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Bail : résilier dans les délais

Par Marie Castets
,
le 29 septembre 2008
logement immobilier discrimination location
logement immobilier discrimination location © Karen Roach - FOTOLIA
On ne résilie pas un contrat de location comme on change de chaussures. Que l'on soit bailleur ou locataire, y mettre fin implique de respecter des délais, et un certain formalisme. Une réglementation qui varie néanmoins selon le contexte dans lequel se fait la rupture. Le point en cinq questions.
J'ai mis mon bien en location et je souhaiterais y mettre fin pour que mon enfant puisse y vivre. Ai-je le droit de donner congé à mon locataire avant la fin du bail ?
En principe, lorsque le bailleur souhaite donner congé à son locataire, il est tenu de le faire par écrit (lettre recommandé avec avis de réception), au moins six mois avant l'échéance du contrat. Mais encore faut-il que le motif soit "légitime et sérieux". C'est notamment le cas d'un propriétaire qui veut reprendre son logement pour y vivre ou y loger un parent proche. Dans ce cas, il faut alors notifier le congé au(x) locataire(s) qui disposent de six mois à compter de la réception du courrier pour vider les lieux. Attention, la lettre doit indiquer, sous peine de nullité, le motif du congé et en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire. Autres motifs légitimes et sérieux : les impayés de loyers, à condition d'avoir envoyé un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois.
Je veux vendre mon appartement mais j'ai un locataire à l'intérieur. Comment faire ?
C'est ce que l'on appelle le "congé pour vente". Dans ce cas, la situation est plus compliquée car le locataire est prioritaire pour acheter le logement. C'est pourquoi le bailleur doit indiquer dans sa lettre de congé (en recommandé avec avis de réception), outre le motif du congé, le prix et les conditions de vente du bien. A défaut, la résiliation du bail ne serait pas valable et il faudrait tout recommencer. Si le locataire n'accepte pas l'offre dans les deux mois, il devra quitter les lieux à l'issue des six mois de préavis (délai courant à partir de la notification du congé-vente). Dans le cas contraire, le contrat de location est prorogé jusqu'à la fin des six mois. Au-delà, si la vente n'a pas été réalisée, le locataire est tenu de rendre les clefs. Attention, quand le locataire en place a plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIC, il peut exiger le renouvellement du bail si aucune proposition de relogement ne lui a été faite. Cette règle ne concerne pas les propriétaires de plus de 60 ans et qui gagnent moins d'une fois et demie le SMIC.
Je souhaite résilier mon bail pour aller vivre dans un autre appartement. Comment dois-je prévenir le propriétaire de mon départ ?
Le locataire peut donner congé à son propriétaire à n'importe quel moment du bail, à condition de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier fait alors courir un délai de trois mois pendant lequel le locataire reste redevable du paiement des loyers et des charges, sauf si le bailleur a trouvé un autre locataire.
J'ai été muté par mon employeur et je vais devoir déménager dans une autre ville. Dois-je respecter le délai de préavis de trois mois ?
Non. Lorsque le locataire fait l'objet d'une mutation professionnelle, le délai de trois mois passe à un mois. Une règle qui s'applique aussi lorsque le locataire obtient un emploi suite à une période de chômage ou si c'est sa première expérience professionnelle, ou encore lorsqu'il perd son travail. A savoir : les personnes âgées de plus de 70 ans dont l'état de santé nécessite un changement de domicile tout comme les allocataires du RMI, bénéficient également d'un préavis d'un mois.
J'ai signé une location meublée et le contrat arrive à échéance. Quel délai faut-il respecter pour le résilier ?
La location meublée répond à une réglementation spécifique. En principe, le contrat est conclu pour un an. Le locataire peut y mettre fin à tout moment en respectant un délai d'un mois. Le propriétaire quand à lui est tenu de respecter un préavis de trois mois minimum avant l'échéance du bail. A défaut, le contrat est reconduit automatiquement pour une année supplémentaire. Attention : les locations meublées consenties à des étudiants peuvent être limitées à 9 mois. Dans ce cas, le contrat prend fin à l'issue des 9 mois.
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