Louer vide ou meublé : quel est le plus rentable ?

L'investissement locatif est un moyen sûr pour compléter ses revenus. Un propriétaire a alors le choix entre plusieurs options pour louer un bien immobilier : la location vide (ou nue) qui, comme son nom l'indique, consiste à louer un logement sans mobilier, et la location meublée, dans laquelle le logement devra être équipé d'un certain nombre d'éléments mobiliers.

En règle générale, la location meublée est réputée plus rentable. Il est toutefois important d'étudier ces deux types de location, car l'option retenue ne répond pas aux mêmes règles d'un point de vue juridique, financier et fiscal. Suivez le guide !

Location vide ou meublée : des règles juridiques différentes

La grande différence entre la location meublée et la location vide est que pour louer meublé, le propriétaire doit investir dans des équipements et des meubles obligatoires (dont la liste est prévue par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux occultants, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, luminaire, etc...

Mais d'autres règles d'ordre juridique différencient également la location vide et la location meublée. Elles concernent notamment le bail, en particulier sa durée et sa reconduction.

• Le bail meublé classique est conclu pour une durée minimum de 1 an (sauf pour le bail aux étudiants qui possède lui une durée de 9 mois sans reconduction). En l'absence de congé, à l'initiative du locataire ou du propriétaire, le bail est renouvelé de façon tacite (c'est-à-dire de façon automatique) pour une année, quelle que soit la durée du bail initial.

• Le bail vide, lui, est conclu pour une durée de 3 ans minimum. Il se renouvelle automatiquement pour une autre période de 3 ans et aux mêmes conditions de loyer, sauf si le bailleur décide de mettre un terme au contrat de location.

Le délai pour donner congé à son locataire diffère également selon qu'il s'agit d'une location vide ou d'une location meublée.

• Le préavis du bailleur en meublé est de 3 mois, et valable uniquement pour l'un des trois motifs prévus par la loi : pour vendre le bien, pour l'habiter (ou y loger l'un de ses proches) ou pour un motif légitime et sérieux comme le non-paiement des loyers et des charges par le locataire par exemple.

Le locataire peut, quant à lui, donner congé à tout moment en respectant un préavis d'un mois.

• Le préavis du bailleur vide est d'au moins 6 mois avant le terme du bail, et comme pour la location meublée, il doit être fondé sur l'un des 3 motifs énoncés par la loi.

Le locataire, de son côté, est soumis à un préavis de 3 mois avant son départ, sauf événement particulier comme une mutation professionnelle.

Un investissement financier et une rentabilité différents

L'aspect financier est évidemment un autre point important à prendre en considération. En comparaison d'une location vide, le loyer d'une location meublée est en général plus élevé d'environ 20 à 30%. Pour le locataire, le dépôt de garantie est ici aussi plus important que celui d'une location nue (2 mois de loyer maximum, au lieu d'un seul pour un logement vide).

L'investissement mobilier, c'est-à-dire l'acquisition des meubles et de l'équipement indispensable pour pouvoir louer un logement meublé, est également à prendre en compte dans l'estimation de la rentabilité du projet, essentiellement la première année. Mais sur le long terme, il faudra bien sûr tenir compte du coût de l'entretien et du renouvellement du mobilier.

Ainsi, la rentabilité brute moyenne en vide s'échelonne en général entre 3 et 6 % selon les villes, contre 5 à 8 % en meublé.

Une plus grande stabilité pour la location vide

Autre différence à noter, la location vide apparaît ici plus stable car, en principe, le locataire s'installe pour une certaine durée. Alors qu'en matière de meublé, les locataires, souvent des étudiants ou des jeunes actifs, partent plus rapidement.

En effet, les locations de meublé sont souvent conclues pour des durées courtes, entre 3 et 7 mois. Ainsi, les actes de gestion (rédaction de baux, recherche d'un nouveau locataire, états des lieux d'entrée et de sortie, inventaires du mobilier, etc....) sont beaucoup plus fréquents en meublé. Un aspect à ne pas négliger afin de ne pas sous-estimer le poids d'une telle opération.

Une fiscalité avantageuse pour la location meublée

La rentabilité d'un investissement locatif se mesure aussi d'un point de vue fiscal. Et, là encore, la situation est différente selon qu'il s'agit d'une location vide ou d'une location meublée. La fiscalité diffère également en fonction du montant des loyers. Mieux vaut donc bien faire ses calculs.

Dans le cadre de la location d'un logement vide, le propriétaire bailleur a 2 options si les sommes perçues au titre des loyers ne dépassent pas 15.000 € par an :

• Le régime micro-foncier : le bailleur doit ici déclarer ses loyers comme revenus fonciers dans le cadre de l'Impôt sur le revenu, et bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 %. Ainsi, il est redevable de l'Impôt sur le revenu selon sa tranche marginale d'imposition sur 70 % des loyers qu'il perçoit.

• Le régime réel : le bailleur déduit ici de ses revenus l'ensemble des charges (et non seulement 30 %) pour leur montant réel : assurances, honoraires de gestion, travaux d'entretien, réparation ou amélioration, intérêts d'emprunt, taxe foncière... Attention, ce régime est optionnel si les revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 € par an, mais il devient obligatoire au-delà.

Dans le cadre de la location d'un logement meublé, le bailleur a là aussi plusieurs options :

• Le régime micro-BIC : si les revenus déclarés en tant que Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ne dépassent pas 72.600 €, le propriétaire bénéficie alors d'un abattement de 50 %.

• Le régime réel : au-delà de 72.600 € de revenus par an, le propriétaire bailleur peut déduire l'ensemble de ses charges (montant réel) et l'amortissement des meubles et des locaux. Ce régime est optionnel si les revenus fonciers sont inférieurs à 72.600 € par an, et obligatoire au-delà de ce montant.