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Détail des rapports entre vendeur et acquéreur

le 5 février 2007
Vendeur-acquéreur
Vendeur-acquéreur © fotko-FOTOLIA
Quand serez-vous vraiment copropriétaire ? Qui doit prendre les travaux en charge au moment de la vente ? Focus sur les rapports entre le vendeur et l'acquéreur.
À partir de quand est-on officiellement copropriétaire ?
Il doit être rappelé que dans le cadre d'une vente, l'acquéreur n'accède à la qualité de copropriétaire dans ses rapports avec le syndicat, uniquement à compter de la réception par le syndic de la notification du transfert de propriété.
Cette règle fondamentale est fixée par l'Art. 6 du décret du 17 mars 1967.
Cette notification, outre qu'elle a pour effet de rendre la vente opposable au syndicat, permet notamment à l'acquéreur d'être convoqué, et de participer aux assemblées générales, et le rend ne l'oublions pas destinataire et débiteur des charges.
La question de la répartition des charges entre vendeur et acquéreur
D'une manière assez fréquente, les tribunaux sont saisis de litiges concernant la répartition des charges entre vendeur et acquéreur, lors de la vente de lots de copropriété.
Le décret du 27 mai 2004, pris en application de la loi SRU du 13 décembre 2000, a posé des règles précises qui sont principalement fixées dans les dispositions de l'Art. 6-2 du décret, qui prévoient :
"À l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1. le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du 3ème alinéa de l'Art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2. le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3. le trop ou moins perçu sur provision, révélé par l'approbation des comptes, et porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. "
En tout premier lieu, le paiement des charges incombe principalement à celui qui est propriétaire à la date d'exigibilité de la provision.
Comme nous l'avons vu précédemment, la qualité de copropriétaire dépend de la notification préalable au syndic, de la vente.
Ensuite, le nouvel Art. 6-2 du décret a mis fin à la pratique courante du compte prorata temporis, dans la mesure où la mutation entraîne l'arrêt des comptes, et les conséquences suivantes :
- incombe au vendeur la charge de régler les appels de fonds réclamés par le syndic et ceux votés par l'Assemblée Générale avant la notification de la mutation au syndic
- l'acquéreur aura pour obligation quant à lui, de répondre aux appels de fonds qui seront effectués postérieurement à la notification de la vente au syndic.
Le cas épineux de la charge des travaux hors budget prévisionnel
Ce type de situation donne lieu à de fréquents conflits. La Cour de Cassation, annonçant d'ailleurs le décret, a tranché définitivement la question en posant comme principe que le débiteur des charges est celui qui figure comme copropriétaire au moment de leur date d'exigibilité.
L'inopposabilité des clauses spécifiques entre vendeur et acquéreur dans les actes de vente
En outre, il est important de rappeler que l'Art. 6-3 du décret du 17 mars 1967 prévoit que toute convention contraire aux dispositions de l'Art. 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux.
Ce type de convention présente surtout un intérêt dans l'hypothèse de la répartition de travaux votés, mais non encore exigibles à la date de la signature des actes.
Les parties disposent toujours de la faculté d'aménager des conventions spécifiques qui dérogent aux règles de répartition posées par le décret. Cependant, ce type de convention est inopposable au syndicat, qui se trouve donc en droit d'exiger paiement de la provision à celui qui se trouve copropriétaire au moment de son envoi, ou bien de son exigibilité.
Article réalisé par :
Maître Ludovic REVERT-CHERQUI
Avocat à la Cour
43 boulevard Haussmann - 75009 Paris
Tel : 01.45.48.26.22 - fax: 01.45.48.06.86
Détail des rapports entre vendeur et acquéreur
 
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