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Arnaques dans l'immobilier : la location en ligne de mire

Par P.P.
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le 12 décembre 2011
Dans son enquête parue la semaine dernière fondée sur de nombreux témoignages, l'Agence départementale d'information sur le logement de Paris (Adil 75) dresse un constat édifiant en matière de pratiques abusives, notamment en matière de location. Une enquête certes parisienne, mais qui permet d'alerter le public sur des abus malheureusement courants. Détails.
Alerte aux arnaques ! Après deux premiers états des lieux en 2004 et 2007, l'ADIL 75 relève encore dans son enquête 2011 parue le 8 décembre dernier, de nombreux abus en matière immobilière. L'agence, qui s'appuie sur l'ensemble des témoignages recueillis par ses services, a étudié trois secteurs : la location, l'accession à la propriété et la copropriété.
Et force est de constater que, profitant d'un contexte de marché plus que tendu, l'imagination des arnaqueurs ne faiblit pas, notamment en ce qui concerne la location. Profitant de la faiblesse des candidats, l'on voit ainsi se multiplier les abus dans ce secteur. Trois sont particulièrement recensés par l'Adil : "le mandat cash pour la réservation d'une location" - une nouveauté en type d'arnaque - "le traitement différencié de l'état des lieux en entrée et en sortie et la demande de frais supplémentaires souvent démesurés pour des prestations fournies".
Côté accession à la propriété, abus et dérives sont encore observés. Récurrents, ceux d'agents immobiliers qui demandent des honoraires indus lors de l'exercice du droit de préemption d'un locataire ; ou, encore, ceux concernant les ventes de logements neufs, comme les délais de livraison retardés sous un faux prétexte ou la présence au contrat d'une clause de tolérance de surface supérieure à 5% entre le logement commandé et celui livré. L'Adil voit également apparaître de nouvelles formes d'arnaques qui profitent de l'apparition de logements atypiques, comme les souplex.
La copropriété quant à elle donne régulièrement lieu à des "dérapages découlant des décisions prises en assemblée générale, ou d'interventions parfois trop volontaristes du conseil syndical" constate l'agence, qui nécessitent la vigilance des copropriétaires.
Quelles sont les arnaques les plus courantes constatées par l'Adil ? Comment s'en prémunir ? Tous les détails dans la suite de l'article, en pages suivantes.
Arnaques dans l'immobilier : la location en ligne de mire

La location : un nid à arnaques

louer location
louer location © Batiactu
A marché saturé, abus assurés ! Les escroqueries à la location ne manquent pas. Face aux pratiques abusives déjà connues, comme celles des marchands de liste, l'Adil observe l'apparition de nouveaux abus, très ingénieux.
Parmi eux, le mandat cash. Il profite du succès des sites de petites annonces type "Le bon coin". "Une annonce propose un logement spacieux, attractif, offert à la location à un prix défiant toute concurrence. Or le prétendu propriétaire demande d'adresser d'urgence la caution ou toute preuve de réservation sous forme d'un mandat cash, car habitant la province, il ne peut se déplacer" explique l'Adil. Une fois la somme envoyée (somme souvent conséquente de 300 à 800 €), le propriétaire comme le logement disparaissent, et la victime n'a aucun recours car il est impossible d'identifier le destinataire du mandat cash, souvent à l'étranger." Dit arnaqueur qui encoure une peine de 5 ans d'emprisonnement et 375.000€ d'amende. Attention aux annonces trop attractives !

Nouvelles pratiques

Dans les nouvelles pratiques abusives, l'Adil constate également une recrudescence d'abus autour de l'état des lieux : à l'entrée dans le logement, il est établi de manière très succincte tandis qu'à la sortie, il sera établi par une société extérieure de manière bien plus détaillée et qui fera "peu de tolérance à l'égard du locataire". Inutile de préciser que pour s'en prémunir, il faut faire très attention à l'établissement d'un état de lieux le plus précis possible à l'entrée dans le logement, dûment signé par les deux parties. "Une grille de vétusté définissant les modalités de prise en compte éventuelle de l'usure dans l'évaluation des réparations locatives pourrait être annexée, réduisant ainsi les litiges".
Troisième pratique nouvellement observée : les frais supplémentaires. Ciblés précédemment, la facturation de frais de relance ou d'envoi de quittances tendent à réduire. En revanche, l'on voit apparaître de nouvelles prestations indûment facturées comme l'établissement et l'envoi de l'attestation auprès de la CAF pour la perception de l'aide au logement.
A noter que l'agence observe toujours de nombreux abus concernant : la constitution du dossier de candidature à la location - des garanties excessives, souvent prohibées, demandées ; le refus de caution - l'établissement du contrat de location au nom des parents garantissant le paiement du loyer plutôt qu'au nom de l'étudiant, ce qui ouvre la possibilité pour le bailleur véreux de mettre fin au contrat facilement, sous le prétexte fallacieux d'une sous-location ; la tromperie sur la surface du logement ; l'évaluation surestimée des charges locatives.

Location meublée : attention aux abus !

L'Adil appelle enfin également à la vigilance les locataires de location meublée. Certains bailleurs friands de ce type de location avantageux en profitent pour rajouter des clauses se révélant abusives, comme celle fixant le loyer en fonction de la durée de location, "tout mois commencé est dû", le paiement d'avance du loyer sur un an, etc. Certaines de ces pratiques profitent d'un vide législatif dénoncé par l'Adil, qui demande notamment l'harmonisation avec la législation régissant les autres types de location dans certains cas précis.
La location : un nid à arnaques

Les abus en matière d'accession à la propriété

plan cuisine archi interieur
plan cuisine archi interieur © Jose Manuel Gelpi Diaz - FOTOLIA
Les pratiques abusives nouvelles dans ce secteur sont notamment dues là encore, à la pénurie de logements disponibles.
Certains propriétaires n'hésitent ainsi pas à proposer des logements à la vente qui n'en sont pas. Ainsi en est-il par exemple de certains logements atypiques. Et l'Adil de donner ainsi en exemple les souplex - logement comprenant un rez-de-chaussée et un sous-sol. Attention à bien vérifier que le sous-sol est véritablement habitable et qu'il est possible d'opérer la transformation soumise à déclaration préalable auprès de la mairie et à accord de la copropriété !
Parmi les autres arnaques, attention à celle pratiquées lors de l'exercice du droit de préemption du locataire qui fait toujours recette. "L'offre faite par l'agent immobilier au locataire titulaire du droit de préemption ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur, qui seule ouvre droit à la rémunération. La seule mise en oeuvre du droit de préemption ne justifie donc pas un droit à une commission", rappelle l'Adil.

Immobilier neuf

Concernant les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), l'agence attire l'attention des candidats sur l'importance de bien encadrer dans le contrat les conditions de réalisation de travaux supplémentaires afin qu'ils ne suscitent pas de frais supplémentaires et la clause de tolérance de surface - tolérance entre ce qui est stipulé au contrat et ce qui est effectivement réalisé, normalement établie entre 2 et 3% - qui ne doit jamais être supérieure à 5%.
Retrouvez l'ensemble de l'étude de l'Adil 75 et ses conseils en suivant ce lien.
Les abus en matière d'accession à la propriété
 
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