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Encadrement des loyers : les premiers couacs

Par A.N.
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le 25 septembre 2015
Immeubles parisiens
Immeubles parisiens © VitalyEdush
Deux mois après la mise en place de l'encadrement des loyers dans la capitale, le réseau Guy Hoquet l'Immobilier fait un retour sur les effets de l'application de la mesure, et plus particulièrement sur ses limites. Décryptage des premières faiblesses constatées par les agents parisiens.
L'encadrement des loyers fait grand bruit et divise dans le secteur de l'immobilier. Inscrite dans la loi Alur, cette mesure phare prévoit qu'à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne puisse dépasser de 20% un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30%.
Guy Hoquet l'Immobilier a tiré les premières conclusions de son expérience terrain quant à l'application du dispositif. Les agents du réseau semblent déplorer certaines conséquences néfastes pour le marché, comme le confirme Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau Guy Hoquet l'Immobilier : « La volonté de lisser les abus était nécessaire, et, en ce point, la mesure est efficace, nous le voyons sur les petites surfaces. Néanmoins, de nombreux points restent flous dans la loi et créent, de manière générale, des couacs pour sa mise en application ».

Certains critères exclus

Selon les agents Guy Hoquet parisiens, la mesure de la loi Alur compromettrait la juste estimation d'un bien. En effet, les trois critères pour fixer le loyer d'une location, établis par l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne, sont le secteur géographique, l'année de construction et le type de location. Certains autres critères clés qui influaient jusqu'ici sur la valeur du bien sont donc exclus de l'estimation, comme l'étage ou l'état général de l'appartement.
Autre problème soulevé par le réseau Guy Hoquet l'Immobilier : l'encadrement des loyers entraînerait un gonflement de certains loyers par les propriétaires qui demandent la mise en application du loyer majoré de 20 % par rapport au loyer médian, notamment dans le cas de meublés. Les agents sont donc contraints de les revoir à la baisse afin de les remettre au prix du marché.
Le loyer médian prenant en compte la moyenne des loyers appliqués l'année en cours, cette hausse risque d'enfler année après année.

D'autres voix de professionnels se font entendre

Guy Hoquet l'Immobilier n'est pas le seul professionnel du secteur à avoir pointé du doigt les faiblesses de cette mesure. L'association Plurience (réunissant de grands acteurs de l'immobilier comme le Crédit Agricole Immobilier, Foncia ou encore Nexity) met en exergue, dans une étude, les limites du mécanisme mis en place.
Pour l'association, il existe notamment de fortes incohérences dans les délimitations des périmètres de zonage. Cette sectorisation ne prendrait pas en considération la réalité des quartiers. Ainsi dans une même zone, le loyer médian dans un quartier populaire (comme la Goutte d'or) serait presque aussi élevé que celui d'un quartier bien plus coté (comme la place Victor Hugo), à surface identique.
Ces deux acteurs majeurs du marché de l'immobilier dépeignent finalement un encadrement des loyers avec quelques fausses notes, impactant aussi bien les professionnels que les particuliers.
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