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Acheter à deux : Et si l'on se sépare ?

le 17 janvier 2008
mains séparation divorce papier déchiré
mains séparation divorce papier déchiré © DR
Lorsqu'un couple décide d'acheter un bien immobilier, il ne pense évidemment pas à la séparation. C'est pourtant un élément essentiel à connaitre avant de s'engager dans un processus d'achat à deux. Certaines solutions sont en effet plus avantageuses que d'autres…
"L'indivision est une aventure qui peut se terminer très mal. Si l'achat en indivision est correctement établie par un notaire, pas de problème mais si l'indivision résulte d'une communauté universelle, suivie d'un divorce, les choses peuvent très mal tournées et conduire au suicide". Aussi poignant soit-il, le témoignage de Geneviève reçu à la rédaction de Maison à Part a au moins le mérite d'attirer l'attention sur les problèmes qui peuvent se poser dans une indivision lors d'une séparation. En principe, en cas de mésentente entre les conjoints, le moyen le plus simple de sortir de l'indivision est de se mettre d'accord pour vendre le bien… Le montant récupéré lors de la vente sera alors partagé proportionnellement aux quantités de quotes-parts possédées.

Indivision : le tribunal s'en mêle

Si le dialogue n'est pas rompu, il est également possible de maintenir l'indivision pour rester dans les lieux. Seule condition pour celui qui reste : verser une indemnité à l'autre dont le montant sera fixé par un commun accord. En cas de désaccord et, par conséquent de rupture de l'indivision, les choses sont plus compliquées, comme le soulignait d'ailleurs Geneviève. La décision sera prise par le tribunal de grande instance. Ce dernier peut décider de partager ou de poursuivre l'indivision. Un jugement qui devra être respectée pendant deux ans maximum. Si une convention d'indivision à durée déterminée (voir l'article « Les formules d'acquisition pour acheter à deux ») avait été établie, les deux conjoints sont liés et n'ont d'autre choix que d'attendre son expiration.

Difficile de sortir de la SCI…

A première vue, il est plus difficile de sortir de la SCI surtout en cas de mésentente…Si l'un des concubins veut se retirer de la société, l'autre n'a pas d'autre solution que de racheter ses parts … Difficile à mettre en place lorsque le deuxième concubin ne veut pas laisser partir l'autre ! Une autre solution, plus radicale, consiste à voter la dissolution de la SCI. Le logement est alors partagé ou vendu. Toutefois, si aucun accord n'est trouvé, il est possible de saisir, comme dans l'indivision, le tribunal. C'est alors à lui que revient la tâche de dissoudre la société. La réaction la plus logique veut qu'il l'attribue à celui qui l'habite.
Reste à évoquer la tontine qui constitue de loin la moins arrangeante des formules d'acquisition. Si aucun accord ne parvient à être trouvé, impossible de réclamer le partage du bien et de demander au tribunal de prendre une décision. La situation ne sera réglée qu'à la mort de l'un des deux conjoints.

Pacs et mariages : mieux prémunis

Pour les couples pacsés ou mariés, moins de problèmes se posent en cas de séparation. Si le pacs a été signé après le 1er janvier 2007, c'est le régime de la séparation de biens qui s'applique alors qu'avant cette date c'est l'indivision. Il est toutefois encore possible, à condition de le signaler au moment de la signature du pacs, d'opter pour une "indivision réaménagée". Elle permet à chaque partenaire d'être propriétaire pour moitié des biens acquis après le début du pacs. Dans le cadre d'un régime matrimonial, le conjoint, même en étant seul propriétaire du logement familial, ne peut pas le vendre sans le consentement de l'autre. Finalement, il semble que la question de la séparation mérite d'être posée au moment de l'achat d'un bien immobilier à deux. Un conseil juridique s'avère alors une aide précieuse pour choisir la formule d'acquisition qui permettra une séparation sans trop de fracas… Notaires, avocats : ils sont vos meilleurs alliés.

Et en cas de décès…

En indivision :
L'indivision si elle n'est pas accompagnée d'une convention, prévoit que le conjoint survivant n'a aucun droit sur l'héritage du défunt. Ce sont les héritiers du concubin décédé qui deviennent propriétaires de sa part. Le concubin est donc en indivision avec eux. Le moyen pour éviter ce genre de situation est de prévoir par testament que le conjoint survivant puisse bénéficier de l'usufruit de la part du défunt. La convention peut contenir une clause qui accorde au survivant le droit d'acheter la quote-part du défunt.
En SCI :
La SCI a l'avantage, en cas de décès, de permettre au concubin survivant de rester dans le logement sans risque de se voir évincé par ses héritiers. Il possède en effet le logement sans droit de succession à payer et conserve l'autre moitié en usufruit. Après son décès, ses héritiers récupèrent ses parts et ceux de son concubin les leurs.
En Tontine :
Le survivant devient, lors du décès de son compagnon, le seul propriétaire du logement. Et il est considéré avoir été le seul à le posséder depuis la date de l'acquisition… un peu comme si, finalement, le deuxième conjoint n'avait jamais existé ! Et bien sûr, les héritiers n'ont aucun droit sur le logement.
En étant mariés :
Un couple marié doit penser à consentir une donation à l'autre de son vivant. Etablie par un notaire, elle permet au conjoint survivant de devenir propriétaire des biens laissés par le défunt.
Acheter à deux : Et si l'on se sépare ?
 
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