Gestion locative
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Un syndic, pour quoi faire ?
Syndicat de copropriétaires, syndic de copropriété, administrateur de biens, gestionnaire locatif… Qui s'occupe de quoi ? Parce que les personnes qui gèrent votre immeuble ont des fonctions floues, MAP a voulu faire le point sur la question et éclaircir une situation mise en doute dernièrement.
Selon les études, entre un et deux tiers des biens en gestion locative sont gérés par des syndics de copropriété professionnels. Disons qu’en moyenne, la moitié du parc locatif est géré par des pros. Ce qui, aux yeux de la profession, est encore trop peu. Pourquoi les particuliers recourent-ils si peu à des gestionnaires locatifs ? A quoi sert un syndic de copropriété, et que peut-il vous apporter ?
Le syndicat des copropriétaires
Un syndicat des copropriétaires naît aussitôt qu’un immeuble comportant des parties communes est divisé en lots. Le syndicat est une personne juridique distincte des membres de la copropriété. Il peut ainsi agir en justice et être responsable de son activité. Le syndicat est donc constitué de l’ensemble de la collectivité des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires s’occupe de la conservation de l’immeuble. Pour le maintenir en état, il est chargé de réparer les parties communes et les éléments d’équipements. Mais il exerce aussi un pouvoir d’administration par l’intermédiaire du syndic. Il peut ainsi procéder à des améliorations et passer des actes d’acquisition ou de cession. Il peut enfin modifier le règlement de copropriété. Les décisions qu’il prend en assemblée générale seront exécutées par le syndic.
Les administrateurs de biens
L’administrateur de biens, ou "gérant d’immeubles", est mandataire d’un propriétaire ou d’un syndicat de copropriétaires. Il assure en leur nom la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. L’administrateur de biens "est celui qui effectue, en qualité de mandataire, toute opération de gestion d’immeubles appartenant à une personne physique ou morale. Il assure aux immeubles l’entretien, les réparations et les aménagements nécessaires à leur conservation", résume Valérie Jardat, de la Confédération Nationale des Administrateurs de Biens (Cnab).
Selon qu’il gère le bien d’un seul propriétaire (et ses locataires) ou d’une communauté de copropriétaires, l’administrateur de biens est soit un gestionnaire locatif, soit un syndic de copropriété.
Le gestionnaire locatif
Le gestionnaire locatif "gère un bien qui appartient à un seul propriétaire et gère ses locataires", explique Olivier Safar, pdg du Cabinet d’administration de biens Safar. Le gestionnaire locatif gère exclusivement les parties privatives : il encaisse les loyers, règle les problèmes courants. Il peut gérer un ou plusieurs lots, voir un immeuble entier, auquel cas il s’occupe aussi des parties communes.
Le syndic de copropriété
Le syndic de copropriété gère quant à lui des immeubles occupés par plusieurs copropriétaires (et locataires). Ainsi, "il en gère uniquement les parties communes", selon Olivier Safar. Le syndic n’encaisse donc pas les loyers : il assure le suivi et les travaux nécessaires. Il est le mandataire de la collectivité des copropriétaires. "Depuis la loi du 10 juillet 1965, la désignation d’un syndic est obligatoire dans les copropriétés. C’est l’assemblée générale qui nomme le syndic à la majorité absolue", note Valérie Jardat.
Le syndic peut agir en qualité de copropriétaire bénévole ou être professionnel. Il assure l’exécution des décisions de l’assemblée générale et est chargé de l’administration de l’immeuble. Il est aussi le représentant de la copropriété. Le syndic veille au respect du règlement de copropriété, gère l’administration, la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble.
Il est enfin chargé d’organiser les assemblées et doit préparer un budget prévisionnel. Il peut payer les dépenses courantes sans autorisation. Lorsqu’on choisit un syndic professionnel, il est difficile de savoir si l’on peu s’y fier. L’autorisation d’exercer délivrée par une préfecture fait pourtant gage de la garantie de son sérieux (voir encadré).
Des professions réglementées
Comme celle de syndic de propriété, l'activité de gestionnaire locatif est réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Pour l’exercer, il faut posséder une carte professionnelle (la "carte de gestion immobilière") délivrée par une préfecture. Pour cela, certains documents sont exigés : justification de l'aptitude professionnelle, attestation de garantie financière, attestation d'assurance contre les conséquences pécuniaires et extrait du casier judiciaire attestant de l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer.
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