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Location : répartir les charges

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Comment répartir les charges entre locataire et propriétaire ? Si la loi délimite clairement ce qui peut être récupéré par le bailleur en cas de location vide, elle laisse aux parties le soin de se mettre d'accord dans le cadre d'une location meublée. Le point sur la réglementation.

Puis-je faire payer à mon locataire une partie des taxes locales ? Les frais de gardien sont-ils à la charge du propriétaire ? Le contrat de syndic ne distingue pas les dépenses récupérables des autres dépenses : le bailleur peut-il exiger une contribution de ma part ... ? Autant d'interrogations susceptibles de ternir les relations locatives et auxquelles la loi apporte des réponses très concrètes.

Provisions sur charges

Légalement, les charges correspondent à des sommes additionnelles au loyer principal et sont exigibles moyennant justification. A condition, bien sûr, que le contrat de bail contienne une clause prévoyant le paiement des charges par le locataire. Elles peuvent être récupérables chaque année, mais font plus généralement l'objet d'un versement mensuel au titre de "provisions sur charges". A ce niveau, la loi impose au bailleur de régulariser cette somme au moins une fois par an, à la hausse ou à la baisse. Il est par ailleurs tenu d'en communiquer le détail à son locataire un mois avant d'opérer cette régularisation, et de tenir à sa disposition les pièces justificatives (factures notamment). Attention, lorsque les services de l'immeuble sont assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise, ce document doit distinguer les dépenses récupérables des autres dépenses. A défaut, le propriétaire ne pourrait les imposer à son locataire.

Liste exhaustive

La question des charges récupérables est récurrente et source de conflits entre bailleurs et locataires. La réglementation est pourtant très claire sur ce point : en cas de location "vide" (soumise à la loi de 1989 régissant les rapports locatifs), c'est le décret du 26 août 1987 qui fixe limitativement la liste des charges récupérables par le propriétaire. En dehors de ce qui est prévu par ce texte, le bailleur ne peut rien réclamer à son locataire. Les charges récupérables concernent principalement les frais relatifs aux services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (chauffage collectif, réparations d'ascenseur...), les dépenses d'entretien de l'immeuble (service de nettoyage, électricité collective...) et ceux correspondant aux taxes locales dont bénéficient les locataires (enlèvement des ordures ménagères et taxe de balayage). A savoir : un accord collectif local peut prévoir la récupération des charges concernant les dépenses d'amélioration de la sécurité (digicodes..) ou de prise en compte du développement durable (système de récupération des eaux etc...).

Meublé : le contrat fait la loi

Si les locations vides sont très encadrées en termes de charges récupérables, les baux en meublés offrent quant à eux une véritable souplesse. Il n'existe aucune réglementation spécifique et à ce titre, il appartient aux parties de s'entendre sur la liste des charges qui seront récupérées. Rien n'empêche par exemple le bailleur de réclamer à son locataire un pourcentage de la taxe foncière ou encore, une partie des frais engagés pour certains travaux. Mais dans ce cas, la nature des charges récupérables doit être précisée au sein du contrat de bail.

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