages utilisable pour les locations vides ou meublées d'un studio ou même d'une habitation de cinq pièces", informe le site Internet Logement étudiant.
L'application d'une grille de vétusté
A noter : pour comparer l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux, le locataire et le bailleur peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du contrat de bail.
Effectives depuis le 1er juin 2016, les nouvelles règles en matière d'état des lieux stipulent qu'il est désormais possible de remplir une grille de vétusté, jointe au document initial. Cette grille de vétusté permet de savoir s'il s'agit d'une usure naturelle d'une zone - à la charge du propriétaire du bien - ou d'une dégradation liée à sa mauvaise utilisation - à la charge du locataire.
"Le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par effraction, cas de force majeure, ou par la faute du bailleur. Il doit veiller à maintenir en l'état le logement qu'il occupe. À ce titre, il doit assurer l'entretien courant du logement et de ses éléments d'équipement. Il doit ainsi prendre à sa charge les menues réparations et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeure", explique Service-Public.fr.
Selon l'article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, "cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire."
 
Pour aller plus loin sur la question, Maison à part a recueilli les conseils de Thierry Virieux, fondateur du site jegeremonimmobilier.fr. Il récapitule la marche à suivre pour un état des lieux réalisé dans les règles de l'art... Zoom.
Maison à part : A quoi sert l'état des lieux ?
Thierry Virieux : L'état des lieux est établi juste avant l'arrivée du locataire et à la fin du bail. Il est destiné à assurer la restitution du bien dans l'état dans lequel il a été loué : "[...] s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état [...]", précise l'article 1730 du code civil. Il existe différents textes selon le statut juridique de la location. Un local non meublé qui sert de résidence principale au locataire est soumis à la loi du 6 juillet 1989, tandis qu'un logement meublé dépend de l'article 632-1 du code de la construction et de l'habitation. Dans les deux cas, l'état des lieux n'est pas obligatoire. Il est simplement fortement conseillé. En cas d'absence d'état des lieux d'entrée, c'est le locataire qui aura à charge tous les éléments suspectés d'avoir été dégradés pendant la location. Selon l'article 1731 du code civil, le locataire est dans ce cas présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre ainsi.
MAP: Comment bien le réaliser ?
T. V. : L'état des lieux est établi entre les deux parties que sont le propriétaire et le locataire ou leur représentant. Il peut s'agir de tout professionnel de l'immobilier ou d'une société spécialisée. Il n'existe pas de charte de rédaction de l'état des lieux. Le seul impératif est d'être méthodique. Il faut procéder pièce par pièce, commencer par exemple par le plafond puis les murs, les plinthes et le sol. Il faut regarder les systèmes d'éclairage, les prises, les serrures, ouvrir et fermer les fenêtres... Noter les défauts même minimes, comme les fissures et, surtout, prendre son temps. A la fin de la visite, le document doit être daté puis signé par les deux parties.
MAP: Que faire si l'une des deux parties s'oppose à sa réalisation ?
T. V. : Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 (local non meublé constituant la résidence principale du locataire), si l'une des deux parties s'oppose à l'état des lieux, l'autre peut faire appel à un huissier. Celui-ci enverra une lettre recommandée pour fixer la date du rendez-vous au moins sept jours en avance. Dans ce cas, les frais sont partagés pour moitié entre le bailleur et le locataire. Dans tous les autres cas, les frais d'huissier sont à la charge exclusive du propriétaire. Pour les locations meublées, le propriétaire peut ajouter une clause dans le bail, qui impute le paiement intégral de l'état des lieux au locataire.
MAP: Quels sont les travaux à la charge du locataire ?
T. V. : Il y a souvent une difficulté de perception quant à la nature des travaux à réaliser. Le propriétaire doit assurer tous les travaux liés au vieillissement de l'habitat "ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure", précise l'article 1730 du code civil. De son côté, le locataire doit prendre en charge l'ensemble des dégradations consécutives à son usage des lieux. Cela concerne plutôt les menus travaux, comme l'entretien du jardin s'il y a lieu, le graissage des ouvertures, le remplacement des serrures, des interrupteurs ou des prises abîmées, le rebouchage des trous, le dégorgement des canalisations, le vidage de la fosse septique, le ménage... comme précisés dans le décret d'août 87.
MAP: Comment récupérer son dépôt de garantie ?
T. V. : Inutile de changer la moquette ou repeindre tout le logement. Tout commence en fait lors de l'état des lieux d'entrée. Si tout a été noté minutieusement, il suffit de reprendre ce document et de vérifier qu'il n'y a pas de nouveaux dommages lors de l'état des lieux de sortie. Pour mettre toutes les chances de son côté, le locataire doit s'acquitter des différentes réparations précisées dans le décret d'août 87, s'il ne l'a pas déjà fait. Si tout va bien, le propriétaire doit ensuite renvoyer la totalité du montant du dépôt de garantie dans les deux mois. Une fois ce délai expiré, un intérêt au taux légal portera sur le solde dû par le bailleur au locataire. Si des travaux sont à prévoir, le propriétaire peut décider de conserver une partie ou la totalité de la somme, sous réserve d'envoyer la facture justifiant du montant conservé. En cas de litige sur ce point, le tribunal pourra être saisi.
Propos recueillis par Leslie Cottenceau-Mathurin le 31/05/2010.
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