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Mon propriétaire vend : quels sont mes droits ?

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La vente d'un logement dans lequel vit un locataire est souvent source d'inquiétude pour ce dernier qui ne sait pas à quelle sauce il va être mangé. La loi a pourtant prévu un certain nombre de protections pour l'occupant, qui ne peut pas être mis dehors du jour au lendemain.

Les droits du propriétaire et ceux du locataire sont parfois difficilement compatibles. C'est particulièrement vrai lorsque le bailleur souhaite vendre un appartement occupé. Souvent démuni face à une situation inédite, le locataire n'est pas toujours conscient que la loi lui assure un minimum de protections. Car si la vente est toujours possible, elle ne peut pas être réalisée dans n'importe quelles conditions.

Congé en bonne et due forme

La loi permet en effet au propriétaire de donner congé à son locataire s'il souhaite vendre son logement. Mais cela n'implique pas un départ immédiat de la part de l'occupant. Surtout si le congé ne lui a pas été envoyé dans les règles de l'art. Car pour être valable, il doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception (ou par voie d'huissier) au moins six mois avant la fin du bail. Et ce n'est pas tout : la lettre doit aussi, à peine de nullité, informer le locataire du motif du congé, du prix de vente et de ses conditions. A défaut du respect de ces règles, le bail est renouvelé de plein droit.

Locataire prioritaire


Vendeur-acquéreur © fotko-FOTOLIA

 Si le propriétaire prévient son locataire de son intention de vendre dans les formes et délais légaux, plusieurs cas de figure s'offrent à l'occupant. D'abord, ce dernier est prioritaire pour se porter acquéreur - préempter, dans le jargon juridique - car le congé vaut offre de vente à son profit. Le cas échéant, il dispose de deux mois pour réaliser la transaction (quatre mois s'il a besoin d'obtenir un prêt). En revanche, s'il ne peut ou ne souhaite pas racheter le logement, il doit quitter les lieux à la fin de son contrat de bail. A savoir : si le locataire n'a pas les moyens d'acheter au prix indiqué et qu'il s'aperçoit par la suite que le bailleur a mis le logement en vente à des conditions plus avantageuses, il redevient prioritaire pour lever l'option ! D'ailleurs, le propriétaire (ou le notaire chargé de la vente) a l'obligation de tenir informé son locataire d'une baisse du prix fixé au départ. A défaut, il est possible d'exiger la nullité de la vente éventuellement réalisée. Et le locataire est en droit de se porter acquéreur en priorité.

Protection des personnes âgées

Les personnes âgées de plus de 70 ans et qui touchent moins d'une fois et demie le montant annuel du SMIC, peuvent exiger le renouvellement de leur bail. A moins de leurs proposer une solution de relogement sérieuse, le propriétaire est alors tenu de s'y plier et sera obligé de différer son projet de vente jusqu'à nouvel ordre. En revanche, le locataire, ne peut prétendre à cette protection s'il ne cumule pas les deux conditions de revenus et d'âge. Et il ne le peut pas davantage lorsque le bailleur qui veut vendre a plus de 60 ans ou perçoit des revenus inférieurs à une fois et demie le montant annuel du SMIC.

Le cas particulier des ventes à la découpe

Si l'immeuble dans lequel vous êtes locataire se compose d'au moins 10 logements, vous bénéficiez d'une protection renforcée car il s'agit de "ventes à la découpe", régies par la loi Aurillac du 13 juin 2006 et l'accord collectif du 16 mars 2005. Premièrement, vous pouvez exiger de reconduire votre contrat de location pendant deux ans si le congé intervient moins de deux ans avant la fin de votre bail. Deuxièmement si vous souhaitez vous porter acquéreur, l'offre de vente qui vous est faite par le biais du congé doit être maintenue pendant 4 mois (auxquels s'ajoutent deux mois supplémentaires si vous recourez à un prêt).

Autre protection à connaître : les locataires qui occupent le logement depuis plus de six ans à la date de l'offre de vente, bénéficient d'une prorogation de bail d'un mois par année d'ancienneté (à compter de la date d'échéance du contrat), dans la limite de deux ans et demie). En outre, les parents dont les enfants sont scolarisés bénéficient d'un renouvellement automatique du bail jusqu'à la fin de l'année scolaire, même s'ils ont moins de six ans d'ancienneté dans les lieux. Enfin, le renouvellement de plein de votre bail est prévu si vous avez plus de 70 ans et que vous n'êtes pas redevable de l'ISF. Les personnes invalides ou dont la santé est gravement compromise sont également protégées.

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