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La nouvelle garantie des risques locatifs : premier bilan en demi-teinte

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Instaurée en 2010, la nouvelle formule de la garantie des risques locatifs (GRL) affiche un premier bilan positif avec plus de 300.000 baux couverts en 2010 et 2011. Approuvée par nombre d'acteurs de l'immobilier et d'élus, ce dispositif, dont l'objectif est de rassurer les bailleurs, éviter les discriminations dans l'accès au logement et contribuer à remettre sur le marché des logements vacants, n'a cependant toujours pas été imposé aux assureurs comme produit unique. Constat.
"Les chiffres du bilan sur la garantie universelle des risques locatifs (GRL) prouvent les besoins de l'existence de ce dispositif", affirme Jean-Jacques Denizard, le président de l'Apagl (Association pour l'accès aux garanties locatives), à l'origine de la création de la nouvelle formule, avec les partenaires sociaux gestionnaires d'Action Logement (anciennement le 1% Logement).
Après deux ans d'existence, la GRL semble en effet avoir pris sa place en affichant un bilan positif mais, problème : elle ne séduit toujours la plupart des assureurs.
Les jeunes, les plus fragiles
En 2010 et 2011, 300.339 baux ont souscrits à la nouvelle GRL et 236.685 sont actuellement en cours de garantie. "Selon les résultats du dispositif à fin 2011, 90% de ces locataires n'auraient pas eu accès à leur logement sans la GRL", soutient le président de l'Apagl. Et d'ajouter : "Plus de la moitié des locataires couverts par ce dispositif ont moins de trente ans"
Contrairement à son prédécesseur (le Pass-GRL) et son concurrent, la GLI (Garantie loyer impayé), la GRL nouvelle formule - diffusée par les assureurs signataires d'une convention avec l'Apagl - est un contrat d'assurance unique qui couvre les propriétaires contre les risques d'impayés de tous les locataires présentant un taux d'effort* de 0 à 50%. L'assureur n'a plus, comme par le passé, à se soucier de savoir quel est le taux d'effort du locataire dès lors que celui-ci n'excède pas 50%. La nouvelle formule permet ainsi aux ménages les plus modestes d'accéder au logement comme le prouvent ces chiffres : parmi les souscriptions déjà effectives, 247.513 baux concernent des contrats compensables c'est-à-dire dont le ménage locataire a un taux d'effort supérieur à 28% ou est en précarité au regard de l'emploi.
En cas d'impayés, une compensation financière est apportée à l'assureur par l'Etat (pour les publics hors salariés du privé et professions indépendantes), et par Action Logement (anciennement 1% Logement, pour les salariés du privé, y compris retraités, et tous les jeunes de moins de trente ans). "Dans un contexte économique difficile et une évolution du travail tendant à proposer de moins en moins de CDI et de plus en plus de CDD, la GRL correspond et répond totalement à ces évolutions", affirme Jean-Jacques Denizard.
"Le point fort de la GRL réside dans le fait que ce n'est pas un dispositif discriminant", poursuit-il, "ce que confirme la Halde (ndlr : la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité), contrairement à la GLI, qui, elle, ne garantit les risques locatifs qu'à un taux d'effort inférieur à 33%."
La suite de l'article en pages suivantes.
La nouvelle garantie des risques locatifs : premier bilan en demi-teinte

Un bilan mitigé

Selon le bilan présenté par l'Apagl, le loyer moyen en GRL est de 607 € (charges comprises) pour un ménage composé en moyenne de deux personnes, enfants compris.
Parmi les bénéficiaires, 62% sont des ménages isolés, dont un tiers sans enfant tandis que 37% sont en couple, dont un tiers avec enfant. Leur revenu moyen est de 1.783 €, près d'un quart bénéficie de l'aide au logement, dont le montant moyen est de 274 €. Le reste à vivre pour ces ménages, une fois le loyer et les charges courantes déduits, est en moyenne de 651 €.Côté bailleurs, la part des propriétaires assurant eux-mêmes la gestion de leurs biens ayant souscrits à la GRL atteint 36% contre 15% en GLI.
Emploi et logement : intimement liés
Deux tiers des ménages bénéficiaires de la GRL sont précaires au regard de l'emploi, un enjeu primordial aux yeux de Jean-Jacques Denizard : "La GRL répond à cette problématique du besoin de logement pour accéder à un emploi", explique-t-il. "Il faut assurer le lien emploi-logement".
En effet, au cours des cinq dernières années, 500.000 personnes ont dû refuser un emploi en raison de l'impossibilité de disposer d'un logement économiquement accessible (source Credoc). Dans le même temps, un chef d'entreprise sur cinq affirme avoir rencontré des difficultés dans le recrutement d'un salarié, toujours en raison d'un problème de logement.
Les propriétaires du parc locatif privé exigent des garanties toujours plus importantes en sélectionnant de manière drastique les profils de salariés, les jeunes se retrouvent, de fait, lésés, confrontés d'une part à un marché du travail qui demande mobilité et flexibilité et, d'autre part, à un marché du logement rigide et exigeant.
"Aujourd'hui, la sinistralité GRL est inférieure à 5%, c'est la preuve que la population jeune n'est pas à risque. Ces jeunes sont solvables car ils ont un emploi et un salaire mais ils sont discriminés parce qu'ils n'ont pas de CDI", soutient le président de l'Apagl.
Objectif : généraliser la GRL
Actuellement, seuls trois assureurs proposent la GRL : DAS (groupe MMA) , MAL (mutuelle d'Alsace Lorraine) et CGIA (CGI Assurances).
"Nous souhaitons qu'il y ait aujourd'hui un produit unique, proposé par tous les assureurs et permettant de couvrir la population dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50%. Persuadés de l'urgence et du bien-fondé de la GRL, nous sommes satisfaits car une proposition de loi, co-signée par de nombreux élus, a été rédigée afin de la généraliser", se réjouit Jean-Jacques Denizard.
Celle-ci repose sur deux piliers : un cahier des charges unique pour toutes les assurances proposées aux bailleurs, permettant de couvrir au mieux toutes les situations professionnelles des locataires et un mécanisme de compensation pour les assureurs, financés par les partenaires sociaux et l'Etat. La généralisation de ce dispositif permettrait également de remettre sur le marché des logements vacants selon l'Apagl, qui a hâte de connaître les chiffres de ces logements pour 2010 et 2011, ils seront rendus publics en juin.
Afin d'alerter l'ensemble des candidats aux élections présidentielles sur la nécessité de la généralisation de la GRL, l'association leur a adressé un courrier. Le seul candidat s'étant prononcé clairement dans son programme pour sa généralisation est Eva Joly.
L'objectif de l'Apagl est d'atteindre 700.000 nouveaux logements garantis par la GRL d'ici fin 2014. Avec les 300.000 contrats déjà souscrits et les 800.000 GLI éventuellement transformés en GRL, cela permettrait de garantir 1.800.000 logements.
La nouvelle GRL expliquée par l'Apagl
La GRL nouvelle formule
*rapport entre le loyer et les revenus du locataire
Un bilan mitigé
 
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