Diagnostics immobiliers
Sur les traces d'un diagnostiqueur
Cela fait maintenant dix ans que Richard Morin est diagnostiqueur. Aujourd’hui à la tête d’un réseau de professionnels indépendants, il travaille à son compte et a accepté que nous l'accompagnions sur le terrain. Récit.
Il est 14H30 lorsque Richard Morin arrive sur les lieux du rendez-vous. Sa mission cet après-midi : établir six diagnostics pour le compte d’un particulier qui souhaite vendre un appartement parisien au plus vite. C’est le propriétaire des lieux, la soixantaine passée, qui accueille le diagnostiqueur. Les deux hommes se connaissent déjà car Richard Morin a eu l’occasion d’intervenir deux ans auparavant pour diagnostiquer la résidence principale du retraité, un appartement de 121 m2. Cette fois, c’est un deux-pièces situé en rez-de-chaussée dans une petite impasse calme du VIIème arrondissement de la capitale, qu’il doit examiner.
"La première chose à faire", explique le diagnostiqueur en sortant un petit ordinateur équipé de logiciels spécifiques, "est de s’atteler à rentrer les données administratives". Le propriétaire doit être en mesure de fournir les éléments concernant son logement : nombre de pièces, dépendances (cave, parking...), numéro de lot pour un bien en copropriété... "C’est ce qui permet au notaire de vérifier que le logement mis en vente a bien été diagnostiqué".
Une lame fine pour repérer les termites
Le diagnostiqueur commence son travail de terrain. L’appartement étant doté d’une cave, elle sera la première à être examinée. "C’est surtout dans les caves, qui sont souvent très humides, que l’on peut découvrir la présence de termites". Muni d’une sonde permettant de mesurer l’humidité et d’une lame fine "pour piquer le bois en évitant les dégradations", le professionnel fait ses recherches, lampe de poche à la main. "Visiblement, le plancher a été refait et les murs sont en pierres, il y a peu de chance de trouver des termites" commente-t-il. Et le taux d’humidité semble normal. Verdict : pas d’insectes amateurs de bois à l’horizon. Puis, retour dans l’appartement où chaque plinthe, chaque fenêtre, chaque endroit susceptible de receler des insectes xylophages est passé au crible.
Le sur mesure de la loi Carrez
On passe ensuite à la "Loi carrez" qui oblige les vendeurs à mentionner la surface de leur bien. Pour ce faire, Richard Morin a abandonné son vieux mètre. Il utilise désormais, comme bon nombre de ses confrères, un appareil très précis qui permet d’effectuer automatiquement les mesures par rayonnement. Après, l’ordinateur est mis à contribution et reconstitue, sur la base des mesures qui lui ont été transmises, le plan du logement. Quant aux embrasures de portes et aux placards incrustés dans les murs - lesquels ne peuvent être comptabilisés dans la surface - le diagnostiqueur les fera figurer, pour information, dans une partie spécifique dite "hors Carrez".| Zoom [+] |  | | MC © | | Recherche d'amiante dans le sol |
Moquette collée
Puis de s’atteler à la recherche de l’amiante. "Il y a 80 produits référencés sur lesquels nous devons vérifier s’il y a ou non de l’amiante". Mais ici, le risque de trouver de l’amiante est faible. Le diagnostiqueur effectue alors un repérage visuel au niveau du plafond et du sol. Après vérification manuelle, le faux plafond de la salle de bain n’est en réalité que du polystyrène tandis que le lino de l’entrée ne semble cacher qu’un parquet. "Nous ne sommes tenus d’établir un diagnostic que sur les parties visibles et visitables", explique Richard Morin. Autant dire qu’avec la moquette collée dans la pièce principale, il est difficile d’établir la présence ou non d’amiante. "Je l’ai donc précisé dans mon rapport".
Du plomb dans les murs>.| Zoom [+] |  | | MC © | | Mesure de la quntité de plomb dans le mur |
Vient ensuite le diagnostic plomb. Long et fastidieux, il vise à quantifier la présence de plomb dans les peintures, mais surtout, à préciser s’il est accessible (murs effrités). En cas d’accessibilité, le diagnostiqueur est tenu de le mentionner : cela présente un risque de saturnisme, notamment pour les enfants qui sont susceptibles d’avaler des morceaux de peinture. Et cela qualifie la décence d’un logement. Avec son appareil électronique très sophistiqué - et très coûteux : il vaut 30.000€ - il commence à mesurer la teneur en plomb des murs. "Tous les murs et plafonds doivent être diagnostiqués. Si la machine dit qu’il n’y a pas de plomb, on doit refaire une deuxième mesure pour vérifier" . Ce qui explique la longueur de la procédure. "Ce matin, j’ai fait un diagnostic plomb dans un château, explique richard Morin. Nous y sommes allées à deux (un pour prendre les mesures et l’autre pour les noter), et cela nous a pris toute la matinée".
Le DPE ne fait pas que des heureux
Enfin, nous passons au très contesté diagnostic de performance énergétique (DPE). "N’importe qui est capable de le faire" , explique le diagnostiqueur, un brin agacé. Et pour cause, sur la base d’un logiciel établit par les pouvoirs publics, il suffit d’entrer des données telles que le mode de chauffage du logement, les caractéristiques des fenêtres ou encore le nombre de murs exposés à l’extérieur. Le propriétaire est là pour répondre à ce type de questions. La machine intègre alors toutes ces informations et donne ensuite son résultat. "Mais il ne tient pas compte du nombre de personnes qui y vivent, et cela pénalise certains logements", explique Richard Morin. C’est pourquoi nombre de logements ont souvent de mauvais résultats en termes de performance énergétique.
Au final, la visite aura pris deux heures. Le logement ne contenant pas d’installation de gaz, il ne reste plus qu’à réaliser l’état des risques naturels et technologiques. "Mon logiciel contient toutes les cartes nécessaires à l’établissement de ce diagnostic" , précise-t-il. "Nous avons l’habitude de l’offrir au client". Ce qui n’est pas pour déplaire au vendeur, car pour lui, l’addition est salée : 380€. Il recevra son rapport par mail dès le lendemain.
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