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Copropriété : voter l'individualisation des frais de chauffage sans heurts

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Un répartiteur de frais de chauffage installé sur un radiateur dans une copropriété
Un répartiteur de frais de chauffage installé sur un radiateur dans une copropriété © ThinkStock
Rendue obligatoire à partir du mois de mars prochain, l'individualisation des frais de chauffage doit toutefois être votée lors de l'assemblée générale de la copropriété. Une étape cruciale à ne pas négliger pour qu'aucun copropriétaire ne soit lésé. Décryptage.
Votée en août 2015, la loi n°2015-992 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (dite loi LTE) impose aux copropriétés équipées d'un chauffage collectif, d'individualiser les frais de chauffage de l'immeuble. Si la mesure ne fait pas l'unanimité, il n'en reste pas moins que les copropriétés devront réaliser les travaux nécessaires sur leurs appareils de chauffage, au plus tard le 31 mars 2017.
Comment ça marche ?
L'article 24-9 de la loi de 1965 sur le statut des copropriétés indique que, dans les immeubles concernés par l'individualisation des frais de chauffage, "le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet". Le vote se fait à la majorité simple (article 24).
Le syndic a donc obligation de faire réaliser des devis, mais le syndicat des copropriétaires doit voter la question lors de l'assemblée générale annuelle... et peut donc refuser ces devis. La loi est floue quant à la marche à suivre en cas de vote rejetant la résolution.
Notez, enfin, qu'à l'heure actuelle, il n'y a aucune sanction financière prévue pour les copropriétés qui ne feraient pas réaliser les travaux. Alors que la directive européenne impose aux États membres de définir des sanctions "effectives, proportionnées et dissuasives" pour les contrevenants...
Quid des inégalités entre copropriétaires ?
L'individualisation des frais de chauffage doit encourager les bonnes habitudes en matière d'économies d'énergie. Mais, dans un immeuble, les logements ne sont pas tous égaux : certains, situés entre deux appartements, bénéficient de la chaleur produites par les appareils des voisins. C'est ce que l'on appelle le "vol de calories" - un concept valable, par ailleurs, que le chauffage soit collectif ou individuel.
De fait, l'individualisation des frais de chauffage est parfois considérée comme une répartition injuste du coût du chauffage. Pour compenser ce problème, lors de l'assemblée générale, les copropriétaires pourront décider de plusieurs points cruciaux :
- L'application d'un coefficient à certains lots : Un lot ayant deux murs en pignon aura besoin de chauffer plus qu'un appartement encastré. Pour compenser cette injustice, l'assemblée peut voter (à la majorité absolue) l'application d'un coefficient sur la consommation des appartements désavantagés.
- La répartition de la part représentant les parties communes : habituellement, on considère que le chauffage des parties communes représente 30% des consommations totales de chauffage du bâtiment. Mais l'assemblée peut modifier cette répartition "30/70". Si elle juge que les parties communes sont mal isolées ou nombreuses, elle peut décider d'augmenter cette part, par exemple.
Enfin, en cas de contestation des relevés, le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre le prestataire qui surveille les consommations. "Le prestataire est garant de la bonne installation, du bon relevé et de la maintenance des appareils de mesure", explique Patrick Llorca, directeur commercial France de Qundis, fabricant de répartiteurs et de compteurs thermiques. A lui, alors, de prouver que ses mesures sont exactes et que la répartition est correcte.
Copropriété : voter l'individualisation des frais de chauffage sans heurts
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