Assurer son bien immobilier

Locataires et propriétaires ne sont pas égaux face à la loi, en ce qui concerne l'assurance habitation. Les premiers sont obligés d'assurer les risques locatifs, car le Code civil pose le principe d'une présomption de responsabilité civile du locataire. "Le bailleur peut même réclamer au futur locataire une attestation d'assurance, avant la signature du bail" précise Philippe Lequeux-Sauvage, délégué de la Fédération française des sociétés d'assurances (FFSA). Dans le cadre d'une sous-location (si le contrat de location l'autorise), le locataire reste responsable en cas de dommages ! Il faut alors vérifier que le contrat d'assurance couvre bien le sous-locataire, "et prévenir l'assureur" précise Philippe Lequeux-Sauvage. Dans le cas contraire, le sous-locataire devra s'assurer lui-même. Rien n'oblige, en revanche, un propriétaire à assurer son bien, qu'il en soit le bailleur ou l'occupant. "C'est pourtant complètement irresponsable de ne pas assurer son bien" insiste Philippe Lequeux-Sauvage. En cas de fuite d'eau, par exemple, le propriétaire devrait alors supporter le recours de l'assurance de son voisin, qui pourrait lui réclamer le coût des réparations. En pages suivantes, la suite de l'article.

"On n'assure pas de la même façon le propriétaire d'une maison et le locataire d'un appartement" résume Philippe Lequeux-Sauvage. Le contrat d'assurance dépend en effet du type de bien, de sa taille et de sa localisation géographique. Les ouvertures sont plus soumises au risque de vandalisme en ville qu'en milieu rural, mais les coûts d'intervention pour réparation sont plus élevés à la campagne qu'en zone dense. La nature du contrat d'assurance et son coût seront donc différents. Aujourd'hui, la grande majorité des contrats couvrent un lot de sinistres : dégâts des eaux, bris de glace, incendie, attentat... On parle alors d'assurance multirisques. Certains contrats proposent cependant des options : vol, vandalisme, dommages électriques, biens extérieurs (pour les possesseurs de jardin) voire pannes des appareils électroménagers. Évaluez vos besoins et prenez en compte votre budget, afin de choisir la formule la plus adaptée. Selon Philippe Lequeux-Sauvage, "c'est le propriétaire d'une maison individuelle qui doit avoir la démarche la plus aboutie pour choisir son contrat d'assurance". Contrairement au propriétaire d'un appartement, il ne bénéficie pas de l'assurance de l'immeuble, qui protège les parties communes. Il devra donc vérifier qu'il est couvert dans un maximum de situations. Avant de choisir votre contrat d'assurance, vous devrez également estimer la valeur de vos biens mobiliers (voir page 5), et lister les personnes que vous souhaitez protéger par la garantie responsabilité civile (voir page 4).

Avant de signer, vérifiez les détails du contrat, notamment la clause de présence, qui vous impose d'habiter le logement pendant 8 à 9 mois par an. "Prévenez votre assureur si vous devez vous absenter pendant plusieurs mois, sans quoi vous risqueriez de ne plus être couverts en cas de sinistre" conseille Philippe Lequeux-Sauvage. Si le bien est ou devient une maison secondaire, précisez-le également. Les clauses du contrat d'assurance vous imposent parfois des installations spécifiques : volets solides sur les fenêtres, serrure avec fermeture cinq points pour la porte d'entrée, etc. Ne négligez pas ces détails, sans quoi votre assureur pourrait invoquer la nullité du contrat. Enfin, n'oubliez pas de vérifier que le contrat couvre également les installations « spéciales » : piscine, panneaux solaires, éolienne domestique, etc. Dernier point important dans le contrat : l'assurance responsabilité civile, notée "RC". Elle est toujours comprise dans le contrat. A vous, cependant, de vérifier qui elle couvre précisément : conjoint, famille, visiteurs occasionnels ? Les propriétaires de maisons individuelles devront également souscrire à une assurance responsabilité civile d'immeuble. "Elle couvrira, par exemple, la chute d'un arbre du jardin sur la maison du voisin" précise Philippe Lequeux-Sauvage. Faut-il faire estimer ses biens mobiliers ? La réponse en pages suivantes.

Lors de la souscription d'une assurance habitation, vous devrez préciser le montant cumulé des biens mobiliers présents dans le logement. "Il est intéressant de faire appel à un professionnel pour l'estimation, mais uniquement si vous avez de vraies pièces de valeur" précise Philippe Lequeux-Sauvage. Inutile, donc, de faire déplacer un commissaire priseur pour une télévision et quelques bijoux ! Pour évaluer vous-même vos biens, commencez par vérifier, dans les conditions générales du contrat, la définition d'un bien de valeur. "Il est souvent précisé que seuls les bijoux de plus de 300 euros sont comptabilisés" explique Philippe Lequeux-Sauvage. Ne sous-estimez pas le montant des biens mobiliers pour payer moins cher votre police d'assurance ! En cas de sinistre, l'assureur pourra appliquer à l'indemnisation, une règle proportionnelle de prime, pour cause d'erreur de déclaration. Surestimez vos biens n'est pas plus utile, vous ne serez pas mieux remboursés ! En revanche, en cas d'achat d'un bien de valeur entrant dans la définition précisée dans les conditions générales, prévenez votre assureur : il rédigera un avenant au contrat. Pensez à garder les factures, à prendre des photos, et les ranger ailleurs que chez vous. Apprenez comment s'applique la franchise, en page suivante.

Dans les conditions générales du contrat d'assurance, vous trouverez bien souvent l'indication d'une franchise en cas de sinistre. Sa valeur varie selon le type de sinistre, et il en existe deux types : absolue (l'indemnisation égale la différence entre le coût de réparation et la franchise) ou relative (l'indemnisation égale la totalité des coûts de réparation, mais uniquement si ils dépassent le montant de la franchise). La franchise est souvent la hantise des assurés. "Elle a pourtant permis de faire baisser les tarifs des contrats d'assurance" précise Philippe Lequeux-Sauvage. En effet, la franchise représente le coût de traitement d'un sinistre, qui est le même quel que soit le montant des dégâts. On trouve encore des contrats d'assurance sans aucune franchise, mais ils sont en général plus chers que la moyenne. Comment résilier son contrat d'assurance ? Réponse en page suivante.

Un contrat d'assurance habitation est renouvelé tous les ans par tacite reconduction. La prime est alors recalculée en fonction de la clause d'indexation des primes. Les compagnies d'assurance sont toutefois obligées d'envoyer un courrier au souscripteur, au plus tard 15 jours avant la fin du contrat. En vertu de la loi Chatel, vous aurez 20 jours après la date d'envoi (cachet de la Poste faisant foi) pour résilier le nouveau contrat. Votre demande de résiliation doit être adressée par lettre recommandée. Un locataire qui déménage, et souhaite de fait résilier son contrat d'assurance en cours d'année, doit envoyer une lettre recommandée à son assureur, accompagnée d'une attestation de déménagement. Enfin, Philippe Lequeux-Sauvage conseille aux propriétaires qui mettent leur logement en vente, de ne surtout pas résilier leur assurance habitation avant la signature effective de la vente (et non du compromis de vente). "En cas de sinistre entre les deux signatures, vous ne seriez plus couverts" justifie-t-il. Mise à jour le 08/02/2013 concernant la loi Chatel.