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Quels sont les diagnostics obligatoires quand on vend son logement ?

Par Rouba Naaman-Beauvais
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Mis à jour le 8 août 2019
Vous vendez votre logement ? Vous devez faire réaliser un certain nombre de diagnostics (amiante, termites, plomb, performances énergétiques) dont la durée de validité est limitée. Le point sur la réglementation.
Termites, amiante, plomb, mérules, des termes qui font trembler les futurs (et actuels) propriétaires immobiliers. Ces ennemis du bâti peuvent en effet causer des dommages gravissimes aux constructions, d'une manière parfois totalement invisible. C'est pourquoi, lorsque l'on acquiert une maison ou un appartement, malgré le coup de cœur, on craint les mauvaises surprises cachées derrière la couche de peinture fraîche ou le sol en vinyle tout neuf.

En tant que vendeur, vous vous devez de fournir des informations exactes à l'acheteur de votre bien immobilier. Si celui-ci se rend compte, après la signature de l'acte de vente définitif, que le bien présente un défaut sérieux, c'est-à-dire un défaut qui aurait pu le faire renoncer à cette transaction, alors il peut se retourner contre vous pour vous réclamer des dédommagements, voire pour annuler la vente.

Pour protéger l'acquéreur - et le vendeur par la même occasion - un certain nombre de diagnostics techniques doivent obligatoirement être réalisés et leurs conclusions fournies aux potentiels acquéreurs avant la signature du compromis de vente. Ils concernent les éventuels pollutions et parasites présents dans le bâti, mais également l'état des réseaux (gaz, électricité, assainissement), ce qui permet d'estimer aussi l'état général d'entretien du logement. On parle ainsi de dossier de diagnostic technique (DDT).

Tour d'horizon exhaustif des diagnostics à faire réaliser obligatoirement avant de mettre en vente ou en location votre bien immobilier, ainsi que leur durée de validité.
 

Le diagnostic amiante


Pourquoi ? L'amiante a longtemps été utilisé comme un isolant très efficace, avant de se relever toxique pour l'homme. Depuis, son usage est interdit

Pour quels biens ? Le diagnostic amiante est devenu obligatoire pour la vente d'un logement (appartement ou maison) construit avant 1997.

Et si le diagnostic est positif ? Les éventuels travaux de désamiantage devront être exclusivement réalisés par des professionnels. Dans certains cas, le diagnostiqueur peut simplement préconiser une surveillance de l'empoussièrement, si la zone amiante peut être isolée.
 

Le diagnostic plomb


Pourquoi ? Le constat de risque d'exposition au plomb (Crep) est un diagnostic qui permet d'estimer la présence de plomb dans les revêtements (peintures, plâtre, briques) du logement. En effet, le plomb est un poison qui est stocké dans le corps humain, et peut entraîner, à forte concentration, des cas de saturnisme chez l'enfant. Depuis que sa toxicité a été révélée, il est interdit dans les peintures.

Pour quels biens ? Tous les logements construits avant 1949 sont concernés.

Et si le diagnostic est positif ? Si le diagnostic révèle la présence de plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm2, vous devrez effectuer des travaux pour l'éliminer.

Le diagnostic termites


termites
termites © FCBA
 

Pourquoi ? Les lignivores sont une catégorie d'insectes qui se nourrissent de bois, celui des meubles mais aussi des poutres, escaliers, volets, etc. Les plus connus et les plus redoutés sont les termites, mais il existe d'autres espèces (vrillette, xylophage, capricorne, lyctus, abeille charpentière, etc.) dont les larves et adultes se délectent du bois de nos maisons. En cas d'invasion massive, c'est la structure même de l'édifice qui est en jeu.

Pour quels biens ? Appartement ou maison, vous devez faire réaliser cet "état relatif à la présence de termites" si votre bien se situe en zone déclarée infestée ou susceptible de l'être. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou votre préfecture.

Et si le diagnostic est positif ? En cas de présence de parasites lignivores dans votre maison, vous devrez rapidement prévoir l'intervention d'un professionnel. Par ailleurs, compte tenu de la vitesse à laquelle se propagent ces insectes mangeurs de bois, vous devez déclarer leur présence en mairie.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)



Etiquette énergétique
Etiquette énergétique © Ministère de la Transition écologique & solidaire
 

Pourquoi ? Le DPE permet d'évaluer la consommation d'énergétique d'un logement. Pour l'acquéreur, c'est une information intéressante puisqu'elle évoque non seulement le montant des factures de chauffage, mais aussi le niveau d'isolation du bien, donc le confort thermique de l'habitation.

Pour quels biens ? Tous les biens sont concernés : neuf ou ancien, appartement ou maison, pour une vente ou une location, mis à part ceux destinés à être mis en location moins de 4 mois par an.

Et si le diagnostic est positif ? Le DPE donne une estimation de la consommation énergétique annuelle du logement par une lettre, de A (très économe) à G, et de l'impact annuel de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre, également par une lettre entre A (émissions faibles) et G. Ce résultat est purement informatif, mais peut jouer dans la motivation d'un futur acquéreur ! A vous d'essayer d'améliorer ces scores en réalisant des travaux d'isolation, ou en remplaçant le système de chauffage de la maison.
 

Le diagnostic gaz


Pourquoi ? Le gaz de ville, lorsque le logement en est équipé, peut être une source de danger si l'installation est mal entretenue : explosion, incendie sont malheureusement courants.

Pour quels biens ? Le diagnostic est obligatoire si l'installation gaz du logement date de plus de 15 ans, ou si le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Et si le diagnostic est positif ? Si votre installation n'est pas aux normes, vous devez effectuer les travaux pour la remettre en état avant la vente.
 

Le diagnostic électrique


Pourquoi ? On ne badine pas avec l'électricité ! Les dangers sont évidents et, pourtant, de nombreuses installations électriques ne sont toujours pas aux normes, notamment dans les vieux immeubles et en zones tendues.

Pour quels biens ? Le diagnostic est obligatoire si l'installation électrique du logement date de plus de 15 ans.

Et si le diagnostic est positif ? Une installation électrique en mauvais état peut au mieux abimer les appareils électriques, au pire causer une électrocution ou un incendie. Si votre installation n'est pas aux normes, vous devez effectuer les travaux pour la remettre en état avant la vente.
 

Le diagnostic du réseau d'assainissement non collectif


Pourquoi ? Ce diagnostic permet de confirmer au futur acquéreur de votre bien que l'installation d'assainissement des eaux est bien conforme à la réglementation actuelle, qu'il n'y a pas de risque de fuites ni de pollution de l'environnement.

Pour quels biens ? Ce diagnostic est exclusivement réservé aux habitations qui ne sont pas reliées à un réseau d'assainissement collectif. Concrètement, il s'agit des maisons individuelles qui ont une fosse septique ou une fosse "toutes eaux". Vous devez contacter le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de votre commune. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Et si le diagnostic est positif ? Vous devez faire réaliser des travaux de mise en conformité avant la vente. A défaut, vous pouvez négocier avec l'acheteur (qui discutera sûrement le prix de la maison), et c'est lui qui devra engager les travaux au plus tard un an après la signature de l'acte de vente.

Le diagnostic risques et pollutions


Inondations
Inondations © Lamiot - Wikipedia CC
 

Pourquoi ? Certaines régions sont sujettes aux inondations, risques sismiques ou naturels, ou se trouvent proches d'une centrale nucléaire. Autant d'éléments qui doivent être transmis à l'acquéreur avant la signature de la vente.

Pour quels biens ? Ce diagnostic est obligatoire si votre bien se situe dans un secteur sujets à des risques technologiques, naturels, sismiques ou radioactifs. La liste est disponible auprès de la préfecture, mais vous pouvez aussi vous adresser directement à votre commune.

Et si le diagnostic est positif ? Le diagnostic est rempli à l'aide des documents fournis par la préfecture et concernant la zone. Il n'a qu'un rôle informatif : le fait que le bien se trouve en zone inondable, par exemple, n'est pas bloquant dans une vente immobilière, il faut simplement en informer l'acquéreur pour ne pas qu'il se considère comme floué.
 

A qui faire appel pour les diagnostics obligatoires ?


Pour être valables, tous ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié. Il s'agit d'un professionnel habilité et formé à réaliser l'un, l'autre, ou l'intégralité de ces diagnostics. Leurs compétences sont certifiées et vérifiées régulièrement par des organismes certificateurs.

Un annuaire de ces diagnostiqueurs est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique. Vous pouvez aussi y vérifier la certification d'un diagnostiqueur.

Pour le diagnostic du réseau d'assainissement, en revanche, ce sont les services c'est le service public d'assainissement non collectif (SPANC) qui sont habilités à intervenir.

Sachez, enfin, que vous pouvez réaliser vous-même l'état des risques et pollutions, en vous basant sur la documentation disponible auprès de votre mairie ou de votre préfecture.

Attention ! Si vous ne réalisez pas les diagnostics obligatoires, ou si vous ne les faites pas réaliser par un diagnostiqueur agréé, l'acquéreur de votre bien peut vous poursuivre devant le tribunal d'instance pour vices cachés.

Par ailleurs, si vous ne fournissez pas l'état relatif à la présence de termites (diagnostic parasitaire), vous risquez une contravention de 1.500 €. Si vous ne fournissez pas le DPE, la DGCCRF peut vous infliger une amende de 300.000 € et une peine de 2 ans de prison.

Combien coûte un diagnostic immobilier ?

Les prix des diagnostics obligatoires varient en fonction de la complexité de l'intervention du diagnostiqueur. Pour l'état des risques et pollutions, par exemple, il se base simplement sur la documentation disponible pour réaliser une synthèse.

Dans l'ensemble, le montant des devis constatés dépend de la surface, de la date de construction, mais aussi de la région, ce qui explique les importantes disparités. Les prix semblent toujours un peu plus élevés pour une maison individuelle que pour un appartement.

Diagnostic Prix indicatif
Amiante 80 à 140 €
Plomb 110 à 230 €
Termites et parasites 90 à 200 €
Diagnostic de performance énergétique (DPE) 90 à 130 €
Gaz 100 à 120 €
Électrique 60 à 150 €
Réseau d'assainissement 100 à 150 €
Risques et pollutions 0 à 40 €


Notez, par ailleurs, que certains diagnostiqueurs proposent des prix avantageux si vous réalisez l'intégralité des diagnostics obligatoires avec eux.

Quelle est la durée de validité des différents diagnostics ?


Parfois, une vente s'éternise, faute d'acheteur potentiel. Votre annonce est toujours valable, mais votre dossier de vente ne l'est plus, puisque certains diagnostics réalisés en amont de la mise en vente sont alors obsolètes. Voici un résumé de la validité des différents diagnostics obligatoires :

Diagnostic Durée de validité
Amiante Illimitée s'il a été réalisé après 2013
Plomb Illimité s'il n'y a pas de plomb ; 1 an s'il y en a
Termites et parasites 6 mois
Diagnostic de performance énergétique (DPE) 10 ans
Gaz 3 ans
Électrique 3 ans
Réseau d'assainissement 3 ans
Risques et pollutions 6 mois
 
Si le délai de validité est passé, il vous incombe de faire réaliser à nouveau le ou les diagnostics en question, toujours par un diagnostiqueur professionnel agréé.
 

Les diagnostics obligatoires pour une location


Si vous êtes propriétaire et que vous mettez votre bien en location, vous avez aussi l'obligation de réaliser certains diagnostics. Les documents doivent être joints au contrat de location, et ils ont alors des durées de validité différentes :

Diagnostic Durée de validité
Amiante Illimitée s'il a été réalisé après 2013
Plomb Illimité s'il n'y a pas de plomb ; 6 ans s'il y en a
Termites et parasites 6 mois
Diagnostic de performance énergétique (DPE) 10 ans
Gaz 3 ans
Électrique 3 ans
Réseau d'assainissement 3 ans
Risques et pollutions 6 mois
 
L'indication du DPE est obligatoire sur l'annonce immobilière de mise en location d'un bien. Dans le cas contraire, le futur locataire peut demander une baisse du loyer, ou saisir la DGCCRF qui risque de vous infliger une amende de 300.000 € et une peine de 2 ans de prison.
Quels sont les diagnostics obligatoires quand on vend son logement ?
 
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