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Un marché de l'immobilier en "entre-deux"

le 28 mai 2009
Si le nombre de permis de construire continue de chuter, les ventes de logements neufs ont connu une légère hausse au premier trimestre de 10.000 unités par rapport à la fin 2008, selon les chiffres du ministère de l'Ecologie. Quant à l'Ile de France, les notaires y observent un effondrement des ventes anciens et neufs confondues, de près de 40%.
Est-ce le signe du "frémissement" dont tout le monde parle ? Les ventes de logements neufs ont amorcé une légère hausse lors du premier trimestre 2009, avec 25.000 unités vendues, soit près de 10.000 de plus qu'au dernier trimestre 2008, selon les chiffres publiés jeudi par le ministère de l'Ecologie. L'une des explications avancées par les promoteurs immobiliers est la série de mesures fiscales prise en faveur des propriétaires, telle que le dispositif Scellier encourageant l'achat d'un logement pour le mettre en location.

Des baisses...

Le niveau des ventes constaté au premier trimestre reste néanmoins inférieur à celui observé un an plus tôt, avec -5%. Selon les données fournies par la Chambre des notaires de Paris et de l'Ile-de-France, la baisse dans cette région est même de -40% sur un an, mais leurs données prennent également en compte les logements anciens.
Selon les chiffres du ministère de l'Ecologie, l'évolution des ventes dans le neuf est de -5,2% pour les appartements au premier trimestre 2009, par rapport au précédent. La baisse est la plus importante pour les 4 pièces et plus, alors que les studios gagnent 2,4%. Sur un an, le nombre de mises en vente d'appartements a chuté de -49,2%. Là encore, le phénomène est plus important pour les grands logements (-51,2% pour les 4 pièces) que pour les petits (-45,9% pour les studios). Pour les maisons individuelles, les ventes ont reculé de -2,5% par rapport à la même époque en 2008, principalement à cause de la baisse des transactions de maisons de 6 pièces et plus (-47,2%) et de 5 pièces (-10,8%).

Légère baisse des prix

Le prix moyen des logements est en baisse par rapport au trimestre précédent : il passe de 3.313 euros à 3.266 euros le mètre carré pour les appartements. Les plus chers sont situés dans les régions Ile-de-France (4.001 euros/m²), PACA (3.731 euros/m²) et Rhône-Alpes (3.288 euros/m²). Les régions où les appartements sont les moins chers sont l'Auvergne (2.321 euros/m²), la Lorraine (2.365 euros/m²) et le Limousin (2.423 euros/m²).
Pour les maisons, la moyenne passe de 226.100 euros à 225.000 euros. Le prix de vente des maisons a baissé de -9,2% par rapport au premier trimestre 2008, cependant les grandes maisons (6 pièces et plus) sont les moins affectées par ce phénomène puisqu'on constate un petit recul de -0,7%. La diversité des prix par région est quasi similaire à celle observée sur le marché des appartements, en ce qui concerne les prix de vente les plus élevés : les maisons les plus chères sont en Ile-de-France (340.400 euros), en PACA (261.000 euros) et en Champagne-Ardenne (250.000 euros), alors que les prix les plus bas se trouvent en Languedoc-Roussillon (161.100 euros), en Franche-Comté (170.900 euros) et en Bourgogne (177.500 euros).
Chute des permis de construire
A noter que le nombre de permis de construire de logements attribués en France a chuté de -26,1% entre février et avril par rapport à la même période l'année dernière. On ne sait pas, en revanche où en sont les mises en chantier de logements neufs : le ministère de l'Ecologie a annoncé que la publication de ces données étaient différées du fait de perturbations informatiques.
Un marché de l'immobilier en "entre-deux"

Les ventes s'effondrent en IdF (notaires)

notaires immeuble
notaires immeuble © MAP
Conséquence de la crise qui a touché le dernier trimestre 2008, les notaires ont observé un effondrement du volume des ventes au premier trimestre 2009 en IdF, atteignant -40%. Détails.
Selon l'étude établie par la Chambre des notaires de Paris publiée le 28 mai, les ventes totales de logements, anciens et neuf, ont connu une baisse de plus de 40% au premier trimestre 2009. Un chiffre jamais atteint depuis 1996 (date de création des bases de données notaires). La raison d'une telle chute ? "C'est la conséquence de la crise économique qui a touché la France au second semestre 2008, période qui a vu un effondrement des promesses de vente, entraînant une chute des actes notariés au premier trimestre 2009", a déclaré Jean-François Humbert, Président de la Chambre repris par l'AFP. Car en effet, les études de notaires ne portent que sur les actes accomplis (une promesse de vente mettant à peu près trois mois à se concrétiser, ndlr).
22.980 ventes ont ainsi eu lieu au premier trimestre 2009, contre 39.580 à la même période en 2008. Un mouvement "même si c'est à des degrés légèrement différents, tant sur le neuf que sur l'ancien, tant pour les appartements que pour les maisons, tant à Paris qu'en Petite ou Grande Couronne" explique l'étude.

Vers le dégel ?

En revanche, note-t-elle, les premiers chiffres d'avril témoignent "d'un certain dégel du marché et se traduisent par un léger redressement du nombre des ventes". Attention "sans constituer un véritable redressement de tendance." Parmi les signes de cette légère reprise, les notaires ont observé en premier lieu que les primo-accédants et les investisseurs reviennent, ne rencontrant pas
ville paris
ville paris © Kiko-MAP
 de problème de financement, "notamment au regard des prêts-relais". Le logement neuf est également porté par le dispositif Scellier concernant l'investissement locatif. Doublement du prêt à taux zéro, extension du Pass-Foncier renforce aussi le secteur des primo-accédants. Tout cela néanmoins ne permet pas de parler de reprise, explique les notaires : "Les transactions correspondant au noyau dur du marché immobilier, celle qui répondent aux besoins des classes moyennes franciliennes, et notamment des familles, restent encore à un niveau faible."

Et la baisse alors ?

Oui, il y a baisse, mais elle reste mesurée à Paris : "tous les secteurs du marché [en IdF] sont aujourd'hui concernés par la baisse des prix." Les indices Notaires-INSEE à Paris affichent ainsi -1% en rythme annuel et -2,1% pour le seul premier trimestre 2009. En Grande Couronne, la chute est plus franche, à -8%, tandis que la Petite Couronne s'affiche à -5%. Les maisons connaissent la plus forte baisse, -8,8% sur un an, les appartements diminuant de -2,9% en rythme annuel.
Quelles prévisions pour le marché ? "Nos projections tablent désormais sur un scénario de baisse des prix de 10% en 2009, le mouvement étant moins accentué à Paris (probablement 8%) en Petite Couronne (aux alentours de 9%), qu'en Grande Couronne (environ 12%)."

Incertitudes

Restent des "incertitudes" pour les notaires : quid de l'évolution de la situation économique au second trimestre et du climat de confiance des ménages ? Les vendeurs sont réticents à accepter une baisse et préfèrent retirer leurs biens du marché : "pourtant il est clair que les prix constatés dans les actes de ventes marquent désormais souvent un décrochement mais pas un effondrement par rapport au niveau atteint en 2008" explique l'étude. Et de tacler les autres baromètres qui annonceraient des hypothétiques effondrements des prix de 20 à 30%... "La très grande majorité des vendeurs potentiels est donc encore en mesure d'enregistrer une vraie plus-value." Pour les acheteurs, la conjoncture est elle-aussi favorable.
Quant au financement, "il est néanmoins essentiel que les banques adoptent une position moins restrictive quant aux conditions de prêt, répercutent davantage et plus rapidement la baisse décidée par la BCE et apportent une réponse plus compréhensive aux demandes des acquéreurs potentiels qui doivent revendre pour acheter."
P.P.
Les ventes s'effondrent en IdF (notaires)

Les taux des crédits immobiliers continuent de baisser

credit immobilier
credit immobilier © MAP
Les taux des crédits immobiliers ont à nouveau baissé en mai. Selon une étude d'Empruntis, leur recul atteint en moyenne de -0,1%, par rapport à avril.
Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont baissé en moyenne de 0,1% en mai par rapport à avril, soit une diminution des taux pour le septième mois consécutif, a indiqué le courtier en ligne Empruntis jeudi.
De leur côté, les taux fixes moyens des emprunts s'établissent en mai à 4,2% sur 15 ans et 4,3% sur 20 ans (contre 4,45% en avril), hors assurances.
Empruntis souligne que "les baisses enregistrées sont un peu plus importantes" que ce qu'il avait prévu car "ce décalage est lié notamment à l'offensive agressive de grands réseaux (bancaires, ndlr) qui ont renforcé leur position et confirment leur volonté de placer le crédit immobilier au centre de leur stratégie marketing".
Les taux des crédits immobiliers continuent de baisser
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