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Impayés, troubles du voisinage, squats... : Moi, propriétaire, que puis-je faire ?

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Mis à jour le 29 mai 2017
Si un propriétaire décide d'expulser un locataire pour un loyer impayé ou un trouble du voisinage, il devra suivre une procédure d'expulsion strictement encadrée par la loi. Quels sont les différents motifs d'expulsion ? Quelle est la marche à suivre ? De quel délai dispose le locataire pour quitter le logement ? Explications.
Lorsqu'un locataire ne paye plus son loyer ou commet des dégradations, le propriétaire peut l'obliger à quitter le logement, avec, si besoin, le recours aux forces de l'ordre. Mais cette procédure d'expulsion n'est possible qu'au terme d'un processus durant lequel le locataire, l'occupant ou le squatteur peut également faire valoir ses droits.
Il convient tout d'abord de différencier ces trois statuts :
Le locataire, titulaire d'un contrat de location, occupe le logement moyennant le paiement d'un loyer.
L'occupant, quant à lui, est une personne entrée régulièrement dans les lieux, hébergée gratuitement, mais elle ne peut pas prétendre au titre de locataire. Toutefois, elle est assimilée au statut de locataire concernant son expulsion. Comme ce dernier, elle ne pourra pas être mise dehors sans jugement et le juge pourra lui accorder des délais renouvelables.
Le squatteur est, enfin, un occupant sans droit, ni titre qui s'est introduit dans le logement par voie de fait, c'est-à-dire illégalement. Les forces de l'ordre ne peuvent l'expulser qu'au tout début de l'occupation. Lorsque la situation se prolonge, seule une décision judiciaire pourra y mettre un terme.
Découvrez ci-dessous toutes les procédures à suivre en fonction des situations...

Mon locataire ne paye pas son loyer. Que puis-je faire ?

Mon locataire ne paye pas son loyer depuis plusieurs mois et n'a pas d'assurance habitation. Quelle est la procédure à suivre pour l'expulser ?
Si votre locataire ne paye pas son loyer, vous avez le droit de mettre fin au bail par le biais de la clause résolutoire. Cette clause, qui existe dans la plupart des contrats de location, mentionne que le bail sera résilié automatiquement si votre locataire ne paie pas son loyer ou qu'il a un défaut d'assurance. Mais la procédure d'expulsion est souvent longue et fastidieuse. "La procédure peut être très longue : entre l'assignation en justice et la décision du juge, 6 à 9 mois peuvent s'écouler", confirme Jérome Maudet, avocat en droit immobilier.
C'est pourquoi, n'attendez pas plusieurs mois d'impayés pour engager une action en justice. En préalable, si vous avez souscrit à une assurance garantie des risques locatifs, vous devrez vous adresser à votre assureur afin qu'il vous indemnise.
Ensuite, vous devrez envoyer un commandement de payer au locataire par acte d'huissier. Le locataire disposera d'un délai de deux mois pour régulariser sa situation. Si vous constatez une absence de paiement au-delà de ce délai, vous pourrez saisir le tribunal d'Instance en référé pour lui demander de résilier le bail et d'obtenir une solution rapide. Le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette.
Suite à la décision de justice ordonnant l'expulsion du locataire, vous devrez lui envoyer par voie huissière un commandement de quitter les lieux. Il disposera alors de deux mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.
A noter que la loi Alur propose aux propriétaires de s'assurer à la place du locataire.

Le juge du tribunal d'Instance a ordonné l'expulsion de mon locataire. Que puis-je faire ?

Le juge du tribunal d'Instance a ordonné l'expulsion de mon locataire mais celui-ci refuse de quitter des lieux. Je décide donc de l'expulser par la force. Ai-je le droit ?
Non, en aucun cas ! Depuis l'adoption de la loi Alur du 27 mars 2014, le propriétaire ne peut plus expulser lui-même le locataire si celui-ci ne respecte pas ses engagements contractuels. Il est passible d'une peine de trois ans d'emprisonnement et de 30.000 euros d'amende s'il se résout à le faire.
Ne tentez donc pas de pénétrer dans les lieux, de changer la serrure ou de couper l'accès à l'électricité ! La procédure d'expulsion est mise en œuvre par un huissier qui pourra, selon le cas de figure, dresser un procès-verbal, procéder à l'inventaire des biens ou faire enlever les meubles.
A savoir : La loi du 29 juillet 1998 interdit l'expulsion d'un locataire entre le 1er novembre au 31 mars (exception d'un immeuble qui fait l'objet d'un arrêté de péril). Mais cette trêve hivernale ne vous empêche pas d'engager un recours devant le tribunal d'Instance afin d'accélérer la procédure dès la fin de cette période.

Mon locataire a sous-loué mon appartement. Que puis-je faire ?

Mon locataire a sous-loué mon appartement sans mon autorisation, est-il possible de l'expulser ?
La sous-location d'un logement, sans autorisation écrite du propriétaire, est interdite par l'article 8 du 6 juillet 1989. Elle peut entraîner la résiliation du bail du locataire initial et de son sous-locataire et une amende de 9.000 euros. (Article L442-8 - code de la construction et de l'habitation).
Si vous constatez cette situation, vous pourrez mettre en œuvre une procédure d'expulsion par une assignation au tribunal d'Instance et demander la résiliation du bail.
"Il faudra apporter les preuves d'une sous-location et donc le transfert entre le locataire et le sous-locataire d'une contrepartie financière, remarque Luc Caille directeur du développement de la Chambre Nationale des Propriétaires. Mais c'est une procédure difficile car il est très rare de le prouver".
Pour cela, il est conseillé de faire constater l'infraction par un huissier et d'adresser une sommation interpellative de respecter les clauses du bail.

Mon locataire trouble la tranquillité de l'immeuble. Que puis-je faire ?

Mon locataire a troublé la tranquillité de l'immeuble et de ses résidents, est-ce un motif pour l'expulser ?
Si votre locataire est responsable de troubles du voisinage, il devra être informé de la situation, c'est-à-dire mis en demeure de tenter de les cesser.
En pratique, vous devez lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception qui doit être justifié par l'appui d'éléments constatant les troubles imputables à votre locataire. "Le propriétaire devra rassembler des constats d'huissier, des plaintes de voisins, des témoignages et notamment des procès-verbaux de la police", détaille Frédéric Zumbiehl, juriste à l'Union Nationale de la Propriété Immobilière. Si vous ne réagissez pas, votre responsabilité peut aussi être engagée.
Si les nuisances persistent, vous devrez engager un recours judiciaire en vue de faire constater et sanctionner les troubles par un juge. Dans cette situation, la résolution du bail est possible si elle est prononcée par le juge ou si le contrat de location prévoit une clause de résiliation pour non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués.
A savoir : Pour résoudre le conflit à l'amiable, il existe des conciliateurs de justice, désignés par la maison de la justice et du droit, qui ont pour objectif de prendre contact avec les parties, de recueillir des preuves et de signer un protocole d'accord.

Mon locataire a dégradé mon appartement. Que puis-je faire ?

Mon locataire a commis des dégradations dans mon appartement (ex : cloisons défoncées, fenêtres brisées...). Puis-je l'expulser ?
Les dégradations locatives peuvent justifier d'une demande d'expulsion. L'article 1729 du Code civil prévoit que "si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail".
En cas de dégradations dûment constatées, de préférence par voie d'huissier, vous devez saisir le juge d'instance pour procéder à une procédure d'expulsion.
Selon l'article 322-1 du code pénal, "la destruction, la dégradation ou la détérioration d'un bien appartenant à autrui est punie de deux ans d'emprisonnement et de 30.000 euros d'amende, sauf s'il n'en est résulté qu'un dommage léger".
Conseil : Pour éviter de retrouver certaines parties de votre maison en mille morceaux, il est conseillé d'entretenir de bonnes relations avec son voisinage afin d'être bien informé des dégradations commises par le locataire.

Ma locatrice m'a donné congé et elle a quitté les lieux. Quels sont mes droits ?

Ma locatrice m'a donné congé et elle a quitté les lieux. Or, son concubin prétend avoir le droit de rester dans les lieux. Est-ce vrai ?
Si votre locatrice a quitté les lieux d'un commun accord avec les personnes vivantes avec elle, son concubin n'a pas le droit de vivre dans le logement. Dans le cas où votre locataire vous a donné congé (acte qui suppose un départ volontaire et organisé à l'avance) son compagnon ne peut pas prétendre à un transfert de bail.
Seul un départ brusque et imprévisible du locataire (ex : hospitalisation) peut justifier du maintien de cette personne dans les lieux. L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment un dispositif de protection du conjoint ou du concubin, partenaire pacsé, en cas d'abandon de domicile par le locataire.

J'ai logé gratuitement une personne. Quels sont mes droits ?

J'ai logé gratuitement une personne pendant plusieurs années. Je souhaite mettre fin à cet accord et récupérer mon logement. Que dois-je faire ?
La loi ne vous interdit pas d'héberger une personne à titre gratuit. Pour récupérer votre logement, il vous suffira d'informer l'occupant que vous souhaitez mettre un terme à cet accord d'occupation à titre gratuit.
Laissez-lui un délai, d'un mois par exemple, pour quitter les lieux. Si cette personne refuse, vous pourrez recourir aux voies judiciaires habituelles pour obtenir la libération des lieux (sommation d'huissier, puis saisine du tribunal d'Instance).
"Il faudra saisir le juge de fond du tribunal d'instance compétent et rapporter les preuves que cet occupant, sans titre ni droit, ne vous verse pas de loyers", indique Catherine Blanc Tardy, présidente de Syndec, association de défense des droits des propriétaires.
Attention : Si vous avez demandé une contrepartie à l'occupant, comme par exemple la réalisation de travaux, vous risquez que votre accord soit requalifié en bail. Le contrat de location peut en effet prévoir un paiement qui ne soit pas effectué en espèce mais en réparation. (Cass. Civ. 3e, 4 janv. 1991, Loyers et copr. 1991, n° 97)

Je souhaite récupérer mon appartement pour y faire vivre mon fils. Quels sont mes droits ?

Je souhaite récupérer mon appartement pour y faire vivre mon fils. Quel délai a le locataire pour quitter les lieux ?
Selon la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut donner congé à son locataire à la fin des trois ans du bail. Il devra alors lui adresser une lettre recommandée six mois avant l'échéance et indiquer le motif du congé.
Il peut s'agir d'une mise en vente du logement ou d'une intention de le faire occuper par un parent proche, deux motifs qui sont parfaitement légaux. "En cas de vente du bien, le propriétaire devra proposer une offre d'achat au locataire qui a la possibilité de faire valoir son droit de préemption", explique Frédéric Zumbiehl, juriste à l'UNPI.
Le locataire est en effet prioritaire sur l'achat du logement

Des squatteurs ont élu domicile dans mon habitation. Quels sont mes droits ?

Lors d'un retour de week-end, j'ai constaté la présence de squatteurs dans mon habitation. Quelle est la procédure à suivre pour les expulser ?
Selon l'article 226-4 du code pénal, l'action de s'introduire ou de se maintenir dans le domicile d'autrui à l'aide de menaces, de voies de fait ou de contraintes est punie d'une peine d'un an d'emprisonnement et de 15.000 euros d'amende.
La procédure d'expulsion s'effectue par l'intervention des forces de l'ordre pour caractériser un flagrant délit. Le délit de flagrance est défini par l'article 53 du code de procédure pénal : "Est qualifié crime ou délit flagrant le crime ou le délit qui se commet actuellement, ou qui vient de se commettre...".
Dans la pratique, les autorités estiment qu'au-delà d'un délai de 48h, les squatteurs ne sont plus passibles du délit d'effraction de domicile. Vous devrez ensuite vous adresser à la justice pour obtenir une décision d'expulsion.
A savoir : D'après la Cour de Cassation, les squatteurs ne commettent pas de violation de domicile lorsque l'appartement est vide de meubles, qu'il vient d'être achevé ou qu'il est promis à une démolition. Le code pénal protège seulement le domicile en tant que lieu de vie privé et principal.

Des squatteurs refusent de quitter mon habitation. Que puis-je faire ?

Des squatteurs occupent ma maison depuis cinq jours et refusent de quitter les lieux. Que dois-je faire ?
Bien qu'occupant sans droit ni titre, le squatteur dispose des mêmes droits et garanties qu'un locataire en matière d'expulsion. Lorsque le délai de 48h est passé, vous êtes dans l'obligation de vous adresser à la justice pour obtenir une décision d'expulsion.
Après avoir démontré que votre maison est bien occupée, vous devrez recueillir l'identité exacte des squatteurs car l'assignation en expulsion "contre X" n'est pas recevable.
Puis, il vous faudra rassembler des attestations de voisins ou de gardien d'immeuble et mandater un huissier en vue de dresser un procès-verbal pour constater le nom inscrit sur la boîte aux lettres. Il délivrera ensuite une sommation interpellative afin d'interroger les occupants sur leur identité.
Si l'huissier ne rencontre personne lors de ses passages ou si aucun nom ne figure sur la boîte aux lettres, vous devrez mandater un avocat qui plaidera une requête devant le tribunal d'Instance compétent.
Une fois l'expulsion ordonnée, un commandement de quitter les lieux de deux mois est délivré, sauf dans le cas où un délai de grâce a été accordé par le juge.
Si les lieux sont toujours occupés au bout de deux mois, l'huissier de justice, accompagné d'un commissaire de police et d'un serrurier, procèdent à l'expulsion forcée.
A savoir : La trêve hivernale ne s'applique que lorsque l'expulsion concerne des squatteurs.
Impayés, troubles du voisinage, squats... : Moi, propriétaire, que puis-je faire ?
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