Vente : un carnet de santé immobilier

Au commencement, il y avait les diagnostics plomb, amiante et termites. Mais depuis deux ans, les pouvoirs publics ont multiplié les obligations d'information des vendeurs vis-à-vis des acheteurs. Le 1er juin 2006, l'état des risques technologiques (ERNT) est devenu obligatoire lorsque le logement se situe dans une zone dangereuse (inondation, sismicité, proximité d'une usine...). Cinq mois plus tard, le diagnostic de performance énergétique (DPE qui vise à informer l'acheteur des caractéristiques énergétiques du logement) devient à son tour incontournable, tout comme l'état des installations de gaz depuis le 1er novembre 2007. A cette liste déjà bien longue, s'ajoutera, dès le 1er janvier 2009, un diagnostic obligatoire pour les logements dont l'installation électrique aura plus de 15 ans. Souvent considérées comme contraignantes par le vendeur, ces obligations ont été conçues dans une optique de sécurisation des logements et surtout, pour que l'acquéreur soit mieux informé sur les caractéristiques du bien qu'il s'apprête à acheter.

Carrez pour les biens en copropriété

Mais attention, tous les biens mis en vente ne sont pas soumis aux mêmes obligations. Les appartements doivent ainsi faire l'objet d'un certificat de superficie (Loi Carrez), ce qui n'est pas le cas des maisons individuelles. Une fois établi, ce document est valable sans limitation de durée. Les particuliers peuvent le réaliser eux-mêmes. Il est néanmoins conseillé de faire appel à un professionnel (géomètre ou diagnostiqueur assurés) pour éviter une mauvaise estimation : seule une marge d'erreur de 5 % est tolérée, au-delà, l'acheteur peut demander, pendant un an, une diminution du prix à proportion de la superficie en trop.

Validité à géométrie variable

Les vendeurs de logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont par ailleurs tenus de faire réaliser un constat de présence ou d'absence d'amiante. Là encore, la validité de ce document est permanente. Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Si la vente n'a pas été signée dans l'année suivant le constat, il faudra alors en faire un nouveau. Un état parasitaire (diagnostic termites), et un ERNT doivent être établis depuis moins de six mois lors de la vente pour les logements situés dans des zones délimitées par arrêté. La mairie ou la préfecture est en mesure de dire si elles font partie de ces zones. Pour réaliser l'ERNT, inutile de passer par un professionnel. Les cartographies sont disponibles sur un site internet (ww.prim.net ). Tous les logements doivent également faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique (DPE), valable pendant 10 ans. Les installations de gaz de plus de 15 ans doivent désormais aussi faire l'objet d'un diagnostic, valable pendant six ans.

Assurance et certification

A qui faire appel ? Telle est la question récurrente que de nombreux particuliers se posent dès qu'ils s'apprêtent à vendre un bien pour la première fois. Autrefois non réglementée, cette profession a en effet attiré bon nombre de personnes sans formation ni compétences, qui se sont improvisées diagnostiqueurs. Face aux abus parfois constatés (diagnostics farfelus, professionnels non assurés...), les pouvoirs publics ont mis en place des mesures visant à assainir le secteur. Depuis le 1er novembre 2007, l'ensemble des professionnels qui interviennent dans ce domaine doivent donc être en mesure de présenter une certification. Les diagnostiqueurs (ou la société qui les emploie) sont également tenus d'être assurés à hauteur de 300.000 € par sinistre et 500.000 € par an. A charge pour le particulier de s'en assurer avant toute intervention. Question prix, aucun barème n'est établi. Le montant de la facture dépend donc de la surface du bien, du nombre de diagnostics à effectuer et du temps passé sur place par le professionnel. A vous de faire jouer la concurrence !