Location : tout savoir sur le dépôt de garantie

C'est dans le contrat de bail que sont précisés tous les détails concernant le dépôt de garantie, mais ce versement n'est absolument pas obligatoire. Ce sont donc les deux parties qui se mettent d'accord au moment de la signature. En revanche, le montant précisé dans le bail ne peut pas être modifié une fois le contrat signé. Attention ! Le dépôt de garantie ne concerne jamais les locations meublées, ni les habitations dont le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois. La somme doit être remise par le locataire au bailleur ou à son mandataire au moment de la signature du bail. Si le locataire ne peut pas effectuer ce versement, il peut demander une avance gratuite Loca-Pass auprès de l'organisme Action logement, qu'il devra rembourser sans intérêt. Il peut également bénéficier d'une subvention du Fonds de solidarité pour le logement (FSL). A combien s'élève le dépôt de garantie ? Découvrez-le en pages suivantes.

Depuis la loi du 10 février 2008, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Trois cas particuliers : la location d'un logement social non conventionné, celle d'un logement privé conventionné (aide personnalisée au logement, etc.), ou celle d'un logement soumis à la loi de 1948. Dans ces situations, la somme maximale exigible équivaut à deux mois de loyer hors charges. Contrairement aux idées reçues, le chèque de dépôt de garantie sera bien encaissé par le propriétaire. Si le locataire préfère verser des espères, il peut demander un reçu prouvant que la somme correspond bien au dépôt de garantie, et non à un loyer par exemple. Apprenez tout sur la restitution du dépôt de garantie en pages suivantes.

A la fin du bail, à la remise des clefs, un état des lieux de sortie est organisé, afin de vérifier que le locataire rend le logement dans l'état dans lequel il l'a pris. En cas de désaccord entre les deux parties, l'intervention d'un huissier peut être nécessaire, précise l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil). Le bailleur dispose d'un délai maximum de deux mois à partir de la remise des clefs pour reverser le dépôt de garantie à son ancien locataire. S'il dépasse cette durée, le locataire peut lui réclamer des indemnités, correspondant aux intérêts sur la somme due au taux légal (voir page 6). Si, entre temps, le logement a changé de bailleur, "c'est le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire, à charge pour le nouveau propriétaire de se retourner le cas échéant vers le vendeur" indique l'Anil, citant la loi du 25 mars 2009. Dans le cas d'une copropriété, le propriétaire peut conserver tout ou partie de la somme, en attendant de pouvoir régulariser les charges, lors de la prochaine assemblée générale. La suite sur la restitution du dépôt de garantie en pages suivantes.

En théorie, le dépôt de garantie est remboursé dans sa totalité au locataire. En pratique, le propriétaire pourra déduire un certain nombre de frais avant d'effectuer le versement : régularisation des loyers, charges impayées, non paiement de la taxe sur les ordures ménagères, et détériorations du bien. C'est très souvent l'état des lieux de sortie qui définit la part du dépôt de garantie qui sera reversée au locataire. Autant dire qu'il ne faut pas négliger cette étape ! Si la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie montre que le locataire a dégradé le bien, le coût des travaux peuvent être déduits du montant du dépôt de garantie. Le bailleur devra cependant démontrer que les détériorations sont imputables au locataire, et non à la vétusté du bien, à un défaut de construction, ou simplement à l'usure normale du logement. Par ailleurs, il devra justifier des sommes déduites, en présentant les factures des travaux. Enfin, s'il effectue les travaux lui-même, le propriétaire ne pourra pas facturer la main d'œuvre au locataire. Attention ! Le locataire est tenu de payer son loyer jusqu'à la fin de son bail. Il ne peut donc pas refuser de payer le dernier loyer, en compensation du dépôt de garantie. Découvrez les alternatives en cas de litige, en page suivante.

Selon une étude de l'association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV), réalisée fin 2009, un dépôt de garantie sur trois est conservé en totalité par le bailleur. Le pourcentage moyen restitué au locataire n'est que de 27,96% du montant de départ. Et le litige est courant sur la question : plus de 25% des locataires envisagent ou ont engagé une procédure de poursuite, précise l'association... La présentation de pièces justificatives des travaux est donc un passage obligé, pour éviter tout conflit. Les plus pointilleux prendront également le temps de s'assurer qu'un chantier a bien été lancé suite à la présentation du devis. Il existe des recours légaux pour forcer un propriétaire à restituer le dépôt de garantie. Une fois le délai de deux mois écoulé, le locataire peut mettre en demeure le bailleur, par le biais d'une lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception. Si cela ne suffit pas, il peut saisir le tribunal d'instance du lieu où se trouve le logement. Enfin, notez que lorsque le dépôt de garantie est restitué au locataire, aucune réclamation n'est plus possible.