Comment transformer une habitation en local commercial ?

    Rédactionnel native - publié le 5 février 2021
    Votre maison est située sur un axe routier fortement fréquenté et il est difficile pour vous de la vendre à cause des nuisances sonores et du vis à vis. Les promoteurs ne sont également pas intéressés à cause des règles d'urbanismes trop drastiques et peu rentables concernant votre adresse. Unique solution : valoriser son bien en usage commercial afin d'attirer une clientèle professionnelle qui ap
    Les avantages financiers pour un exploitant-bailleur

    Un professionnel à de nombreux intérêts en s'intéressant à l'acquisition de murs commerciaux contrairement à de la location simple. L'exploitant-bailleur sera tout d'abord son propre propriétaire, donc seul maître à bord de son local commercial et n'aura pas de comptes à rendre (sauf en cas de copropriété). Ce dernier pourra moduler son loyer en fonction de son activité et pourra ainsi être flexible financièrement. De ce fait, en cas de bonne santé financière de sa société, il pourra rembourser de manière anticipée son prêt immobilier. Avantage très important, en cas de travaux d'aménagement du local commercial, l'exploitant-bailleur pourra emprunter cette somme auprès de la SCI détentrice des murs commerciaux et soulager la société exploitante d'un emprunt bancaire. A noter qu'il est possible de faire passer en « travaux » tout ce qui sera fixé aux murs, c'est-à-dire même les toilettes ! Fiscalement, ces travaux au sein du local commercial sont un atout car cette somme se transformera en déficit foncier vis-à-vis de l'administration et par conséquent, la SCI pourra être soulagé d'imposition selon les sommes déclarées.

    Comment rencontrer des acheteurs pour ce type de bien ?

    Le marché de l'immobilier commercial est totalement différent du marché de l'immobilier classique. Ce sont des agences et des interlocuteurs spécialisés possédant un carnet d'adresses de professionnels à la recherche d'un local commercial. Bien que certaines agences pratiquent la vente à des particuliers mais aussi à des professionnels, il sera fortement recommandé de faire appel à un agent spécialisé. Les raisons sont simples : l'agent immobilier classique aura le réflexe de vendre votre maison à des particuliers par facilité et ne possède pas de clientèle professionnelle. Le professionnel de l'immobilier commercial comprendra facilement votre projet et saura mettre en valeur les atouts de votre bien, sachant que des murs de locaux commerciaux sont extrêmement rares à la vente. Ces derniers ont leur propre liste d'acheteurs en recherche permanente d'opportunités off-market, mais ont également accès à des réseaux privés tel que unemplacement.com qui leur permet d'avoir une vision de toutes les recherches de locaux commerciaux d'acquéreurs et preneurs qualifiés dans leurs secteurs géographiques. De ce fait, ils pourront proposer votre bien à des profils sérieux dans leurs démarches, tels que des enseignes nationales, qui sont capables d'acheter votre bien en l'état car ils privilégient en priorité les emplacements au bâti existant.


    Un local mixte est un local commercial ou professionnel accompagné d'un logement de fonction. Structurellement, c'est le même immeuble qui accueillera l'habitation et le lieu de travail qui juridiquement, sera supporté par la même société. Que ce soit pour une profession libérale ou bien, une activité commerciale, il est opérationnellement plus simple d'avoir son logement à la même adresse que son activité professionnelle. Cette proximité est une réelle plus-value au démarrage d'une société car un entrepreneur ne compte pas ses heures de travail. Autre avantage non négligeable, faire payer le loyer de ce local commercial mixte par la société exploitante. Par conséquent, le gérant de la société pourra se libérer de la charge d'un loyer pour sa résidence principale. En cas de cession, ces avantages deviendront des arguments de vente appréciés dans les montages financiers en banque pour les futurs repreneurs.

    La reprise d'un local d'habitation pour le transformer en local commercial est onéreux au niveau des travaux mais aussi, au niveau administratif. Ce type de transformation demande beaucoup de rigueur car le local va accueillir du public mais également du mobilier et du matériel professionnels, volumineux et lourds. Par conséquent, il sera préconisé de faire appel à un architecte mais aussi à des bureaux d'études de fluide, d'énergie et de structure afin de sécuriser le futur chantier administrativement et techniquement. A noter que la démolition est aussi à prendre en considération et que tous ces postes mis bout à bout constituent un budget considérable avec des délais de réalisation difficilement tenables. De ce fait, il arrive souvent que les professionnels s'intéressent plus au terrain qu'à la partie construite. En effet, il est souvent plus rentable et rapide de détruire et reconstruire un bâtiment plutôt que de le rénover. Pour les vendeurs, attention à ne pas se faire déstabiliser par des offres d'achat basses car le local d'habitation + son terrain à une valeur marchande, qu'importe le profil de l'acheteur et le montant de son projet global.

    Les limites de cette transformation


    Avant d'envisager une vente de ce type, il faut tout d'abord viabiliser la possibilité de changer la destination votre habitation en local commercial. Si votre bien se situe sur une avenue commerçante, il y aura peu de chances pour que la demande de changement soit refusée car elle sera légitime. Le cas contraire, il faut vérifier le plan local d'urbanisme auprès de la mairie et faire une demande officielle de permis de construire pour un changement de destination. Attention, il faut compter en moyenne entre 4 à 6 mois d'instruction en mairie avant d'avoir une autorisation ou un refus de leur part. Cette demande doit obligatoirement être réalisée par un architecte car il impose des données techniques et des CERFA à remplir et à faire tamponner. A retenir qu'un refus pour le changement d'une habitation en local commercial peut se transformer en accord pour un local professionnel (à la suite d'une nouvelle demande). Les professions libérales sont des activités moins contraignantes, d'où la facilité d'obtention d'un accord de la mairie.

    Aussi, attention aux profils d'acheteurs peu fiables qui ne peuvent pas obtenir de financement. Comme expliqué précédemment, les projets des futurs exploitants-bailleurs sont lourds financièrement face à un crédit classique. De ce fait, il sera préférable de séparer l'achat des murs + travaux au prêt de l'activité commerciale à venir avec 2 entités juridiques différentes. Le plus souvent, c'est une SCI qui assumera la charge du crédit immobilier et des travaux.
    Enfin, la majorité de ces professionnels vont en général imposer des clauses suspensives de financement et d'obtention d'autorisations de travaux qui vont par défaut, créer une vente longue d'au moins 6 mois. Au contraire, une vente classique d'une maison vers un particulier est de 2 mois minimum légalement.
     
    Recevez gratuitement
    La newsletter Maison à Part
    L'e-magazine de l'habitat sous tous les angles
    Vous pouvez vous désabonner en un clic