La garantie universelle des loyers, d'un texte ambitieux à une version édulcorée

Pour rappel, la GUL a pour but de protéger les propriétaires contre les risques d'impayés, et de faciliter l'entrée des locataires dans le logement, notamment pour les personnes en situation de s'acquitter d'un loyer mais ayant des revenus irréguliers ou modestes. Concrètement, l'État compte mettre en place une agence publique qui se substituera au locataire défaillant et règlera les impayés au propriétaire. Puis, l'agence se tournera vers le locataire pour qu'il paie ou, le cas échéant, trouver avec lui des mesures d'accompagnement social. Dans la première version du texte, la GUL devait se substituer obligatoirement au dépôt de garantie versé par le locataire, pour tous les contrats de location signés à partir du 1er janvier 2016.

Voté par les députés le 12 septembre, adopté au Sénat le 24 octobre, le texte de la GUL a depuis été réajusté par le gouvernement, d'après les préconisations d'un groupe de travail sénatorial, en prévision de la seconde lecture à l'Assemblée le 17 décembre. Ce, notamment pour répondre aux nombreuses critiques émanant des professionnels de l'immobilier, mais aussi de certaines associations de propriétaires. "Usine à gaz" pour le président de la FNAIM ; augmentant le risque d'impayés, selon une étude du Conseil d'analyse économique (CAE) ; rejeté par 54% des Français* dans sa version initiale ; et, enfin, "une hérésie" farouchement combattue par la Chambre des propriétaires, qui le juge "défavorable pour les propriétaires", le dispositif a été pour le moins bousculé. * Sondage réalisé par Harris Interactive pour l'assureur Galian, entre le 17 et le 19 septembre 2013 sur un échantillon de 985 individus.

Le 18 décembre, la commission économique de l'Assemblée nationale a adopté un amendement du gouvernement : la GUL couvrira finalement les loyers à hauteur d'un loyer médian de référence ("garantie socle"), fixé localement par les préfets, et calculé grâce aux observatoires locaux mis en place. Si le loyer choisi par le propriétaire dépasse ce loyer médian, il devra donc faire appel à une assurance complémentaire pour couvrir entièrement les impayés. Dans le cas où le locataire est étudiant, apprenti, salarié titulaire d'un contrat autre qu'un CDI ou demandeur d'emploi, ce plafond sera revu à la hausse. Il y aura aussi une franchise d'un mois "afin de signaler au plus tôt les impayés", a déclaré la ministre, et la durée d'indemnisation sera de l'ordre de 18 mois. Enfin, une agence d'État, fondée sur un partenariat public-privé et composée de 20 à 40 personnes, s'appuiera sur un réseau d'opérateurs agréés pour vérifier le respect des conditions exigées pour bénéficier de la GUL, s'assurer du versement des allocations ou encore accompagner le locataire dans la recherche d'un autre logement.

La nouvelle mouture de la GUL est donc toujours publique, gratuite pour les propriétaires et automatique, mais elle n'est plus obligatoire, puisque la caution solidaire reste une alternative. Pas de quoi, donc, rassurer les associations : la Confédération nationale du logement (CNL) juge que cette version facultative "ne répondra pas à son objectif initial, favoriser l'accès au logement pour tous", tandis que la CLCV soutient que l'échec de la Garantie des risques locatifs (GRL) était justement dû à son caractère facultatif. L'UFC-Que choisir, quant à elle, regrette les "reculades gouvernementales" et espère la création d'une "assurance obligatoire pour tous les bailleurs du parc privé, afin d'optimiser les coûts techniques et de gestion". Enfin, la Confédération générale du logement (CGL), par la voix de son président interrogé par l'AFP, a accusé les lobbies d'avoir fait "vider de son contenu une loi qui, au départ, était intéressante".

C'est surtout le financement de ce dispositif qui déchaîne les foules depuis des mois. A l'origine, il était question de créer une cotisation de 1 à 2% sur le loyer, payée à parité par les locataires et les propriétaires. En octobre, le ministère du Logement évoquait la possibilité de faire intervenir le Trésor public pour s'assurer du recouvrement des impayés du locataire. Quelques jours après, le Sénat décidait d'exclure les collectivités territoriales du financement de la GUL. Le Conseil d'analyse économique (CAE), quant à lui, proposait la mise en place d'une régie du logement, financée par le prélèvement actuellement prévu sur les loyers par la loi Alur, et composée des structures existantes (notamment les observatoires des loyers). Elle interviendrait dans les contentieux locatifs inférieurs à un certain seuil.

Cécile Duflot a confirmé mi-décembre que le coût de financement de cette garantie atteindrait les 400 millions d'euros par an, et qu'elle serait gratuite pour les locataires comme pour les propriétaires. "C'est un dispositif universel qui se substituera à la caution, et qui respecte autant le locataire que le bailleur", a rappelé la ministre. Et d'ajouter que la GUL serait financée sans création de taxes, "par l'ensemble des ressources de la politique du logement", notamment la participation d'Action logement au financement de la Garantie des risques locatifs (GRL, remplacée par la GUL), soit 160 millions d'euros. La saga devrait connaître son épilogue fin janvier 2014, lors d'un ultime débat au Sénat, et après un examen en séance par les députés les 14 et 15 janvier. D'ici là, tous les rebondissements sont possibles.