Investissement locatif
Investissement locatif : zoom sur le dispositif Scellier
Depuis le 1er janvier 2009, les particuliers qui souhaitent investir dans la pierre ont désormais le choix entre l'amortissement, prévu par les régimes de Robien ou Borloo ou la réduction d'impôt mise en place avec le tout nouveau dispositif Scellier. Quels en sont les avantages ? Explications et perspectives de ce nouvel outil de défiscalisation.
Périssol, Besson, Girardin, de Robien, Borloo et maintenant Scellier ! L'investissement locatif n'en finit plus de remuer ministères et experts ! Depuis plusieurs années, les études, ajustements et réformes se succèdent... Mais l'idée principale reste : l'incitation à l'investissement est primordiale ! Ce dernier soutient en effet le secteur de la construction dans le neuf, tout en permettant d'agrandir le parc locatif. Pourtant les polémiques se sont succédées, et avec elles leur lot de "réajustements". Avec la loi de finances 2009, c'est un nouveau dispositif qui prend forme, mais temporaire celui-là.
Flash-back
Avril 2008 : un rapport "dressant le bilan de l'application des aides fiscales en faveur de l'investissement locatif" est remis au Ministère du logement. Certes, les dispositifs sont bien incitatifs, mais ont été observés des "phénomènes de productions manifestement excessives dans certaines zones limitées, et de productions mieux adaptées dans d'autres". En clair, les programmes ont poussé comme des champignons et malheureusement pour certains, à des endroits où l'attrait locatif était limité. Le zonage est ainsi remis en cause : en fonction du lieu de la construction, les avantages ne sont en effet pas les mêmes. Et l'on parle alors de "recentrage" des dispositifs.
Fin 2008 : la loi de finances 2009 est en discussion à l'Assemblée, la polémique sur l'investissement locatif ressurgit : certains députés disent que le Robien et le Borloo ont fait leur temps, d'autres pensent le contraire, le Gouvernement lui ne croit pas qu'il faille les supprimer. Faut-il encore "réajuster" ? Et si la suppression l'emporte, par quoi les remplacer ? Finalement la poire est coupée en deux : oui pour un nouveau dispositif, mais temporaire, oui pour la suppression du Robien, mais décalée à la fin 2009. Pour ce qui est du zonage, la zone C disparaît et seules perdurent les zones où la demande locative devrait être plus forte (A, B1 et B2).
Naissance d'un nouvel avantage fiscal
Le nouveau dispositif, baptisé Scellier, prévoit depuis le 1er janvier et jusqu'au 31 décembre 2012, une réduction d'impôt sur le revenu pour les investisseurs (de 25% jusqu'en 2010 et de 20% à partir de 2011), pour tout achat d'un logement neuf destiné à la location pendant 9 ans. Soit une réduction d'impôt maximale de 75.000 euros.
Jusqu'à présent, c'est le système de l'amortissement qui prévalait : une déduction tous les ans pendant plusieurs années, d'une fraction du prix d'achat des revenus issus de la location. Aujourd'hui, l'investisseur a donc le choix entre ces deux types de dispositifs fiscaux : amortissement ou réduction. Sachant que ce dernier semble, selon les experts, bien plus avantageux.
Selon Jean Bosvieux de l'Anil, "la réduction d'impôt rétablit l'équité entre les investisseurs puisque l'avantage est indépendant de leur revenu." En effet, l'amortissement est plus favorable pour les ménages disposant de revenus plus élevés, alors que la réduction ne varie pas selon la tranche d'imposition du contribuable. Guillaume de Lonlay, directeur associé du Cabinet Lonlay et Associés Finance, parle lui d'une "excellente surprise" : ce dispositif devrait "pousser les investisseurs à franchir le pas dans leur démarche d'achat car les avantages fiscaux qu'il propose sont aussi importants que ceux de Périssol en son temps."
Pour un tour d'horizon de ce nouveau dispositif, cliquez sur suivant.
Pour en savoir plus sur l'investissement locatif sur Maison à part :
Dossier : Les outils de la défiscalisation
Une instruction fiscale a été publiée le 15 mai, elle est consultable en cliquant sur le lien suivant.
PLF 2010 : Une volonté de verdissement du dispositif...
La réduction d’impôt sur le revenu pour les investisseurs qui achètent ou construisent en vue de louer leur logement, prévue par l’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008, est maintenue. Mais pour soutenir la construction de logements plus verts, respectant la norme BBC, avant que celle-ci ne devienne obligatoire en 2013, le PLF prévoit un taux de réduction maintenu à 25 % en 2010 et à 20 % en 2011 et 2012. En revanche, pour les logements qui respectent la RT 2005 sans atteindre les critères BBC, le taux de la réduction d'impôt serait ramené de : 25 % à 20 % pour les logements acquis ou construits en 2010 ; 20 % à 15 % pour les logements acquis ou construits à compter de 2011. A noter que pour les logements acquis ou construits en 2009, le taux du crédit d’impôt ne serait pas remis en cause.
... un verdissement finalement repoussé à 2012
Vendredi 13 novembre, l'Assemblée nationale a voté un amendement, avec l'accord du gouvernement, visant à maintenir à 25% le crédit d'impôt pour les contribuables bénéficiant du dispositif Scellier en 2010. Son "verdissement" serait repoussé à 2011, tandis que le dispositif devrait être pérennisé après 2012. En 2011 et 2012, un différentiel de 10 points est en effet prévu entre les logements BBC et non-BBC afin de favoriser la construction d'habitats "verts". Le label BBC devenant la norme dès 2013, le crédit d'impôt sera pérennisé à partir de cette date - sauf vote contraire d'ici là - à un taux unique de 15%.
L'Assemblée a enfin voté la possibilité de dérogations (les agréments seraient accordés en revanche par le ministre chargé du logement et non le préfet comme prévu initialement) concernant des opérations d'investissement dans les zones dites "C", qui leur permettront de pouvoir bénéficier de ce dispositif, ce zonage faisant toujours l'objet de contestations de la part notamment des élus. (Mise à jour Décembre 2009)
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Investissement locatif : zoom sur le dispositif Scellier
