Copropriété : ralentissement de la hausse des charges

Serge Ivars, président de l'Unis, nous l'annonçait dans son interview à Maison à part le 19 novembre dernier, le constat est "moins pire que ce que cela aurait pu l'être". En 2008, les charges de copropriété ont en effet augmenté de 1,2% sur un an, selon le dernier Observatoire des charges de copropriété* établi par le professeur Michel Mouillart pour l'Unis, publié mercredi. Un chiffre qui marque un ralentissement de la hausse observée ces dernières années. Depuis 2002, les charges connaissaient en effet une augmentation en moyenne de +4,2% (mais de 0,9% par an seulement depuis 1990).

Des disparités régionales importantes

 Le niveau de l'ensemble des charges (hors travaux exceptionnel) s'établit ainsi à 22,1€/m2. Ce constat masque toutefois de grandes disparités régionales, qui s'expliquent "pour une large part d'entre elles, par les caractéristiques des immeubles gérés et par leurs niveaux respectifs d'équipement et de confort" précise l'Unis. Le syndicat constate ainsi un écart de niveau "de l'ordre de 1 à 2 entre d'une part, l'Auvergne, la Basse Normandie, la Bourgogne, le Centre, la Haute Normandie, le Midi Pyrénées et les Pays de la Loire, avec des niveaux moyens de charges se situant entre 13 et 14,5 euro/m2 ; et, d'autre part, le Nord - Pas de Calais ou l'Ile de France, avec des niveaux moyens de charges se situant entre 25 et 27.5 euro/m2". L'Ile de France se distingue notamment, explique l'Unis, du fait de trois postes principaux, l'eau froide, les frais de personnel et les sociétés extérieures, "dont les niveaux sont près de 50 % plus élevés qu'ailleurs, mais aussi d'une diffusion du chauffage collectif assez large parmi les immeubles en copropriété".

Le chauffage, principal poste de dépense

De plus, tous les postes de dépense n'ont pas connu d'évolution similaire. Les postes "espaces verts" (-14,1%), "consommation électrique" (-8,3%), "ascenseurs" (-3,4%) et "sociétés extérieures" (-1,4%) s'affichent à la baisse ; tandis que "impôts locaux" (+6,8%), "fournitures/entretien" (+5,3%), "travaux d'entretien (+6,4%) et surtout, le chauffage (+ ECS fluides et entretien, soit +3,1 et +11,1%), ont augmenté. Ce dernier est ainsi le principal poste de dépense cette année pour les copropriétaires, représentant 19,4% (chauffage + ECS fluides) et 3,5 % (chauffage + ECS entretien) de la facture. "En 2009, l'augmentation en matière de coût de l'énergie et des salaires du personnel n'a joué que pour la deuxième partie de l'année. Nous estimons que l'évolution de charges de copropriété sera encore modérée en 2009", a affirmé lors de la conférence de presse Serge Ivars, Président de l'Unis.  Les charges non discrétionnaires** représentent 32,8 % de l'ensemble des charges. Quatre postes ("chauffage-ECS fluides", "frais de personnel", "eau froide" et "travaux d'entretien") précise l'Unis, portent 58% du total, alors que les quatre postes suivants en importance ("honoraires du syndic", "assurances générales", "sociétés extérieures" et "autres charges") ne représentent que 29,2% du total. Le syndicat souligne que, alors qu'ils sont souvent décriés, les honoraires de syndic connaissent une hausse "modérée" à +2,5% en 2008 (+2,2% en moyenne chaque année depuis 2002). Ils représentent 8,4% de la facture totale.

Réaction

A noter que l'Association des responsables de copropriété (Arc) réfute les chiffres avancés par l'Unis, contestant notamment la validité de son échantillon représentatif et des incohérences de chiffres. Son propre observatoire, mis en place depuis avril dernier, n'est en mesure d'apporter des détails de charges que pour Paris, qu'elle reconnaît ne pas être la ville la plus représentative. L'Arc constate néanmoins une différence avec l'observatoire de l'Unis, accusant cette dernière de sous-évaluer le niveau des charges pour "aboutir à un résultat 'réconfortant ' et donc de laisser croire aux copropriétaires à une stabilité des charges qui n'existe pas". *Observatoire des charges de copropriété : l'échantillon, pour lequel un examen détaillé des comptes de charges de copropriété de l'année 2008 a été réalisé, compte 4.088 immeubles (dont 72.4 % déjà présents dans l'échantillon de l'année 2007), représentant 160.300 logements. Les comptes de charges correspondants ont été recueillis auprès de 112 cabinets d'administration de biens répartis dans 32 villes et 18 régions.