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Bilan du marché immobilier en 2013 et perspectives d'avenir

Par Valentin Boudonnet
,
le 25 septembre 2013
immeubles
immeubles © V.B / MAP
Pour la troisième édition consécutive de son indicateur sur le marché immobilier, MeilleursAgents et Empruntis dressent un constat sévère de l'état du logement en France en 2013. De plus, malgré des taux d'intérêt au plus bas et des baisses de prix très localisées, les réseaux immobiliers prédisent une année 2014 très similaire. Explications.
"Y a-t-il un pilote dans l'avion ?" Un questionnement peut-être alarmiste mais sincère de la part de MeilleursAgents (réseau d'agents immobiliers) et d'Empruntis (courtier comparateur de crédits).
Au centre de cette interrogation qui concerne l'ensemble du territoire, un constat. Le marché connaît ses taux d'emprunts les plus bas depuis des années, les réformes s'accumulent pour soutenir le secteur et les prix commencent à baisser et pourtant, le volume de transactions n'augmente pas.
Quelles leçons tirer de cette année 2013 qui a été, dans l'ensemble, morose pour le marché immobilier ? Pour Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents, "ce sont des politiques publiques inadaptées qui ont poussé le marché dans une telle impasse."
Un marché immobilier en "trompe-l'oeil"
Les symptômes de ce marché "malade" comme le qualifie Sébastien de Lafond, sont une baisse sensible des primo-accédants (-20% en 3 ans), des investisseurs frileux à cause de l'illisibilité "de l'offre fiscale" et des transactions en déperdition dans les zones rurales (-40% de transactions entre 2011, excellente année pour le marché, et 2013).
Sébastien de Lafond tient à rappeler, par ailleurs, "qu'une large pénurie de logements neufs, c'est autant d'emplois qui disparaissent" : la non-construction de 30.000 logements neufs équivaudrait à 60.000 emplois directs en moins. De même, MeilleursAgents estime que 180.000 transactions en moins dans l'ancien, correspondrait à 1,8 milliard d'euros de recettes qui n'iraient plus dans les caisses des collectivités locales. Pour comprendre ce chiffre, il faut rappeler que ces dernières récupèrent environ 5% des suites de certaines ventes immobilières, grâce aux droits de mutation.
Une année 2014 qui restera difficile
Si les premières prévisions pour 2014 anticipent des prix qui continueront à baisser, petit à petit, Sébastien de Lafond maintient certaines réserves : "le marché restera difficile en 2014."
Prenant exemple sur des villes comme Rennes et Strasbourg, qui, "grâce à des politiques de construction massive", disposent d'un pouvoir d'achat immobilier* équivalent à 70 m² pour un ménage moyen, Sébastien de Lafond estime qu'il faudrait "des politiques de logement plus locales et ciblées pour relancer la machine immobilière. Le marché est très hétérogène au niveau national, il faut en tenir compte."
Un constat en demi-teinte puisque ce dernier reconnaît aussi que le pouvoir d'achat immobilier augmente dans la capitale (une hausse de l'ordre 1,5 m²) depuis janvier 2013. "Les solutions sont connues par tous et depuis longtemps. Il faut désormais voir plus loin, sous peine de rester bloquer dans l'attentisme."
*Le pouvoir d'achat immobilier est une estimation du nombre de m² auxquels peut prétendre un ménage moyen, dans une ville donnée. Il est calculé selon les chiffres de l'INSEE, les taux d'intérêt par région et le prix du m² par région.
Bilan du marché immobilier en 2013 et perspectives d'avenir
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