Propriété
| Zoom [+] |  | | Ordre des Géomètres-Experts © | | Une opération de bornage sur le terrain. |
Le bornage, un acte essentiel de propriété
Connaître la surface exacte de sa propriété paraît essentiel et de fait lors d’un acte de transmission de propriété. Beaucoup pensent à tort que se plonger dans le registre cadastral suffit. En fait, seul le bornage, réalisé par un professionnel appelé le géomètre-expert, a force de droits. Franck Bourdon, membre de l’Ordre des Géomètres-Experts nous explique son fonctionnement.
Franck Bourdon est géomètre-expert à Noisy le Grand et membre de la commission "droit des sols" de l’ordre des Géomètres-Experts. Il nous explique ce qu'est le bornage, en quoi est-il important en tant qu'un des piliers du droit de propriété ainsi que comment et par qui il | Zoom [+] |  | | Franck Bourdon, géomètre-expert - DR © |
s'effectue. L'expert nous expliquera ensuite quand il doit être mis en oeuvre, son coût, que faire en cas de contestation et enfin quels sont les risques d'une absence ou d'un mauvais bornage.
Maison à part : Pour définir les contours de sa propriété, quelle limite est prise en compte ?
Franck Bourdon : Le grand public à parfois du mal à s’y retrouver entre les différents types de limites pouvant à priori définir une propriété foncière. On trouve ainsi :
La limite cadastrale est la limite fiscale telle que dessinée sur le plan cadastral, à une échelle comprise entre 1/500 et 1/5000 ème. Cette limite cadastrale ne peut faire foi, d’autorité et à elle seule, en matière de délimitation foncière (sauf toutefois en Alsace et en Lorraine, un héritage de l’occupation allemande).
La mission du cadastre n’a jamais été de définir précisément les limites des biens, mais de localiser des propriétés, les identifier, en faire le plan, recenser la nature du sol et des constructions qui y sont édifiées, recenser leurs propriétaires et calculer sur la base de contenances très souvent obtenues graphiquement le montant de leur imposition. Conscients des imprécisions du cadastre, les actes notariés portant sur la vente des terrains bâtis ou non, prévoient d’ailleurs dans la majorité des cas une clause indiquant clairement que "l’acquéreur fera son affaire personnelle des écarts de superficies (ou de mitoyennetés) mentionnés dans le présent titre, même si celles-ci excédaient le 1/20."
La limite apparente est la limite physique telle qu’elle nous apparait sur place grâce à une clôture, une haie, un grillage, un mur, un ruisseau, ou un pignon de construction. Mais cette limite peut ne pas correspondre ni à la limite réelle, ni à la limite cadastrale.
La limite réelle est la limite juridique de la propriété, découlant de l’analyse des titres de propriété de chacun, des prescriptions acquisitives éventuelles, des anciens plans de bornage ou de délimitation et des signes de possession non équivoques pouvant exister. Seule cette limite, qui ne correspond pas forcément aux clôtures en place, ni au limites cadastrales, définit juridiquement le périmètre d’une propriété foncière. Le bornage est donc le droit absolu de faire fixer les limites réelles de sa propriété.
Maison à part : Justement, comment se déroule concrètement l’opération de bornage ? Son voisin peut ne pas être d’accord ?
| Zoom [+] |  | | Un P.V. de bornage de 1907 - FB, DR © |
Franck Bourdon : Depuis la date de la création du code civil (1804), son article 646 stipulant que "Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs" n’a jamais été modifié. De par la loi, le géomètre-expert est le seul professionnel à avoir une délégation de service public pour fixer les limites d’une propriété. Il est d’ailleurs, à ce titre, également habilité pour faire modifier le plan cadastral lorsque cela est nécessaire.
Lors des opérations de bornage le travail du géomètre-expert, assermenté, consiste à arpenter les lieux, rechercher d’éventuelles anciennes bornes, étudier les titres et plans de chaque voisin, recueillir leurs dires, analyser les signes de possession et définir en son âme et conscience, en fonction d’une méthodologie et d’une hiérarchisation des preuves avérée, l’emplacement de la limite réelle séparant deux fonds contigus. Cette limite est ensuite proposée aux parties, afin qu’elles l’entérinent officiellement au travers de la signature d’un Procès Verbal de Bornage décrivant graphiquement et littéralement la limite arrêtée.
Si l’un des voisins refuse la signature amiable du Procès Verbal, le bornage devra être réalisé par la voie judiciaire car il est un droit absolu de tout propriétaire. Le juge nommera alors un Géomètre-Expert-judiciaire qui réalisera de nouveau le travail d’investigation et qui proposera au tribunal une limite de propriété à entériner sans l’accord des parties.
Notez que tout géomètre-expert est tenu de conserver ses archives un minimum de trente ans, mais que dans la réalité il les conserve systématiquement. Nombreux sont les cabinets possédant des archives de bornage centenaires, très précieuses dans de nombreux cas de rétablissement de limites. Des dispositions ordinales sont d’ailleurs prises pour la transmission de ces précieuses archives en cas de cessation d’activité.
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Le bornage, un acte essentiel de propriété;)
