Renégocier son prêt immobilier : avez-vous le profil ?

    Publié le 18 novembre 2010 par Rouba Naaman
    Historiquement, les taux d'intérêt d'emprunt immobilier n'ont jamais été aussi bas. Beaucoup de Français sont donc tentés de renégocier leur prêt auprès de leur banque. Vous désirez vous lancer ? Maison à part vous guide, en analysant vos atouts, vos points négatifs, et quelques erreurs à ne pas commettre.
    "Aujourd'hui, il n'y a pas de raison de garder un taux à 5%" affirme Maël Bernier, directrice de la communication d'Empruntis. Les Français semblent avoir bien reçu le message. Suite à la baisse historique des taux d'emprunt - 3,1% hors assurance en octobre 2010, le taux le plus bas depuis 1945 - les courtiers croulent sous les demandes de renégociation de crédits. Empruntis affirme ainsi recevoir 4.000 demandes par mois, soit près de 40% des dossiers déposés ; chez MeilleurTaux.com, ils correspondent à 30% des dossiers. Si, vous aussi, vous pensez consulter votre banquier, voici quelques informations utiles.

    Une chance historique à saisir

    Jeune ou moins jeune, avec un compte en banque fourni ou plus modeste, très endetté ou pas, chaque personne présente un profil différent : nous ne sommes pas égaux face au banquier. "L'historique familial joue aussi" insiste Maël Bernier, interrogée par Maison à part. Avoir des parents dans la même banque peut peser dans la balance.
    Pourtant, étant donnée le contexte actuel, chacun a une chance d'obtenir une réduction de son taux. "Aujourd'hui, chaque Français qui rembourse un crédit devrait sortir son dossier et se poser la question d'une renégociation de prêt" nous affirme de son côté Marc Sirotteau, directeur de secteur chez MeilleurTaux.com. Cela vaut le coup ! Empruntis estime qu'en moyenne, ses clients ont pu économiser 29.600 € et gagner trois ans sur la durée du prêt.
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    Le profil idéal pour renégocier son prêt

    Le profil idéal pour renégocier son prêt - credit immobilier
    Le profil idéal pour renégocier son prêt - credit immobilier © MAP
    Si tout le monde a une chance, quel est néanmoins le profil idéal pour renégocier son taux d'emprunt ? Vous l'avez notamment si vous avez contracté votre prêt depuis deux ans ou moins, "en particulier en 2007, 2008 ou 2009", période où les taux étaient les plus élevés, précise Maël Bernier. Plus généralement, si moins d'un tiers de la durée de votre prêt s'est écoulé (moins de 5 ans pour les prêts sur 15 ans, de 7 ans pour les prêts sur 20 ans, etc.). "C'est la période où l'on rembourse essentiellement les intérêts, et non le capital" explique Maël Bernier.
    Votre négociation sera également plus intéressante si vous aviez obtenu un taux élevé. Pendant la crise de 2008, les taux d'intérêts ont battu des records, avec plus de 5% hors assurance en moyenne. Avec un tel taux, il est plus facile de se voir octroyer une baisse de 1 voir 1,5 point, pour atteindre 3,5% hors assurance, un "bon taux" selon Marc Sirotteau. "Plus la durée d'emprunt était longue et plus la somme était élevée, plus les économies réalisées seront importantes" insiste Maël Bernier.

    Les éléments qui jouent en votre défaveur

    Quelques obstacles peuvent se dresser sur le chemin de la renégociation, en particulier votre situation financière et professionnelle. "Être en période d'essai ou en CDD, c'est rédhibitoire pour les banques, qui ne veulent pas prendre de risques" explique Marc Sirotteau. De même si vous avez contracté un autre emprunt entre temps, et que votre taux d'endettement a changé. En effet, renégocier un prêt, c'est ouvrir un nouveau dossier avec vos critères actuels, et payer quoi qu'il arrive de nouveaux frais de dossiers (200 à 1.000 €) !
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    Le profil idéal pour renégocier son prêt

    Faut-il faire jouer la concurrence ?

    Faut-il faire jouer la concurrence ? - credit immobilier
    Faut-il faire jouer la concurrence ? - credit immobilier © MAP
    "La première démarche, c'est d'aller voir son banquier" insiste Maël Bernier. La concurrence est tentante, car elle propose souvent des taux plus bas, "un taux de conquête du nouveau client" selon Marc Sirotteau. Mais il reste intéressant de consulter avant toute chose sa banque actuelle, pour limiter les frais (voir ci-dessous). Votre conseiller peut vous proposer une contrepartie à la renégociation de votre prêt, par exemple la souscription d'une assurance vie. "C'est un échange de bons procédés, mais attention à ne pas accepter un produit qui ne serait pas adapté au client !" insiste Marc Sirotteau.
    Si vous allez voir ailleurs, attention aux frais !
    Pour obtenir la meilleure offre, n'hésitez pas à faire jouer la concurrence. Cependant, n'oubliez pas de prendre en compte les frais inhérents au rachat de votre crédit par une nouvelle banque : les frais de dossier, éventuellement les frais de courtier, la nouvelle garantie relative au nouvel emprunt, mais surtout les indemnités de remboursement anticipé. "Même si vous avez négocié la valeur de ces pénalités lors de la signature de votre crédit, une clause exclue toujours le rachat par une banque concurrente" précise Marc Sirotteau. Autrement dit, dans tous les cas, vous devrez payer l'équivalent de six mensualités, pour une valeur plafonnée à 3% de la somme restante.
    En tenant compte de ces frais, vous pourrez être tenté d'accepter une offre a priori moins intéressante de votre banque, mais au final aussi avantageuse. "En général, si la différence entre le nouveau taux proposé par votre conseiller et celui proposé par le concurrent ne dépasse pas 0,7 points, il est plus intéressant de rester dans votre banque" explique Marc Sirotteau. On estime un gain réel à partir d'un point de baisse.
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    Derniers conseils - Renégocier son prêt immobilier : avez-vous le profil ?

    Derniers conseils - credit immobilier
    Derniers conseils - credit immobilier © MAP
    Ne négligez pas l'assurance
    Lorsque l'on renégocie son prêt, on est tenté de tous débattre. Et on aura plutôt raison. Mais, en ce qui concerne l'assurance, attention à ne pas négliger la qualité au profit du prix. "Une assurance, c'est avant tout une couverture, elle doit coller au mode de vie du client" rappelle Maël Bernier. Depuis le 1er septembre 2010, les banques sont dans l'obligation d'accepter le choix d'une assurance extérieure, si les conditions qu'elle remplit sont les mêmes. Pourtant, pas question de choisir la moins chère sans regarder ce qui se cache derrière. "Si vous êtes amateur de saut en parachute, faites-le couvrir par l'assurance, quitte à payer un supplément !" conclut Maël Bernier.

    Comparer les offres

    "Consultez le maximum de banques, pour comparer au mieux" insiste Marc Sirotteau. Et ne tardez pas trop, selon lui ! Les taux se sont stabilisés en novembre 2010, c'est donc le moment idéal pour renégocier son prêt, avant une éventuellement remontée des taux... que Maël Bernier ne craint pas dans l'immédiat. "Chaque banque a un profil de client idéal, il y aura donc toujours une banque pour vous proposer une offre intéressante" selon elle.
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