Logement, ce qui va changer en 2009

Tout d'abord, le doublement du prêt à taux zéro pour l'achat dans le neuf. Ce bonus vise tout autant à favoriser l'accession à la propriété qu'à aider les promoteurs qui accumulent les invendus. Les ventes de logements neufs se sont écroulées au troisième trimestre 2008 (-44% sur un an selon la Fédération des Promoteurs Constructeurs.) "Cette mesure équivaut à une baisse des taux comprise entre 0,4 et 0,6%" indique Geoffroy Bragadir, fondateur du courtier Empruntis. Concrètement, dans le cas d'un emprunt de 180 000 euros, le doublement du PTZ revient pour un couple sans enfants, à financer ¼ de son bien, soit 45 000 euros à 0% contre 22 500€ précédemment. Autre mesure de nature à baisser le coût global du crédit à terme, la mise en concurrence de l'assurance emprunteur, promise par Christine Lagarde, Ministre de l'Économie, de l'Industrie et de l'Emploi. Cette assurance, qui couvre les risque de décès, d'invalidité ou encore de perte d'emploi, coûte en moyenne 0,4% du montant souscrit ce qui représente 10 à 15 % du coût global d'un crédit. Les banques présentaient le plus souvent le crédit et l'assurance sous forme d'un pack indissociable. Une pratique qui profitait aux organismes de crédit et aux compagnies d'assurance qui s'affranchissaient ainsi de toute mise en concurrence. Cette mesure devrait entrer en vigueur fin 2009.  Concernant l'aide au logement et l'habitat social, deux nouveautés. Premièrement, l'aide personnalisée au logement pour les foyers modestes (APL) est revalorisée (+2,95%). Deuxièmement, un supplément de loyer de solidarité (SLS) est mis en place. Ce surcoût concernera les personnes occupant un logement locatif social dont les ressources sont supérieures aux plafonds définis. Ces deux mesures sont entrées en vigueur le 1er janvier 2009. Par ailleurs, le changement de destination d'un local professionnel en local d'habitation est simplifié. Ces autorisations ne seront plus demandées pour un local situé en rez-de-chaussée. En outre, il ne sera plus nécessaire de passer par le préfet pour obtenir son autorisation mais seulement par le maire.

Le Borloo et le Robien semblaient menacés par le législateur. Au final, ces deux dispositifs sont préservés. La plupart des autres régimes de défiscalisation ont été plafonnés ou transformés.   L'investissement outre-mer (Girardin) offrait jusqu'à présent le plus fort levier de défiscalisation - de 40 à 64 % de son investissement initial sur cinq ans. Il est désormais plafonné. Le gain pour un même foyer fiscal sera limité à 40 000 euros ou à 15 % du revenu du foyer. Le régime « Malraux » qui permet de défiscaliser des travaux réalisés dans logement situé en secteur sauvegardé, est lui aussi corseté. Les dépenses prises en compte sont désormais de 140 000 euros maximum lorsque l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé (75 % des dépenses dans la limite de 100 000 euros pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager). Par ailleurs, le dispositif sera élargi aux locations à usage professionnel, afin de permettre la restauration complète des immeubles concernés tout en favorisant le maintien en centre-ville des commerces de proximité.

Le mécanisme du loueur en meublé professionnel (LMP), sera réservé aux vrais professionnels. Le gains annuel devra dépasser les 23 000 euros de recettes et représenter au moins la moitié des revenus d'activités professionnelles. " En clair, cela revient presque à l'éliminer. Il sera maintenant réservé aux retraités qui ont des faibles revenus et aux gens dont l'immobilier est le métier ", regrette Marc Achard, directeur marketing et Ventes de Garrigae Investissement. En contrepartie le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) retrouve de l'attrait. Il bénéficiera d'un bonus : une réduction d'impôt de 5 % du montant de l'acquisition plafonnée à 25 000 euros pour la première année. Il serait par ailleurs rapproché du régime de droit commun des revenus fonciers. En parallèle de ces transformations, la loi de finance 2009 donne naissance à un nouveau mécanisme. Les investisseurs immobiliers pourront, à partir du 1er janvier, opter pour un régime alternatif : 25 % du prix du logement acquis étalé sur 9 ans avec la possibilité de bénéficier d'un complément de 2 % par an entre la 10ème et la 15ème année. La réduction d'impôt est plafonnée à 300.000 euros et limitée à une opération par an. " Ce nouveau mécanisme sera surtout attractif pour des montants d'investissement élevé, au contraire du Borloo ou du Robien ", remarque Raymond Le Roy-Liberge, président du groupe immobilier Les Provinces. Autre nouveauté, il sera accessible aux logements anciens faisant l'objet d'une réhabilitation. A noter, la zone C sera exclue du dispositif car elle est considérée comme moins tendue.