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Achat immobilier : l'hypothèque pour garantir son prêt

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Victime d'idées reçues, l'hypothèque n'a pas toujours une bonne image. Elle reste pourtant la garantie qui couvre 80% des biens en cours de remboursement en France. Comment ça marche ? Combien ça coûte ? Découvrez-le dans notre guide pratique.
"Hypothéquer sa maison, c'est risquer de se retrouver à la rue en cas d'incapacité à rembourser son prêt..." Forte de nombreuses idées reçues, et sous l'impulsion des banques qui favorisent un cautionnement via une société spécialisée, l'hypothèque a vu son image se dégrader au fil des années.
Pourtant, "80% des biens actuellement en cours de remboursement sont couverts par une garantie hypothécaire" souligne Christophe Celdran, PDG de Maxihome, réseau spécialisé dans immobilier et la gestion du patrimoine. Ce mode de garantie est également généralement plébiscité par les notaires, qui y voient là une caution "dispensée de taxe", selon le site des Notaires de France. On lève le voile sur ce dispositif.

Prêt immobilier : cautionnement ou hypothèque ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, l'établissement bancaire peut réclamer une garantie, lui permettant de s'assurer d'être remboursé si vous ne pouvez plus honorer les mensualités du crédit. Vous avez alors le choix entre un cautionnement ou une hypothèque.
Le cautionnement
Le cautionnement se fait le plus souvent auprès d'une société spécialisée, la plus connue étant le Crédit logement. Des frais de caution, à hauteur de 1 à 2% du montant du prêt, vous seront alors facturés. En cas de revente du bien, ou de remboursement intégral du prêt, une partie de ces frais vous seront remboursés par l'organisme.
"Certains établissements bancaires exigent que l'on signe une garantie auprès d'une telle société de caution mutuelle" souligne Christophe Celdran. En effet, l'entreprise reprend alors votre dossier de prêt à zéro et vérifie votre capacité à rembourser les mensualités. Par ailleurs, en cas de défaut de paiement, la banque se retournera vers cette société, qui s'occupera de lancer la procédure de recouvrement.
Le privilège de prêteur de deniers
L'hypothèque, ou privilège de prêteur de deniers (PPD), est une manière de se passer d'un intermédiaire pour garantir son crédit immobilier. C'est le bien acheté lui-même qui est proposé en garantie du remboursement du prêt, et qui pourra être saisi et vendu aux enchères en cas de défaut de paiement.
Le PPD nécessite la publication d'un acte notarié, inscrit au bureau des hypothèques, et "dont les frais sont à la charge de l'emprunteur" précise la Direction de l'information légale et administrative. Le coût de l'hypothèque représente entre 0,5 et 0,75% du montant du prêt.
L'hypothèque dure jusqu'à la vente du bien ou la fin de la durée du crédit, et ne peut dépasser 35 ans. En cas de revente du bien, la levée de l'hypothèque entraîne des frais à la charge du vendeur, de 0,5 à 2% du montant du prêt initial.
Comment choisir ?
"Contrairement aux idées reçues, le privilège de prêteur de deniers n'est pas forcément plus cher que le cautionnement" indiquent les Notaires de France. Renseignez-vous sur les conditions du contrat de cautionnement (coût et frais remboursés) avant de choisir.
Par ailleurs, en cas d'incapacité de remboursement, "le processus est le quasiment le même, puisque, après les relances et procédures d'usage, au final, l'organisme de caution fera appel à un huissier pour saisir votre bien" explique Christophe Celdran. Pire encore : "la société de caution mutuelle est en général moins laxiste et plus rapide à réagir contre vous, car sinon c'est elle qui devra rembourser la banque" ajoute-t-il.
Notez, enfin, qu'en cas d'achat neuf, le PPD "ne peut pas servir à garantir la partie du prêt qui finance à la construction de la maison", précise la Direction de l'information légale et administrative. Il couvrira uniquement l'achat du terrain, par exemple.

L'hypothèque conventionnelle, en cas de travaux

Que vous ayez déjà fini de rembourser votre prêt immobilier ou non, vous décidez de réaliser des travaux dans votre logement. Vous faites appel à une banque pour les financer. Vous pouvez alors choisir une garantie hypothécaire pour couvrir ce nouveau crédit.
On parle alors d'hypothèque conventionnelle. "Si le prêt principal, garanti par une hypothèque, est toujours en cours, cette nouvelle hypothèque est dite de deuxième rang" explique Christophe Celdran, PDG de Maxihome. En cas de saisie et de vente judiciaire du bien immobilier, les créanciers de premier rang seront remboursés prioritairement aux créanciers de deuxième rang.
Les frais d'inscription de l'hypothèque conventionnelle sont plus élevés que ceux d'un privilège de prêteur de deniers : entre 1,5 et 2% du montant du prêt.

Hypothéquer sa maison pour garantir un autre prêt

Vous possédez un bien immobilier et avez besoin d'une somme importante d'argent. "La première question du banquier sera : 'pour quoi faire ?', or vous n'avez pas toujours envie d'y répondre" plaisante Christophe Celdran.
Pour garantir ce nouveau crédit, vous pouvez alors proposer à la banque une hypothèque sur votre maison, "sans justificatif", ajoute-t-il. Et, ce, même si votre logement est déjà couvert par une garantie hypothécaire ; il s'agira là d'une hypothèque de second rang.
Une telle hypothèque est également possible en cas de rachat de crédits multiples. "Un courtier calculera le capital restant dû et vous proposera un prêt unique qui couvrira l'ensemble de vos dettes" explique Christophe Celdran. L'hypothèque joue alors le rôle de garantie sur ce nouveau crédit.
Article mis à jour le 11 mai 2017.
Achat immobilier : l'hypothèque pour garantir son prêt
 
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