Acheter un garage ou un box : un investissement toujours rentable ?

La distinction entre le parking, le garage et le box n'est pas toujours évidente et les annonces immobilières confondent souvent les trois.

• Une place de parking est un simple emplacement couvert ou à ciel ouvert, limité par un marquage au sol.

• Box et garage sont en revanche fermés par trois cloisons et une porte. Ils se situent dans les sous-sols des immeubles ou à l'extérieur. Dans le langage immobilier, les termes "box" et "garage" signifient la même chose. On peut y garer un véhicule motorisé ou entreposer des objets.

Les règles juridiques applicables à la location d'une place de parking (ou d'un garage) varient selon si elle constitue un accessoire d'un logement ou non.

• Si le parking (ou le garage) est loué avec un logement, il est donc loué à titre accessoire et la location obéit aux mêmes règles applicables au bien principal. Dans ce cas, loi du 6 juillet 1989 relative au bail d'habitation s'applique.

• S'il n'est pas loué avec un bien à usage d'habitation, le parking ou le garage n'est pas l'accessoire d'un logement, et une grande liberté s'offre alors aux parties : durée du contrat, montant du loyer... Un contrat de bail écrit n'est pas obligatoire mais fortement recommandé afin de prévoir l'ensemble des conditions.

De plus, en cas d'impayés, le propriétaire a la possibilité de louer rapidement son bien à un nouveau locataire, car la procédure d'expulsion est simplifiée. A titre d'exemple, si le garage ou le parking est loué de façon indépendante, il n'y a pas de trêve hivernale à respecter.

Enfin, le propriétaire a la possibilité de résilier le bail, sans motif, à la date d'anniversaire du contrat.

Les garages ou parkings sont des biens immobiliers comme les autres. La procédure à suivre est donc la même : acheteurs et vendeurs doivent faire appel à un notaire pour assurer la sécurité juridique de la transaction.

Comme pour toute vente immobilière, l'acte d'acquisition doit donc être établi devant notaire, qui doit réunir les documents nécessaires (renseignements d'urbanisme, état hypothécaire...).

Le vendeur doit également remettre à l'acquéreur les diagnostics techniques obligatoires. Sauf si le garage est vendu en annexe d'un logement, le délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur n'est pas applicable.

Lors de l'acquisition, des frais dits de notaire sont dus par l'acquéreur. Depuis la réforme de 2016, pour éviter de pénaliser les petites transactions, la somme des émoluments perçus par le notaire est plafonnée à 10% du prix de vente, avec un minimum de 90 €. De plus, un arrêté en date du 1er janvier 2021 a entériné la baisse des émoluments des notaires sur l'ensemble des actes, y compris l'acquisition de biens immobiliers.

Ex. : Pour l'acquisition d'un garage, dans le département des Hauts-de-Seine (92) sans recours à un emprunt immobilier, à un prix de 10.000 €, le total des frais à régler chez le notaire est de 2.400 € (simulation du 23 septembre 2021 sur le site paris.notaires.fr).

Si le bien est un lot de copropriété, l'acquéreur devient alors copropriétaire, et est tenu de participer aux charges générales de l'immeuble à hauteur de sa quote-part de parties communes (ex : frais de gardiennage).

Le propriétaire bailleur est redevable de la Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

Les loyers issus d'un parking ou garage sont imposables au niveau des revenus fonciers du bailleur. Si un garage est vendu en même temps qu'une résidence principale, la plus-value réalisée sur le garage est exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière. Si un garage est vendu seul, cet impôt est dû par le vendeur sauf si le prix de vente est de maximum 15.000 €.

Le locataire, lui, est redevable de la taxe d'habitation s'il est encore imposable à ce titre en 2021. Cependant, si le parking est à plus de 1 km du logement il n'est pas soumis, en principe, à la taxe d'habitation.

La personne qui choisit d'acheter un ou plusieurs garages ou parkings réalise un investissement pertinent. En effet, le rendement est plus intéressant qu'un placement via un livret d'épargne bancaire (autour de 1 %). Il atteint, en moyenne, 5 % voire 9 % dans certaines situations.

Le marché reste donc porteur à condition de vérifier préalablement les capacités locales de stationnement. Il faut ainsi privilégier les agglomérations à forte densité de voitures.

Le prix du parking ou du garage peut varier selon plusieurs critères : la ville, le quartier, les difficultés de stationnement, l'accessibilité.... Ainsi, le prix peut varier entre 8.000 et 50.000 € selon l'emplacement et la ville.

La somme d'argent investie reste modérée, voire faible, ainsi l'investisseur a plus de facilités à obtenir un prêt immobilier ou à financer l'achat sans recourir à un prêt. De plus, les risques d'impayés ou de dégradations, ainsi que les frais d'entretien, sont limités comparés à un logement.