Faire construire sa maison, les clés pour réussir son projet

    Mis à jour le 14 avril 2022
    Date de publication et auteurs
    Publié le 26 janvier 2017 par R.N.-B. et L.B.
    Vous envisagez de faire appel à un constructeur pour faire bâtir votre maison ? Afin de vous assurer que le chantier se déroule sans mauvaise surprise et que la construction soit bien livrée en temps et en heure, quelques précautions s'imposent. Conseils pour mener à bien son projet sans heurts.
    Que ce soit en ville, dans un lotissement ou à la campagne, la maison familiale avec jardin fait rêver une majorité de Français. C'est votre cas ? Vous passerez peut-être par un constructeur de maison individuelle pour mener à bien votre projet.

    Dans ce cas, il doit vous faire signer au préalable un contrat de constructeur de maison individuelle (CCMI), qui pose le cadre légal de votre engagement réciproque. Ce document doit assurer au particulier un maximum de garanties quant à la construction de sa future maison. Pourtant, regrette Jean-François Espagno, architecte et fondateur de l'association Architectes d'aujourd'hui, les futurs propriétaires sont mal informés sur les spécificités de ce contrat et les clauses particulières qu'il peut ou non contenir.

    Dans le cadre d'un CCMI, "un contractant général vend l'ensemble du projet à un client. Cela a l'avantage d'être séduisant pour les clients, car ils ne s'occupent de rien !", explique Jean-François Espagno.

    Mais problème, selon ce dernier, "le client remet tous ses pouvoirs aveuglément au constructeur, et il prend des risques énormes. L'intérêt financier du contractant général est à l'opposé de son client. Son intérêt est de vendre au plus cher ce qui lui revient le moins cher. Donc le constructeur peut s'arranger pour que cela revienne le moins cher possible, en utilisant des matériaux de moins bonne qualité, des artisans moins chers, pour engranger le plus de bénéfice possible. Le client, lui, a signé un contrat dès le départ et ne peut plus intervenir".

    Alors, lorsque l'on s'engage sur des sommes aussi importantes, mieux vaut s'assurer d'avoir passé en revue tous les détails du projet. Que faut-il vérifier avant de signer avec un constructeur ? On fait le point.
    Faire construire sa maison, les clés pour réussir son projet

    Vérifiez la fiabilité de votre constructeur

    Avant de signer un CCMI, il convient de prendre le temps de vous renseigner sur l'expérience et la réputation du constructeur. Pour être sûr de faire appel à un professionnel fiable qui réalisera un travail de qualité, tournez-vous vers une entreprise labellisée NF Maison individuelle, ou encore vers un constructeur adhérent à la LCA-FFB, ou à l'association Maisons de qualité.

    Ne négligez pas l'importance du bouche-à-oreille : faites un tour dans les villages de constructeurs, ou demandez à visiter des maisons habitées et interrogez les occupants sur leur ressenti et leur expérience avec le constructeur.
    Vérifiez la fiabilité de votre constructeur

    N'acceptez pas un délai de construction trop long

    Dans le CCMI, doit être très clairement indiqué le délai prévu pour la construction de la maison. Et le constructeur s'engage, en signant, à ne pas dépasser cette date. Une protection pour le particulier... mais une contrainte pour le professionnel.

    Certains, mal intentionnés, sont en effet tentés d'afficher une durée de chantier anormalement longue, afin de s'assurer de pouvoir terminer dans les temps. Vérifiez donc que le délai prévu par le constructeur est raisonnable. "On compte en général 4 à 5 mois pour une maison moyenne, 6 mois grand maximum, mais pas 10", insiste Jean-François Espagno.
    N'acceptez pas un délai de construction trop long

    Renseignez-vous sur les artisans choisis par le constructeur

    Lorsque vous signez un CCMI, vous donnez carte blanche au constructeur pour le choix des matériaux, mais aussi des artisans qui les mettront en oeuvre. "S'il décide d'opter pour un sous-traitant moins cher mais moins compétent, vous n'aurez pas votre mot à dire", souligne Jean-François Espagno.

    Pensez à demander, en amont de la signature, les noms et références des artisans auxquels le constructeur entend faire appel. Vous pourrez, ainsi, estimer leur qualité et décider en connaissance de cause de signer le contrat de constructeur.

    Notez, toutefois, qu'un constructeur malveillant peut choisir de changer de sous-traitant après la signature du CCMI sans vous prévenir.
    Renseignez-vous sur les artisans choisis par le constructeur

    Discutez les prix en cas de modification du contrat

    Au CCMI, est jointe une notice descriptive de la maison à bâtir. Mais ce document ne rentre pas dans les détails, "il ne s'agit pas d'un plan technique précis et exhaustif", regrette Jean-François Espagno. Il y est question, par exemple, d'enduit, parfois sans précision des caractéristiques du produit ni des modalités d'application.

    Concrètement, au moment de la signature du contrat, vous vous mettez d'accord avec le constructeur sur un type de sol, un carrelage gris à petits carreaux. Mais, si vous changez d'avis après la signature, pour un carrelage avec de plus grands carreaux par exemple, le constructeur doit vous proposer un avenant au CCMI... avec un prix qu'il fixe lui-même.

    Attention alors aux abus sur la somme indiquée dans l'avenant : n'hésitez pas à en débattre avec le professionnel, à vérifier les prix du marché, voire à refuser l'avenant s'il vous semble excessif.
    Discutez les prix en cas de modification du contrat

    Faire intervenir un expert indépendant, c'est possible

    Au cours de la construction de votre maison, vous avez l'autorisation de venir visiter le chantier - en accord avec le constructeur et dans le respect des règles de sécurité, bien sûr. Toutefois, vous ne pouvez pas toujours faire appel à un expert (bureau d'études, architecte, etc.) pour vous accompagner dans cette tâche. "A moins d'un contrat très explicite, un architecte refusera en général de se rendre sur le chantier, car la jurisprudence considère que, ce faisant, il cautionne la construction", nous explique Jean-François Espagno.

    Bon à savoir : si vous vous faites assister d'un expert le jour de la réception du chantier, vous perdez le droit au délai de réflexion d'une semaine suivant la réception pour faire remonter les défauts observés au constructeur. "L'idéal est de faire intervenir l'expert dès le lendemain de la réception, conseille Jean-François Espagno. Même si, malgré tout, il ne pourra déceler les défauts que dans les parties apparentes de la construction".
    Faire intervenir un expert indépendant, c'est possible

    Demandez le montant de la franchise de la garantie de livraison

    Le constructeur qui signe un CCMI doit absolument avoir souscrit à une garantie de livraison. Concrètement, quoi qu'il arrive (dépôt de bilan du constructeur, incapacité à terminer le chantier, etc.), votre maison sera achevée grâce à l'intervention de l'établissement financier (assureur ou banque) qui couvre le constructeur.

    Mais, en pratique, en cas de défaut du professionnel, bien souvent une franchise de 5% est appliquée au montant prévu dans le contrat. "Pour une construction de 200.000 euros, le garant n'interviendra que lorsque le client aura déjà dépensé 210.000 euros", explique Jean-François Espagno. Une somme qui peut donc s'avérer importante.

    A vous de vérifier, auprès de votre constructeur, les modalités que lui impose son assureur dans le cadre de cette garantie de livraison.

    A noter aussi qu’avec un CCMI, "le client renonce à ses pouvoirs. Il n’existe que peu de recours. Sauf arrêter le chantier et exiger une expertise judiciaire. Mais c’est une procédure très longue qui risque de s’éterniser", prévient Jean-François Espagno.
    Demandez le montant de la franchise de la garantie de livraison

    N'hésitez pas à faire appel à un architecte

    Vous l’aurez compris, entre client et constructeur de maison individuelle, il peut y avoir conflit d’intérêt. Pas de panique, il existe une alternative. Plutôt que de signer un contrat avec un constructeur, vous pouvez le faire avec un architecte dès le début de votre projet.
     
    "L’architecte est neutre. Il ne vend pas les travaux mais va conseiller son client", détaille Jean-François Espagno. Le professionnel fait signer un contrat d’architecte à son client après être convenu d’un projet avec lui, mais pas avant ! Et c’est là toute la différence. C’est l’architecte qui dépose la demande de permis de construire, après avoir discuté des choix constructifs, des couleurs, des matériaux… bref de tous les détails et contours du projet.
     
    Il propose ensuite des devis d’artisans, qu’il peut recommander à son client, lequel se réserve le droit d’accepter ou de refuser. Les devis eux, rentrent dans le prix convenu dans le contrat. "Le client s’engage avec les artisans quand le projet est au point. Le contrat détermine un prix global garanti, avec des pénalités de retard etc..., mais on ne signe rien avant que tout ne soit décidé ! L’architecte ne vend pas. Son rôle consiste à accompagner et contrôler que tout est fait dans les règles de l’art." A méditer donc. 
     
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