Les prêts immobiliers, comment cela marche ?
Prêts immobiliers : les conseils de l’AFUB
Envie d’acheter, besoin d’emprunter. Mais comment trouver son prêt ? A quoi faut-il faire attention ? Pour éviter pièges et mésaventures, Jacques Poindron, juriste et porte-parole de l’Association française des usagers de banques (AFUB) nous conseille.
Maison à part : Comment trouver un prêt immobilier aux meilleurs avantages ?
Jacques Poindron : Il est nécessaire de définir tout d’abord ce que l’on veut et sur quelle durée on est prêt à s’engager. Pour trouver le meilleur taux, il faut ensuite effectuer le tour des offres, contacter l’ensemble des établissements et faire jouer la concurrence. Sélectionnez la proposition la plus intéressante par sa nature et par le taux, sans oublier de regarder les indemnités de remboursement demandées et les assurances complémentaires nécessaires. A chaque fois, téléphonez à l’établissement prêteur et ne vous déplacez pour un rendez-vous que s’il y a un écho positif. Notre site internet offre un observatoire des taux auquel le particulier peut se référer pour se faire une idée sur les offres.
La différence sur les offres de prêt se jouant notamment sur les délégations d’assurances, il s’avèrera avantageux de s’attacher les services d’un courtier. Son efficacité pourra notamment être démontrée sur ce point, plus que sur le taux lui-même.
Dans tous les cas, si vous voyez que l’assurance demandée est supérieure à 0,6 % du prêt– elle est habituellement autour de 0,3% - c’est un surcoût excessif.
Enfin et surtout : ne vous contentez pas des affirmations verbales de l’établissement prêteur ! Il faut aller au bout de l’investigation pour chacun. L’erreur est qu’une fois une réponse positive acquise, vous laissiez tomber les autres. Pourquoi ? Parce que souvent la personne qui vous a répondu, un employé de banque par exemple, n’est pas décisionnaire de l’obtention du prêt. Ce sont les comités d’engagement dans les établissements bancaires par exemple, qui valident la distribution du prix. Rien n’est donc fait !
MAP : A quoi faut-il faire particulièrement attention lorsque l’on contracte un prêt ?
J.P. : Le maître-mot est anticiper. Anticiper sur sa vie professionnelle : nous conseillons aux personnes de souscrire une assurance perte d’emploi. Veillez surtout à la réalité de cette garantie : il ne faut pas qu’elle n’engendre qu’une simple suspension du paiement des traites.
Anticiper également les difficultés de famille, sur votre vie conjugale. Il se signe beaucoup de contrat à deux. Or on ne sait jamais ce qu’il peut arriver. En cas de problème, la seule manière de s’en sortir est de revendre le bien, mais il faut rembourser le prêt. Il est donc nécessaire de négocier au moment de la signature du prêt une dispense d’indemnités de remboursement pour le cas par exemple où l’on vendrait pour cause de séparation des emprunteurs.
MAP : Quelles informations doit-on donner à l’établissement prêteur ?
J.P. : Il faut savoir qu’il y a très peu de dérives enregistrées sur ce type de crédit (contrairement à ce que l’on peut voir dans le cadre des crédits à la consommation). En cas de demande de crédit immobilier, le prêteur a le droit de demander tous les éléments qui lui permettent de juger de la solvabilité de son client, c’est-à-dire ses fiches de paie, l’état de son endettement, etc. Mais en aucun cas, il ne peut avoir des éléments d’informations sur sa fratrie, si ses parents sont propriétaires, son plan de carrière ou le cautionnement d’un parent !
MAP : Pour ce qui est des assurances, comment choisir entre une assurance mutualiste ou une hypothèque ?
J.P. : Les analyses montrent que dans l’immédiateté, la mutualiste coûte plus cher. Le privilège du prêteur de deniers le moins. Mais cela se négocie avec la banque. Le cautionnement mutualiste est peut-être plus coûteux mais il se révèle moins cher si le crédit se passe sans incident. Mais nous préférons l’hypothèque.
Maison à part : Pourquoi cela ?
J.P. : Trop souvent, le cautionnement mutualiste est présenté par les professionnels comme plus avantageux. Or, ceci n’est pas exact : au moment de sa souscription, son coût est supérieur le plus souvent aux frais correspondant à une hypothèque. Alors même qu’à ce moment, bien souvent l’emprunteur a des besoins financiers importants et ne peut se permettre de dépenses excessives.
Surtout, l’usager croit bien souvent que le cautionnement est un moyen de se protéger en cas de difficulté de paiement de ses traites. Or, c’est là encore une idée erronée, car en ce cas, on risque tout autant une saisie immobilière ! Puisque la société de cautionnement qui paie la banque se retourne en même temps contre l’emprunteur… En tout état de cause, le cautionnement est légèrement plus cher que l’hypothèque, et c’est notamment une raison qui conduit à privilégier cette dernière.
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