Le compromis de vente : un contrat à ne pas négliger

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente), très fréquent dans la vente immobilière, est aussi qualifié d' "avant-contrat" car il met en place les éléments de l'acte définitif de vente à signer ultérieurement chez le notaire. En réalité, le compromis de vente est, en lui-même, un véritable contrat qui engage vendeur et acquéreur à conclure la vente du bien immobilier (appartement, terrain, maison...) aux conditions et à un prix déterminés aux termes du compromis de vente (article 1589 du code civil). C'est pourquoi il est important de confier la rédaction de ce document à un professionnel et de ne le signer qu'après une lecture attentive.

Qui doit rédiger le compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être établi sous seing privé, c'est-à-dire sans forme particulière, et entre des personnes privées. Il est bien sûr vivement recommandé de le faire rédiger par l'intermédiaire d'un professionnel (un agent immobilier ou un notaire) afin de respecter toutes les dispositions légales. Dans tous les cas, la signature de l'acte de vente définitif doit nécessairement avoir lieu devant notaire.

Que doit contenir le compromis de vente ?

Le compromis de vente contient différentes informations fondées sur les renseignements transmis par les parties : état-civil des parties, adresse du bien, origine de propriété du bien (à savoir date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire...), prix de vente et ses modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier), mais aussi la date limite de signature de l'acte de vente définitif. Le vendeur, à ses frais, doit également transmettre plusieurs diagnostics techniques au compromis de vente (Diagnostic de Performance Energétique (DPE), amiante, installation intérieure d'électricité de plus de 15 ans...). Dans le cadre de la vente d'un lot de copropriété, il doit également transmettre les documents concernant la gestion de l'immeuble et la situation financière de la copropriété.

Le compromis de vente doit mentionner les conditions suspensives de la vente

Une condition suspensive est une condition souhaitée par le vendeur, l'acquéreur, ou imposée par la loi, qui suspend la vente jusqu'à sa réalisation. Le compromis de vente est alors assorti de conditions dites suspensives, et l'acte de vente définitif ne peut être signé que si ces conditions se réalisent. Dans le cas contraire, la vente est caduque. La condition suspensive la plus fréquente est celle d'obtention d'un prêt immobilier : l'acquéreur a l'obligation de préciser s'il a recours à un prêt immobilier pour payer le prix de vente. Si cela est le cas, une clause conditionne alors la vente à l'obtention de ce prêt destiné à financer l'acquisition du bien. L'acheteur ne sera donc pas engagé à acquérir le bien s'il n'obtient pas ce prêt immobilier et le dépôt de garantie lui sera alors restitué.

Que doit payer l'acquéreur à la signature du compromis de vente ?

Le jour de la signature du compromis de vente, il est demandé à l'acquéreur, afin de garantir son engagement, de verser une somme d'argent dénommée "dépôt de garantie", d'un montant généralement compris entre 5% et10% du prix de vente. Il peut être versé au professionnel de l'immobilier, ou bien au notaire, mais ne doit en aucun cas être versé directement au vendeur. Si la vente définitive se réalise, le dépôt de garantie est déduit du prix de vente le jour de la signature de l'acte définitif. En outre, il est remboursé à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales, ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu. Le jour du compromis de vente, il est également souvent prévu une avance sur les frais réglementés du notaire chargé de la vente (environ 300 €). Ce montant, à la charge de l'acquéreur, est déduit de la totalité due le jour de la signature de l'acte de vente définitif.

Compromis de vente et délai de rétractation

L'acheteur particulier qui acquiert un bien immobilier à usage d'habitation bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la signature du compromis de vente. Attention, si l'intégralité des documents nécessaires n'a pas été transmis au plus tard à la date de signature du compromis de vente, le départ du délai de rétractation est reporté. L'acquéreur qui décide de se rétracter n'a pas à justifier d'un motif particulier et la rétractation s'opère sans pénalité. Il doit, toutefois, faire connaître sa décision de se rétracter dans les temps, à la personne désignée dans le compromis de vente, par lettre recommandée avec avis de réception. Une rétractation faite dans le délai rend le compromis caduc.

Et après : quels recours si la vente n'est pas conclue ?

En dehors des cas de la rétractation de l'acquéreur et de la non réalisation d'une condition suspensive, la vente est dite parfaite : le prix est alors versé, les clés du bien sont remises au nouveau propriétaire... le jour de la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire. Si l'une des parties renonce à la transaction, par exemple en refusant de signer l'acte de vente, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice.