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Rapports locatifs
Litiges locatifs : pourquoi pas la conciliation ? | | Mr Wizz - Fotolia © |
Le tribunal n’est pas la seule option pour mettre un terme à un litige entre un bailleur et son locataire. Moins long et surtout beaucoup plus économique qu’un recours contentieux, le passage devant une commission de conciliation peut permettre de renouer le dialogue et trouver un compromis.
Augmentation de loyer, état des lieux litigieux, dépôt de garantie conservé par le bailleur, charges et réparations locatives... Les différends susceptibles d’altérer les relations locatives ne manquent pas. En témoignent les 169.362 dossiers de contentieux locatifs portés devant les tribunaux en 2006. Les procédures sont néanmoins longues, coûteuses et génèrent beaucoup de stress pour ceux qui s’y frottent. Eviter ce sacerdoce est pourtant possible en sollicitant la Commission départementale de conciliation (CDC).
Une compétence large et méconnue
Chaque département est doté d’une commission de conciliation. Cette instance paritaire (composée à égalité de représentants des locataires et de représentants des bailleurs) a notamment été mise en place pour désengorger les tribunaux. Au départ limitées aux litiges liés aux augmentations de loyers fixées en fin de bail, leurs compétences se sont progressivement élargies. Depuis 2002, propriétaires et locataires peuvent saisir la commission pour tout ce qui touche au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations locatives ainsi qu’aux dépôts de garantie.
La commission peut aussi se prononcer sur les difficultés d’application de certains accords collectifs nationaux où locaux concernant certains secteurs, de plan de concertation locative ou encore sur les modalités de fonctionnement d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles. La loi portant engagement national pour le logement (ENL) a également prévu l’intervention des CDC concernant les questions de décence des logements. En 2006, 6.240 dossiers ont ainsi été instruits par les commissions de conciliation, soit l’équivalent d’un peu plus de 3,5% des litiges portés devant le juge. Peu sollicitée, la CDC gagne néanmoins à être connue !
Renouer le dialogue
Si elle n’a pas vocation à se substituer au juge, cette instance paritaire a au moins le mérite de renouer le dialogue entre bailleur et propriétaire, et parfois, de les mettre d’accord sur le fond. L’année dernière, la moitié des dossiers instruits par les commissions ont d’ailleurs abouti à une conciliation. Auguste Laffont, président de l’UNPI à Marseille -association de propriétaires qui siège au sein de nombreuses commissions -estime pour sa part que "les gens arrivent parfois même à se mettre d’accord en dehors de la commission" . Une analyse qui vient conforter les statistiques officielles selon lesquelles, sur l’ensemble des dossiers qui se soldent par une conciliation, 16% parviennent à un accord amiable avant même l’avis de la commission. La perspective d’une conciliation adoucirait-elle les mœurs ? En partie sans doute. Mais en partie seulement. Rappelons que 50% des dossiers portés à la connaissance des CDC se sont soldés par un échec en 2006 (62% en Ile-de-France et 40%en Province).
Saisine facultative et gratuite
Mises à part les questions relatives à l’augmentation des loyers (article 17c de la loi du 6 juillet 1989, relatif aux augmentations de loyer manifestement sous évalués), la saisine de la CDC reste facultative. Les parties ne sont donc pas tenues de s’aligner sur la décision rendue. "Rien ne vous empêche d’aller devant le juge" , rappelle Serge Incerti Formencini, secrétaire confédéral de la CNL. "En commission, on entend les deux parties, puis on juge sur les pièces qui nous sont fournies et bien sûr on tient compte des dispositions légales" , ajoute-t-il. En cas de désaccord persistant, l’avis ainsi rendu peut donc être produit devant un juge. D’autant que les membres qui siègent dans les commissions connaissent bien la loi ainsi que les prix pratiqués localement. En cas de litige sur une augmentation de loyer par exemple, leur avis peut être fort utile pour évaluer la situation avant de saisir les tribunaux. "A force de se prononcer sur ces questions, on commence à bien connaître les prix des loyers. Il est rare qu’un propriétaire ne suive pas notre avis lorsque la commission est unanime" , raconte Auguste Laffont.
Quoiqu’il en soit, locataire ou propriétaire ont la possibilité de saisir la commission par courrier recommandé avec avis de réception adressé à la préfecture. C’est elle qui en assure le secrétariat. "A charge pour le requérant d’exposer les motifs de son recours et d’y joindre un maximum de pièces justificatives" , conseille Serge Incerti Formencini. Les parties reçoivent ensuite leur lettre de convocation au moins quinze jours avant la date à laquelle elles doivent se présenter. En cas d’incapacité pour se déplacer, il est possible de se faire représenter ou de demander à la commission un report de date, justification à l’appui. Dans tous les cas, mieux vaut être présent lors de "l’audience" car cela permet de montrer sa volonté de trouver un accord amiable. D’autant que la commission prend acte des absences non justifiées, ce qui, en cas de recours contentieux, n’est pas du meilleur effet si la partie adverse produit l’avis devant un juge.
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Marie Castets (21/04/2008)
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