Vendre un bien immobilier : les grandes étapes

Ici, il n'est pas question de s'interroger sur le marché immobilier, mais surtout de faire attention à la plus-value immobilière. Si vous êtes redevable de celle-ci, Pierre Lemée, notaire à Pont-l'Evêque, conseille de plutôt « signer après une date anniversaire qu'avant ». En effet, le régime des plus-values imposables fonctionne de manière dégressive. La plus-value s'entend ici comme l'augmentation de la valeur du bien lors de la vente. Cette différence est imposable à titre de revenu, sauf exonérations prévues par la loi (l'impôt ne s'applique pas notamment lorsqu'il s'agit de la résidence principale). Doivent ainsi être reversés à l'Etat environ 27% sur cette différence. Mais un abattement de 10% s'applique à partir de la cinquième année et au bout de quinze ans, elle n'est plus imposable.

En vous référant au prix auquel vous l'avez acheté, vous avez une idée du prix que vous souhaiteriez obtenir lors de la vente de votre bien : plus cher ! Surtout si vous avez dans l'idée d'acquérir autre chose. Mais il convient de vous renseigner sur les prix pratiqués, au risque soit de ne pas arriver à vendre, soit de vendre à perte. Plusieurs facteurs entrent en compte : la surface du bien, son agencement, sa localisation mais aussi l'état du marché immobilier... Les professionnels, agences comme notaires, ont des bases de données complètes et renouvelées qui permettent, soit d'envisager une fourchette, soit de confier l'évaluation à un expert. Plusieurs outils sur internet permettent aussi de se faire une idée. Vous pouvez également faire votre propre enquête, à partir des ventes réalisées dans votre quartier ou des articles de conjoncture dans la presse. Mais passer par un professionnel, au moins pour cette étape, limite les risques. D'autant plus que beaucoup proposent des évaluations gratuites ! Qui n'obligent en rien à faire appel à eux pour la suite : faites-vous conseiller par plusieurs agences pour déterminer une fourchette de prix moyen. Attention : n'oubliez pas d'effectuer les diagnostics immobiliers. Ils doivent être réalisés avant tout compromis de vente, sous peine de voir sa responsabilité engagée en cas de vice caché (pour en savoir plus sur les diagnostics immobiliers, cliquez ici).

Plusieurs circuits sont possibles. La petite-annonce reste un des moyens le plus répandu. Depuis le développement d'Internet, celle déposée à la boulangerie fait moins recette ! Se lancer tout seul dans la recherche de son acheteur est toujours possible, mais il faut penser également au prix. Le coût de publication d'une annonce se calcule en fonction des journaux choisis et des services attachés (durée de publication, reprise sur internet, etc.). De même que le dépôt sur un site internet dédié. Les professionnels de l'immobilier l'ont bien compris et ont beaucoup investi dans la Toile. Depuis la fin 2006, certains réseaux d'agences immobilières se sont aussi regroupés pour former le Fichier Français Immobilier des Professionnels Le principe est que votre bien est mis en vente sur un réseau commun en mandat exclusif, multipliant vos chances de trouver un acheteur, sans avoir à passer par plusieurs agences (vous pouvez vous renseigner sur la présence de ce réseau dans votre région sur www.ffip.com). Il reste que recourir à un professionnel pour vendre son bien, agence ou notaire, permet d'avoir un cadre souvent plus rassurant pour être sûr de ne rien oublier.

Si vous avez recours à un agent immobilier ou un notaire, le mandat écrit est obligatoire. Avec lui, vous donnez tout pouvoir au professionnel pour qu'il propose votre bien à la vente, en fasse la publicité et vous propose des acheteurs potentiels. Cela lui permet également de pouvoir toucher une commission sur la vente, qui sera comprise dans le prix définitif et donc à la charge de l'acquéreur (entre 5 et 10 % du prix). Signer un mandat simple permet de multiplier les annonces dans différentes agences. Il doit en être précisée la durée sous peine de nullité. Le mandat exclusif confie entièrement la vente à l'agent : si vous trouvez un acheteur par vos propres moyens, la commission devra quand même lui être versée. Dans ce cas, l'irrévocabilité du mandat ne peut dépasser 3 mois. Vous pouvez ensuite y mettre fin par lettre recommandée avec accusé de réception. Attention : en cas de renonciation à la vente au dernier moment, alors que le processus auprès d'un acheteur est bien avancé, l'agent pourra vous demander une compensation.

Vous avez trouvé acheteur : vous devez passer devant un notaire pour signer un compromis de vente. Ce dernier comprend souvent des conditions suspensives, comme l'obtention d'un prêt bancaire par l'acheteur. L'avant-contrat peut également prendre la forme d'une promesse d'achat (procédure rarement utilisée qui engage l'acheteur sur une période donnée), ou d'une promesse unilatérale de vente (par laquelle le vendeur immobilise son bien en faveur du signataire durant une courte période moyennant indemnisation). A cette étape, la possibilité de demander une indemnité pour immobilisation est importante : si l'acheteur renonce malgré la réalisation des conditions suspensives, il devra vous verser 10% d'indemnités. Le résultat des diagnostics techniques doit être mis en annexe du compromis. Le délai entre cet avant-contrat et la signature de l'acte authentique définitif de vente permet la mise en ordre des documents nécessaires, comme la levée d'hypothèque le cas échéant ou encore la non-préemption du bien par la mairie. Et bien sûr pour que l'acheteur réunisse les fonds.

La transmission de l'acte de propriété s'effectue lors de la signature de l'acte authentique - appelé ainsi car passé devant notaire. La procédure est simple : il suffit de se munir de sa carte d'identité. Le reste est contenu dans l'avant-contrat. Avant la signature, il sera procédé à la lecture complète de l'acte de vente. C'est le dernier moment pour s'assurer que tout est bon ! Signez et il ne vous reste plus qu'à remettre les clés ! A savoir : quel que soit le type d'avant-contrat ou de contrat choisi, l'acheteur a légalement 7 jours de réflexion ou de rétractation, en fonction de la nature du document signé.