L'HABITAT SOUS TOUS LES ANGLES

Crédit immobilier : ce que la banque peut vous demander

Par
,
le
Au moment de souscrire un prêt immobilier, vous devez fournir des documents à la banque... mais lesquels ? Quels sont les abus les plus courants lors de la signature d'un crédit ? Quid de l'assurance emprunteur et du fameux questionnaire médical ? Les réponses.
Lors d'un achat immobilier, la recherche d'un prêt au meilleur taux n'est pas une mince affaire. Les particuliers qui mettent la main sur le crédit idéal, se sentent tellement chanceux qu'ils ne remettent pas toujours en question les documents réclamés par la banque pour la souscription de l'emprunt.
Et pourtant, les abus ne sont pas si rares. Face aux nombreuses demandes de prêt immobilier ou de rachat de crédit, les établissements bancaires sélectionnent leurs futurs clients en s'assurant de la solidité de leur dossier... quitte, parfois, à réclamer des informations délicates.
Autre méthode habituelle : imposer la souscription de services ou l'ouverture de comptes lors de la signature du crédit. Une technique vicieuse... mais pas toujours interdite. Faire confiance à l'établissement bancaire ne veut pas dire signer n'importe quel papier sans en lire les petits caractères. Nos conseils pour ne pas vous faire avoir.
Documents : ce que la banque est en droit de vous demander
Vous devez fournir à l'établissement bancaire un justificatif de votre identité et de celle de votre co-emprunteur le cas échéant (carte d'identité, passeport, titre de séjour valide, etc.), ainsi qu'un justificatif de votre situation familiale (acte de mariage, livret de famille, etc.).
N'oubliez pas le justificatif de domicile datant de moins de trois mois, qui peut être une simple facture d'électricité ou de gaz. Aucune obligation, par exemple, de présenter votre contrat de location ou l'attestation de votre actuelle assurance habitation.
Parmi les missions de l'organisme prêteur, l'évaluation de votre solvabilité est essentielle. La banque a obligation de vérifier votre capacité à rembourser un crédit, notamment en vous réclamant des documents justifiants (art. R313-13 du Code de la consommation) :
- De vos revenus : fiches de paie des trois derniers mois, contrat de travail, deux derniers avis d'imposition ;
- De votre épargne : trois derniers relevés de comptes d'épargne et assurances-vie, patrimoine ;
- De vos actifs : relevés de portefeuille titres ;
- De vos dettes et autres prêts en cours ;
- De vos dépenses régulières : relevés de comptes courants.
Si vous ne le pouvez ou ne le souhaitez pas, la banque pourra avancer qu'elle n'est pas en capacité de vous proposer un crédit qui convient à votre situation financière, et refuser d'éditer une offre.
Vous devrez fournir une copie du compromis de vente que vous venez de signer. La banque peut également demander tout document qui permettrait d'évaluer la valeur du bien immobilier que vous achetez. Elle peut, en effet, faire appel à un expert pour déterminer la valeur de votre future habitation en prenant en compte "les facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux" (art. L313-21 du Code de la consommation). On peut donc vous réclamer, si vous les avez, les justificatifs de taxe foncière du vendeur, par exemple.
Documents demandés : les abus
Si vous devez présenter votre livret de famille, vous n'avez aucune obligation de donner les coordonnées de vos enfants. Certains organismes mal intentionnés les utilisent pour démarcher de nouveaux clients, mais c'est strictement interdit.
La banque a obligation de consulter le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, géré par la Banque de France. L'objectif : vérifier si, par le passé, vous avez eu des difficultés à payer les échéances d'un précédent prêt. Mais l'établissement prêteur doit pouvoir justifier du motif de cette consultation, et en conserver les preuves (art. 13 de l'arrêté du 26 octobre 2010). Par ailleurs, ces informations comme toutes les autres sont sous le coup du secret professionnel et ne peuvent être partagées avec des tiers.

Souscriptions à des services : ce que la banque peut vous imposer

Assez logiquement, la banque peut vous imposer d'ouvrir un compte bancaire dans son établissement afin de vous accorder un crédit immobilier.

Souscriptions à des services : les abus

Les abus les plus courants concernent la domiciliation des revenus du ménage dans la banque émettrice du prêt. La loi est claire : la banque peut vous demander de domicilier vos salaires chez elle, mais elle ne peut vous l'imposer que si elle vous propose une contrepartie financière (recommandation n°04-03 de la Commission des clauses abusives).
 
Bon à savoir : A partir du 1er janvier 2018, la loi change. L'offre de prêt doit indiquer "si le prêt est subordonné à la condition de domiciliation", auquel cas les frais liés au compte bancaire et la nature de l'avantage financier octroyé en contrepartie doivent également apparaître clairement. La durée de domiciliation exigée ne peut pas dépasser 10 ans, ou la durée du contrat si elle est inférieure à 10 ans (art. L313-25-10 du Code de la consommation).
Il est également très courant que votre interlocuteur tente de vous vendre des services en parallèle de la souscription de votre prêt : ouverture d'un compte d'épargne ou d'une assurance-vie, souscription à une assurance habitation, etc. Aucune obligation toutefois, et vous faire croire le contraire serait abusif.
Concernant l'assurance de prêt, l'établissement prêteur ne peut pas :
- Vous obliger à souscrire à l'assurance de prêt qu'il propose : c'est l'application de la loi Lagarde de 2010, qui autorise l'emprunteur à souscrire l'assurance de son prêt auprès de l'assureur qu'il souhaite. Toutefois, la banque a le droit de refuser ce contrat d'assurance émis par un concurrent, si le niveau de garantie n'est pas équivalent à celui qu'il propose (art. L313-30 du Code de la consommation).
- Modifier le taux d'intérêt du prêt si vous refusez de souscrire à l'assurance qu'il propose : il ne peut pas, non plus, "modifier les conditions d'octroi du prêt" ou encore "exiger le paiement de frais supplémentaires". Bref, si vous choisissez l'assurance d'un concurrent, il ne peut pas vous pénaliser (art. L313-32 du Code de la consommation).

Assurance du crédit : les informations de santé que la banque peut vous demander

L'assurance emprunteur, que vous la souscriviez auprès de la banque émettrice du prêt ou d'un autre organisme, nécessite de remplir un questionnaire médical. Vous avez le choix de le remplir chez vous et de l'envoyer directement, ou de le remplir oralement devant le banquier ou l'assureur... mais la seconde solution ne peut pas vous être imposée, pour protéger le secret médical.
Les questions posées sont, par définition, intimes, puisqu'il s'agit d'évaluer votre état de santé global et d'estimer, en conséquence, le risque pris par l'organisme lorsqu'il assure votre incapacité à rembourser votre crédit.

Assurance et informations de santé : les abus

L'accès à votre dossier médical est logiquement réglementé. Votre assureur ne peut, en aucun cas, solliciter votre médecin directement afin de récupérer des informations sur votre état de santé.
Il ne peut pas non plus vous demander de lui fournir des documents médicaux, mais simplement de donner des informations via le questionnaire médical. Il se base donc sur votre bonne foi, et non sur des rapports médicaux, pour calculer le montant de votre prime. Dans de rares cas, le médecin conseil de l'assureur peut vous demander des précisions suite à la réception du questionnaire.
D'après l'article L1141-1 du Code de la santé, l'assureur ne peut pas vous demander de vous soumettre à un test génétique afin de déterminer si vous êtes porteur d'une maladie.
Notez, enfin, que l'article 2 de la loi Evin précise que l'assureur ne peut refuser de vous couvrir au seul motif que vous êtes atteint d'une pathologie grave ou chronique. En revanche, il peut choisir de ne vous couvrir que pour certains risques, ou de vous imposer une surprime.
Crédit immobilier : ce que la banque peut vous demander
 
Recevez gratuitement
La newsletter Maison à Part
L'e-magazine de l'habitat sous tous les angles
Vous pouvez vous désabonner en un clic