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Loi logement et urbanisme : la FNAIM et l'UNIS en ordre de bataille

Par Sébastien Chabas
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le 22 février 2013
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A l'aube du futur projet de loi "Logement et urbanisme" qui a pour ambition de réformer la loi de 1989 régissant les rapports locatifs, celle de 1965 sur la gestion des copropriétés et 1970 sur les conditions d'accès et d'exercice de la profession, la FNAIM et l'UNIS ont exposé jeudi 21 février leurs propositions. Objectif : modifier la situation des propriétaires et des locataires. Décryptage.
La Fédération des agences immobilières (FNAIM) et l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS), dont au total 15.000 entreprises sont adhérentes, ont annoncé jeudi 21 février leur mobilisation face au futur projet de loi "Logement et urbanisme", au lendemain des concertations organisées par le ministère du Logement. "Un texte sera justement présenté en Conseil des ministres en juin 2013, nous signale Jean-François Buet, président de la FNAIM. Et deux lois pourraient voir leur application réformée en septembre prochain notamment : celle de 1989 sur les rapports locatifs et celle de 1965 relative au statut de copropriété."
La loi Hoguet de 1970 était aussi au cœur des débats de ce jeudi. Ainsi, la FNAIM et l'UNIS souhaitent, que la nouvelle loi intègre la réforme des professions immobilières, réglementées jusqu'à ici par la loi de 1970 (Ndlr: loi Hoguet). Dans un livre blanc, les deux organisations préconisent ainsi l'adoption d'un "code d'éthique et de déontologie commun". Pour veiller à sa bonne application, elles proposent également la création d'une commission de discipline présidée par un magistrat et ouverte aux associations de consommateurs. "Un Conseil supérieur de la profession aux côtés de l'Etat et des syndicats permettrait de co-réguler les métiers, notamment en matière de formation", explique Jean-François Buet.

Les rapports locatifs au cœur des propositions phares

Concernant les rapports locatifs, "45 % des logements sont loués par le biais de professionnels, mais dans les faits, deux tiers des locations sont ensuite gérées directement de particulier à particulier, notamment pour l'état des lieux et la rédaction du bail", a précisé Jean-François Buet aux côtés d'Etienne Ginot, président de l'UNIS. Dans les faits, ce contexte augmente les risques de litiges entre le locataire et le bailleur, qui ne sont pas toujours selon eux bien informés des règles juridiques applicables.
Pour garantir plus de transparence, la FNAIM et l'UNIS souhaitent donc une "modification de la définition légale des honoraires". Les deux organisations recommandent de lister les différentes missions qui permettent, en contrepartie, le versement d'honoraires partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. La FNAIM et l'UNIS conseillent aussi l'adoption d'une grille de référence unique pour l'état des lieux.
"Il s'agit d'une étape importante, dont le futur loyer dépend souvent et qui par son statut est souvent mal faite et génère des conflits", estime Jean-François Buet. L'état des lieux doit être joint au contrat et être une étape payée par le bailleur et le locataire. Le dépôt de garantie doit être maintenu et être au minimum d'un mois, préconise-t-il.

L'instauration d'un "bail solidaire"

Autre proposition : la création d'un "bail solidaire" comme alternative à l'encadrement des loyers, afin de rendre plus accessible le parc privé pour les familles modestes. Concrètement, la FNAIM et l'UNIS comptent alléger "la pression fiscale qui pèse sur le bailleur privé" en lui garantissant "le paiement des loyers en contrepartie d'un logement décent à un prix proche du niveau des loyers HLM." Les syndicats exigent ainsi un abattement allant jusqu'à 100% de déduction spécifique au titre des revenus locatifs sociaux et une exonération totale ou partielle de l'impôt sur la plus-value immobilière réalisée en cas de cession du logement social après un engagement de 15 ans. "Nous recommandons aussi dans les zones tendues que la valeur du logement social ne soit pas prise en compte au titre de l'Impôt sur la fortune (ISF) et que le bien soit exonéré totalement ou partiellement de taxe foncière", poursuit Jean-François Buet.
Au sujet de la garantie des risques locatifs (GRL) permettant au propriétaire de se prémunir notamment contre les risques d'impayés, la FNAIM et l'UNIS recommandent la définition d'un socle universel modulable avec des garanties ou des assurances facultatives. Mais pas question de rendre la Garantie universelle des risques locatifs (GURL) obligatoire. Les deux organismes professionnels sont, par ailleurs, favorables au cumul avec un dépôt de garantie, afin de "responsabiliser le locataire". Pour ceux qui n'en ont pas les moyens, un cautionnement bancaire peut être également envisagé "à sa place", souligne Etienne Ginot, président de l'UNIS.

Vers une carte professionnelle "S"

Enfin, au sujet des copropriétés, la FNAIM et l'UNIS souhaitent l'adoption d'un référentiel commun opposable à tous les garants financiers "pour sécuriser, par le jeu des garanties financières en cas de sinistre, la totalité des fonds de la clientèle." Autre proposition : l'instauration obligatoire d'un extranet, où chaque copropriétaire d'un syndicat pourrait consulter les documents propres à son immeuble : compte comptable, budget prévisionnel, règlement. La FNAIM et l'UNIS se prononcent également en faveur de la création d'une troisième carte professionnelle "S", pour distinguer les syndicats de copropriété des professionnels de la gestion immobilière.
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