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Documents à recueillir et à examiner avant d'acheter en copropriété

le 5 février 2007
Documents
Documents © Emilia-Stasiak-FOTOLIA
D'une manière générale, il est souhaitable avant de s'engager dans l'acquisition d'un bien en copropriété et de préférence avant la signature de tout avant-contrat, de se procurer et d'examiner de manière circonstanciée toute une série de documents.
Le règlement de copropriété de l'immeuble et ses éventuels modificatifs
Ce document qui constitue la charte fondamentale de fonctionnement de l'immeuble, permet d'une manière assez rapide :
-de vérifier la concordance entre la définition du lot dont l'acquisition est projetée et ce qui a été montré pendant les visites, de prendre connaissance de la destination de l'immeuble (strictement bourgeois, permettant l'exercice de professions libérales, avec commerces…)
- de connaître précisément la quote-part des parties communes attachées au lot, de détecter la présence ou non d'anomalies liées notamment à une répartition des charges inéquitable etc…

L'examen des trois derniers procès-verbaux d'assemblées générales

Ces documents permettent également de disposer d'une vue d'ensemble sur la vie de la copropriété, le niveau d'entretien de l'immeuble et des parties communes, de déterminer ainsi les travaux déjà réalisés ou qui doivent être effectués au titre du ravalement, de la toiture, remplacement des canalisations, etc…dont la charge financière peut être lourde, et doit être en tous les cas budgétée.
En outre, l'examen des procès-verbaux d'assemblées générales peut permettre à certains égards, au candidat de déterminer si la copropriété est aux prises ou non avec des impayés en matières de charges, voire d'être informé d'éventuels contentieux pouvant également être à l'origine d'une incertitude financière.

Le carnet d'entretien de l'immeuble

Instauré par la loi SRU du 13 décembre 2000 et obligatoire depuis le 1er juin 2001, il peut également utilement renseigner tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété sur l'état général de l'immeuble et les travaux qui doivent y être entrepris. Le décret du 27 mai 2004 précise que l'obligation de communiquer le carnet d'entretien incombe au propriétaire vendeur lorsque l'acquéreur le lui demande, lequel vendeur pourra réclamer une copie de ce document à ses frais au syndic.

Informations sur les comptes de la copropriété

Il est fortement conseillé de se renseigner auprès du syndic, sur le montant des provisions, sur le budget prévisionnel, et l'éventuelle existence de travaux projetés concernant les parties communes (exemple: ravalement). Cette dernière information vous permettra le cas échéant de « négocier » les conditions de la vente avec votre vendeur.
Le syndic a pour obligation d'établir, sur demande du notaire, un état financier qui regroupe ce type de données, document qui souvent sera établi ultérieurement.
Concernant la situation financière du syndicat, le rapide examen de l'état des dettes et des créances révélera ou non l'existence de mauvais payeurs dans l'immeuble. Ne surtout pas oublier en effet qu'avant pour le syndicat de recouvrer sa créance, les copropriétaires devront dans l'intervalle, combler les déficits !
Article réalisé par :
Maître Ludovic REVERT-CHERQUI
Avocat à la Cour
43 boulevard Haussmann - 75009 Paris
Tel : 01.45.48.26.22 - fax: 01.45.48.06.86
Documents à recueillir et à examiner avant d'acheter en copropriété
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