Conjoncture
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Prix et crédits : le "retournement de tendance"
Selon l’Observatoire des crédits immobiliers du courtier Meilleurtaux de ce trimestre, 2008 devrait marquer le retournement de tendance du marché tant sur le plan des prix que sur celui des crédits. Baisse de 3 à 4% des prix, stabilisation des taux d’intérêts, conditions d’octroi de crédits plus difficiles... Le courtier dresse le panorama de la situation actuelle.
Crise, baisse, stabilisation, atterrissage... Pour désigner le marché immobilier actuel, chacun y va de son substantif : ce qu’il y a de sûr, c’est que les analyses montrent toutes que le marché est en pleine phase de "retournement." Un terme utilisé mardi par le courtier Meilleurtaux, lors de la présentation de la sixième édition de son Observatoire des crédits immobiliers. "Historique" pourrait être le deuxième maître-mot de l’analyse : un environnement économique empreint de "bouleversements historiques", un "arrêt d’une période de hausse des prix sans équivalent historique" donc une baisse en perspective... 2008 s’annonce donc comme l’année du changement pour Meilleurtaux.
En premier lieu, les prix : après une hausse de 102% entre 2000 et 2007, alors que le revenu des ménages progresse lui sur cette même période de 20%, "le cycle de hausse ne pouvait que s’interrompre" selon le courtier. Les derniers mois de 2007 et le début 2008, montrent ainsi "à la fois un net ralentissement de l’activité et une légère baisse des prix." Et de prévoir une baisse de "3 à 4%" cette année.
Un retournement sensible
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Ensuite, sur le plan du crédit, "le retournement de tendance" est, là encore "sensible" : "l’année 2008 voit apparaître pour la première fois depuis de nombreuses années, les premiers signes d’une demande de crédit immobilier en baisse," explique Christophe Cremer, président de Meilleurtaux, dans sa présentation, "d’environ 12 à 15% sur le mois de janvier et environ 10% sur le mois de février." Etant donné que le mois de mars semble connaître "un début d’amélioration", la baisse amorcée serait là d’environ 5% par rapport à 2007. Les derniers chiffres étant "rassurants", le courtier "table dorénavant sur une stabilisation globale ou une légère baisse des volumes de prêts immobiliers pour l’ensemble de l’année 2008."
Les agitations des marchés boursiers et la grave crise de liquidités bancaires actuelles influent sur les taux à long et à court terme des marchés financiers, références des prêts immobiliers à taux fixe et à taux variable. Les premiers ont fortement baissé tandis que les seconds restent élevés. Pour Meilleurtaux, les taux des prêts immobiliers devraient connaître en 2008 "la fin d’un cycle de hausse" entamé il y a deux ans et se stabiliseront. Le courtier se montrant confiant en ce sens, malgré le fait qu’il soit "trop tôt pour réviser à la baisse les prévisions de taux d’intérêt des prêts pour l’ensemble de l’année 2008", face à des "conditions de refinancement des banques plus onéreuses" qui pourraient influer sur cette orientation.
176.000 euros sur 25 ans pour 1000€ de mensualités
Concrètement, aujourd’hui "pour les mêmes mensualités de 1.000 euros sur 25 ans, note le courtier, le ménage pouvait emprunter 201.000 euros en octobre 2005, 195.000 euros en janvier 2006, 187.000 euros en janvier 2007 et 176.000 euros actuellement. La capacité d’emprunt des particuliers, en déduit Meilleurtaux, a ainsi baissé de 25.000 euros soit 14% en un peu plus de deux ans." En terme de surface acquise, pour ces mêmes mensualités, le particulier pouvait acheter un 71m2 en 2000 contre 47 m2 en 2007, "soit une diminution de 34% de la surface."
Sur les modalités du prêt, l’analyse note que "le taux fixe reste privilégié compte tenu de l’incertitude sur l’évolution des taux d’intérêt à court terme." L’évolution du niveau des prêts à taux variables par rapport à celui de ceux à taux fixes reste néanmoins incertaine et dépendra du taux d’intervention de la Banque Centrale Européenne et de la situation des marchés financiers, prévient le courtier. "En dehors des aspects financiers, le choix d’un prêt à taux révisable, se justifie quand il permet de lisser plusieurs prêts et de prendre en compte un prêt à taux zéro, un prêt 1% patronal et parfois d’accepter un prêt personnel" conclut-il sur le sujet.
Des conditions d’octroi de prêts renforcées
Alors que depuis 2000, les banques françaises ont fait évoluer les critères de crédit et les ont assouplis, depuis le milieu 2007, elles auraient, selon Meilleurtaux, changé leur fusil d’épaule. Le taux de refus serait ainsi passé de 3 à 8% entre juillet 2007 et janvier 2008. Un politique de crédit qui s’inscrit en parallèle avec une politique tarifaire elle, plus avantageuse (réduction des taux d’intérêt pratiqués) "pour conquérir de manière sélective de nouveaux clients dont elles considèrent qu’ils présentent un risque faible et un potentiel de rentabilité plus élevée."
Critères d’analyse pour l’obtention d’un prêt selon Meilleurtaux
Cinq critères sont analysés de manière particulièrement stricte, le taux d’endettement, l’ancienneté professionnelle, le fonctionnement du compte, le reste à vivre, la valeur du bien en vente. Certains aspects nouveaux sont apparus :
- Pas de possibilité de déroger au critère d’endettement,
- Calcul de l’endettement sur 25 ans, pour accorder un prêt à 30 ans,
- L’estimation de la solidité financière de l’employeur,
- 1 an d’ancienneté professionnelle pour les deux
- Expertise immobilière en cas de doute (relais, construction, travaux, etc.)
- Analyse détaillée des relevés de compte
- Refus de lissage de prêts personnels,
- Analyse détaillée du mode de consommation.
Alors, vaut-il mieux acheter ou louer dans les conditions actuelles ?
Pour le courtier, alors qu’avant l’achat semblait plus attractif, depuis octobre 2006, la progression des prix de l’immobilier entre 8 et 12%, alors que les loyers pour des biens équivalents n’augmentaient que de 5%, combinés à la hausse des taux d’intérêt (0,80%) expliquent qu’aujourd’hui les acquéreurs soient plus prudents face à un engagement qu’ils doivent concevoir à long terme. La déductibilité des intérêts d’emprunt offrent quant à eux un avantage supplémentaire à l’achat mais insuffisant à convaincre, selon le courtier, d’autant plus qu’il n’est pas assez bien compris. "Un effort de présentation permettrait sans doute d’améliorer l’efficacité du dispositif", conclut-il.
Une baisse de 17% d’ici 2010 ?
En parallèle à la présentation Meilleurtaux, le directeur des études du cabinet Xerfi, Alexandre Mirlicourtois, annonce une baisse des prix qui pourraient atteindre progressivement jusqu’à 17% en 2010 par rapport au niveau actuel. "Une correction sévère... mais légitime" selon lui. Pour lui, "un marché ça n’atterrit pas, ça monte ou ça descend." La situation actuelle n’est "plus tenable" et des "facteurs externes comme internes convergent et indiquent que le point de rupture est atteint." En 2008, la baisse serait de 6%, en 2009 de 9% et en 2010 de 3%.
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