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Immobilier de montagne : quelles sont les tendances ?

Par Dossier réalisé par C.G. avec S.C et C.L
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le 26 février 2013
Pas de panique pour l'immobilier de montagne. En prenant la piste de l'exigence et de la qualité, le marché résiste à la crise. Entre bonnes affaires, nouvelles clientèles et façons de concevoir son patrimoine, le secteur évolue et s'adapte. Découvrez ces nouvelles tendances dans les Alpes et les Pyrénées.
Avec un enneigement exceptionnel cette saison, les skieurs ont été gâtés. Des chutes de neige abondantes qui ont ravi non seulement les sportifs mais également les professionnels du tourisme et des stations. Comme le précise Alexandre Maulin, président des sociétés de remontées mécaniques de Saint-Sorlin d'Arves et du Corbier (SAMSO / SATVAC) et de Maulin Montagne Participation, dans le massif de la Maurienne : "Tout repose sur la neige".
Si l'enneigement est sans conteste un élément nécessaire pour réussir une année, qu'en est-il de l'immobilier ? "Le marché de montagne semble avoir plutôt bien résisté comme si la résidence secondaire par essence moins essentielle que la résidence principale continuait son attraction entraînant dans son sillage de plus en plus d'étrangers et une montée constante vers le haut de gamme que les principales stations, et pas seulement Courchevel ou Val d'Isère, semblent privilégier dans leurs projets d'avenir", expliquent les notaires de Savoie et de Haute Savoie.

Le moment d'investir ?

Pour preuve, le constructeur haut-savoyard MGM, fondé par Maurice Giraud, - le père de David, l'actuel PDG - est aujourd'hui l'un des acteurs majeurs du développement des stations des Alpes. Il est aussi bien présent dans les stations prestigieuses que dans les stations villages. Depuis 50 ans, il a misé sur le haut de gamme, néanmoins, il n'a pas été complètement épargné par la crise notamment sur le secteur du haut de gamme secondaire : "Nous notons une baisse de l'activité de l'ordre de 20 % (...) En raison de la conjoncture économique difficile, nous avons été contraints en 2012 d'annuler quatre projets sur Sainte-Foy-Tarentaise, Villard-de-Lans, Cohennoz et Combloux". Et de tempérer : "Nous conseillons d'acheter aujourd'hui : les taux d'emprunt sont très bas et les dispositions financières encore favorables.'
Découvrez en page 2 le marché et ses prix
Immobilier de montagne : quelles sont les tendances ?

Disparité des prix selon les massifs

massif loisan
massif loisan © CL - batiactu
Côté prix, on observe une disparité entre les différents massifs de Savoie et Haute-Savoie. Dans le massif des Aravis, une baisse des prix s'est fait sentir sur les grands chalets dont les prix tournent autour 494.000 euros pour un cinq pièces. Selon Olivier Nicoletta, notaire à la chambre interdépartementale de Savoie, "la Toussuire avec sa clientèle familiale et essentiellement française conserve des prix modestes pour le secteur. Par exemple, il est possible de trouver un trois pièces pour 82.000 euros. Il existe donc encore des appartements à un coût raisonnable". Un constat effectué sur l'ensemble des Sybelles, qui réunit 10 stations et villages dont la Toussuire. Résultat : les appartements anciens atteignent 2.240 euros/m2 avec des prix stables depuis 5 ans. A contrario, la tendance est à la hausse pour les chalets du massif du Mont-Blanc où il faut débourser environ 600.000 euros. Le domaine des Trois Vallées présente toujours des prix élevés même si sur un an les appartements anciens affichent des légers reculs. L'évolution des prix sur 10 ans pour Meribel et Courchevel s'établit à +140%. A Courchevel, un 61 m2 peut grimper jusqu'à 3,5 millions d'euros.

Une clientèle fortunée et étrangère

Il faut souligner que la clientèle qui vient aux sports d'hiver est "fortunée", précisent les notaires. A l'ère de la mondialisation, les nouveaux marchés se portent notamment sur l'international avec de nouveaux arrivants comme les Chinois, les Brésiliens, les Indiens et les Russes. Si certains sont intéressés, d'autres en revanche pourraient se montrer frileux. Ainsi, les notaires craignent que la réforme sur les plus-values plombe le marché. "Par exemple, les Britanniques recherchent des produits et quand ils achètent, ils pensent à la revente", soulignent-ils. Reste qu'aujourd'hui, des acheteurs français n'hésitent pas à mettre la main au porte-monnaie afin de faire l'achat plaisir. C'est le cas des seniors qui espèrent bien profiter de vacances à la neige avec l'ensemble de leur famille. Conséquences de ces évolutions, certains biens ont la cote notamment ceux possédant des surfaces importantes. D'ailleurs, plusieurs vendeurs se regroupent pour mettre sur le marché des grands appartements.

Diversification des activités

Dans ce contexte, comment imaginer la montagne de demain ? "Il y a une hétérogénéité des massifs, du secteur, des stations et il faut en tenir compte", explique Pierre-André Girard, président des chambres départementales des notaires des deux Savoie. La modernité, la prise en compte des nouvelles demandes, les solutions respectueuses de l'environnement façonnent aujourd'hui les villages et stations. Sans oublier l'omniprésence de la qualité environnementale, l'attente des consommateurs qui exigent le développement de nouvelles activités comme les raquettes, les spas etc. Autant d'aspirations qui font évoluer l'immobilier et la rénovation du parc.
A lire en page 3 l'exemple des Pyrénées et de Saint-Lary-Soulan qui a opéré sa mue.
Disparité des prix selon les massifs

Les Pyrénées, l'autre grand massif français

montagne pyrénées
montagne pyrénées © CL-Batiactu
Accueillir des skieurs toute l'année. Voilà le principal défi que doivent relever les stations pyrénéennes, qui malgré tout souffrent de la forte concurrence des Alpes. Quels leviers utilisent-elles ? A quelles problématiques doivent-elles faire face ? Focus sur Saint-Lary-Soulan, où le promoteur-constructeur Socaim a insufflé une nouvelle dynamique.
"Saint-Lary a toujours eu un positionnement "4 saisons", avec des saisons marquées comme en hiver, mais qui s'étend aux autres périodes de l'année grâce aux Thermes", nous explique le maire de la commune des Hautes-Pyrénées, Jean-Henri Mir, qui compte 25.000 lits.
Si le foncier est difficile à dénicher en centre ville, les alentours restent plus accessibles pour construire des logements neufs. Seule contrainte : 20% de la façade doivent contenir de la pierre du pays. Une contrainte qu'a réussi à contourner le promoteur-constructeur Socaim, leader dans la région, qui a développé de nombreux programmes de résidences haut de gamme, équipées de spa et autres services annexes. Ces dernières viennent compenser la désaffection des résidences de tourisme créées il y a une trentaine d'années et qui aujourd'hui ont besoin d'être rénovées.

La rénovation, un problème majeur

Car voilà l'un des problèmes majeurs de l'immobilier pyrénéen. "Il y a bien eu des tentatives pour rénover les résidences de tourisme. Mais elles se sont conclues par un échec, malgré les nombreuses incitations fiscales mises en place à une époque", constate le maire. "Le portage immobilier et le surcoût demandé aux collectivités pour les opérations de rénovation aurait été difficile à supporter pour nous. Du coup, nous sommes de nouveau en chantier sur cette problématique", poursuit-il. "La réhabilitation est un problème majeur", renchérit Raymond Campo. Et de nous donner l'exemple de la Compagnie des Alpes qui propose de racheter les appartements des résidences pour les rénover les remettre sur le marché... En tout cas, l'association des maires de la station a pris le problème à bras le corps. Et pour autant, Jean-Henri Mir a décidé de ne pas baisser les bras et de continuer à construire aussi du neuf. Car la demande est bien là. L'emploi multisaisons est une donnée à prendre en compte depuis plusieurs années, et il est important, selon le maire, de répondre aux besoins locaux en matière de logements sociaux par exemple.

Les clients voient de plus en plus grand

Autre tendance que le promoteur a noté : la demande pour des logements de plus en plus grands. "Nous avons une clientèle de seniors de plus en plus importante, en quête de grands logements pour y accueillir toute la famille. Les budgets sont souvent de l'ordre de 400 à 500.000 €", souligne Raymond Campo. Fini donc les "cages à lapins" où l'on s'entassait sur des lits superposés installés dans l'entrée ! L'immobilier de montagne a vraiment fait sa mue.
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