Les travaux de surélévation ou d'agrandissement sont un peu à part, dans la mesure où ils modifient visuellement la maison et peuvent impacter grandement son environnement. C'est pourquoi un particulier désireux d'engager de tels travaux devra, dans un premier temps, sonder la mairie et les services d'urbanisme pour s'assurer que ce type d'opération est autorisé sur sa commune. "Lorsqu'ils répondent "non" dès le départ, c'est généralement qu'il est tout simplement impossible de faire une surélévation ou une extension pour diverses raisons. Cela peut être dû au fait que le bâtiment est classé ou protégé, ou encore parce que le règlement d'urbanisme de la zone interdit ce type de travaux. Au moins, dans ce cas, le particulier est fixé avant même de s'engager", développe Antoine Unzel, responsable des ventes chez HEMEA, courtier en architecture et en rénovation. Par ailleurs, il existe des zones où, même en l'absence de protection particulière, toute surélévation est interdite simplement parce que la maison a déjà atteint la hauteur maximale autorisée.

Faire une étude de faisabilité

Une fois ces premiers échanges avec la mairie réalisés, s'il est possible de faire construire une extension ou une surélévation, reste à savoir sous quelles conditions. C'est là que démarre la seconde étape : l'étude de faisabilité. « Tous ces éléments techniques (PLU, règles d'urbanisme, etc.) sont difficiles à appréhender pour un particulier, d'où l'importance de réaliser cette étude épaulé d'un architecte implanté localement, idéalement, et/ou d'un bureau d'études en structure ou en urbanisme. » Le bureau d'études doit valider la compatibilité avec l'existant. L'étude de faisabilité comprend une esquisse du projet réalisée en accord avec les contraintes réglementaires. Il faut compter en moyenne entre 1 000 et 2 000 euros pour ce document. Son montant est compris dans les frais d'architecte (nous y reviendrons). Une fois cela fait, l'architecte prend contact avec la mairie pour un rendez-vous afin de présenter une première version du projet et obtenir un premier retour. Ensuite, il travaillera sur le permis de construire, qui exige une phase de conception plus détaillée, en fournissant des plans 2D et 3D, par exemple. Une fois le dossier complet, celui-ci est déposé en mairie, qui dispose de deux à trois mois pour instruire la demande. Pendant ce laps de temps, des éléments pourront devoir être ajustés : choix des matériaux (bardage bois, ardoise, etc.).

Ne pas lésiner sur la conception

Le travail de l'architecte ne s'arrête pas là. Il est important de s'assurer qu'il ira au bout de sa mission de conception et qu'il fixera les caractéristiques techniques du projet. Cela comprend la production des plans d'exécution et des quantitatifs, c'est-à-dire le détail des matériaux, des volumes, des prestations à réaliser. Cette étape se fait souvent en collaboration avec un bureau d'études, notamment pour tout ce qui concerne la structure, afin de garantir la solidité et la faisabilité technique du projet. Sans cette base complète, le risque est de lancer un projet avec des imprécisions - comme le poids général de la surélévation qui aurait été mal calculé - qui pourraient entraîner des surcoûts ou des retards.

Architecte ou pas architecte ?

A noter que l'intervention d'un architecte et l'obtention d'un permis de construire ne sont pas toujours obligatoires pour ce type de projet. Un agrandissement ou une surélévation de plus de 5 m² nécessite une déclaration préalable (DP) si la surface créée reste inférieure ou égale à 40 m². Au-delà de 20 m², un permis de construire (PC) est obligatoire si le projet fait dépasser 150 m² à la maison. Alors, le recours à un architecte devient obligatoire. HEMEA conseille dans tous les cas de se faire accompagner par un architecte et des professionnels qualifiés. Dans le cadre d'une surélévation, par exemple, il sera nécessaire de déposer la charpente existante, de surélever les murs, en faisant appel à des niveaux élevés d'expertise.

Un coût d'expertise non négligeable

Les honoraires d'architecte pour la conception représentent en moyenne 6 à 7 % du montant total de l'opération. Il faut ajouter à cela à peu près le même pourcentage pour le suivi du chantier. S'ajoutent des frais techniques indispensables liés aux études structure et sol, notamment. Ces expertises sont généralement facturées entre 5.000 et 10.000 euros, selon la complexité. Sachant que leurs résultats peuvent avoir une incidence sur le coût du projet. "Si les études de sol exigent des reprises en sous-œuvre, cela peut facilement rajouter 1.000 euros en plus du mètre carré", estime Antoine Unzel. Et parce que ces travaux modifient la structure du bâtiment, la souscription à une assurance dommages-ouvrage est obligatoire. "Elle permet de couvrir les malfaçons pendant 10 ans et coûte entre 2 et 3 % du montant total de l'enveloppe", explique Antoine Unzel.

Affichage des travaux

Une fois l'odyssée administrative surmontée, le chantier peut-il démarrer ? Pas si vite. Il reste encore une étape obligatoire. La Déclaration Préalable ou le Permis de Construire doit être affiché et visible depuis la voie publique. Cet affichage déclenche un délai de recours des tiers, d'une durée de deux mois. Pendant cette période, les voisins ou toute personne ayant un intérêt à agir peuvent contester les travaux, pour diverses raisons (vue, ensoleillement, nuisances, etc.). En cas de recours, le projet peut être ralenti ou bloqué, le temps de résoudre le litige ou de passer devant une instance de médiation ou de justice. Ensuite, les travaux suivent le déroulement d'un chantier classique. A noter cependant que les surélévations et agrandissements sont considérées comme des constructions neuves et sont donc soumises à la RE2020 (réglementation environnementale RE2020), qui impose des exigences élevées en matière de réduction des consommations d'énergie, d'isolation, d'utilisation de matériaux durables, entre autres. A la fin du chantier, une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DAACT) doit être déposée auprès de la mairie. Le service urbanisme peut procéder à un contrôle, parfois plusieurs mois, voire années plus tard, pour vérifier que les travaux sont conformes.