Achat - Financement
Emprunt immobilier : les clefs pour négocier
Décrocher un prêt immobilier est un passage obligé lorsque l’on souhaite devenir propriétaire. Une fois trouvé le logement de ses rêves, il faut alors savoir utiliser les bons arguments face au banquier, et parfois, lui tenir tête.
Après deux ans de recherches infructueuses, vous venez enfin de trouver l’appartement dont vous rêviez. Le vendeur a accepté de baisser le prix et vous imaginez déjà les travaux que vous ferez grâce à cette ristourne que vous avez âprement négociée. Il ne reste donc plus qu’à convaincre votre conseiller financier de vous prêter l’argent nécessaire à votre investissement. A vous de trouver les arguments qui feront mouche !
Présenter son meilleur profil
Pour décrocher le précieux sésame, il faut d’abord vous présenter à votre banquier sous votre meilleur profil. Avoir un apport personnel conséquent (un quart à un tiers du prix de vente) permet par exemple de montrer une bonne capacité d’épargne. Implicitement cela signifie que vous serez donc en mesure de gérer un endettement pendant plusieurs années. Par ailleurs, l’investissement ne doit pas être disproportionné par rapport aux revenus dont vous disposez : la banque veille généralement à ce que le taux d’endettement de l’emprunteur ne dépasse pas 30 % à 33 % de ses revenus. Pour s’assurer de la solvabilité du client, la banque lui demande un certains nombre de documents (fiches de paie, contrat de travail, relevés de compte si vous n’êtes pas déjà client) qu’il n’est pas interdit d’apporter spontanément afin de témoigner de son sérieux. En revanche, vous n’êtes pas tenu de répondre aux questions concernant votre vie privée ou votre santé. Si vous prospectez auprès de plusieurs établissements financiers pour faire jouer la concurrence, vos interlocuteurs exigeront sans doute que vous ouvriez un compte chez eux, voire, que vous y domiciliez vos revenus. Dans ce cas, ils n’ont pas le droit de prévoir, au sein du contrat de prêt, la déchéance du terme (remboursement immédiat des sommes dues) si vous ne respectez pas cette condition : une telle clause a été considérée comme abusive par la commission des clauses abusives.
Négocier les frais
Pour le reste, tout est négociable : du taux du crédit à celui de l’assurance emprunteur, en passant par les frais de dossiers et ceux applicables en cas de remboursement anticipé. Incontournables, les frais de dossiers s’élèvent souvent à 1 % du capital emprunté, dans le cadre d’un montant minimum et maximum fixé par chaque banque. Les frais de remboursement anticipé (en cas de rachat de crédit) sont quant à eux limités par la loi : leur montant est fixé à la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé, sans pouvoir excéder 3% du capital restant à payer. Il est préférable de les négocier à la baisse, voir de les faire supprimer, surtout dans un contexte où les taux sont relativement hauts. De fait, si les taux baissent et que le client souhaite se faire racheter son crédit par une banque plus compétitive, il est toujours intéressant d’éviter de payer des frais. A savoir également : lorsque vous acceptez l’offre du banquier, vous disposez de quatre mois pour signer le contrat de vente. A défaut, vous pouvez être contraint de verser jusqu’à 0,75% du montant du prêt dans la limite de 150 € au titre des "frais d’étude". Là encore, rien ne vous empêche de les faire supprimer.
Les étapes du prêt immobilier
Avant de signer le contrat de prêt définitif, le conseiller financier doit vous faire parvenir par courrier une offre de prêt qu’il est tenu de maintenir pendant 30 jours. Le document n’est valable que s’il mentionne l’identité des parties et des cautions, la nature, l’objet et les modalités du prêt, un échéancier précis des amortissements, le montant du prêt, son coût total et son taux effectif global, sans oublier les assurances et les sûretés avec une évaluation de leurs coûts respectifs. A partir de la réception de cette offre, l’emprunteur a dix jours pour réfléchir et pendant lesquels il ne peut donner son accord. Le contrat définitif est signé sous condition suspensive de la signature du contrat de vente. En cas de renégociation de prêt en cours de contrat, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l’avenant pour lever l’option.
Références juridiques : Art L 312-1 et suivants et R 312-1 et suivants du code de la consommation
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