La propriété emphytéotique ou comment devenir propriétaire à durée limitée

Acheter sa résidence principale, un rêve qui devient de plus en plus inaccessible par les temps qui courent. De nouvelles solutions apparaissent sur le marché. Maison à part s'est intéressé à l'une d'entre elle : Neoproprio. Fondée par Xavier Lépine et Olivier Ramé, la Société des Nouveaux Propriétaires s'est fixée pour mission de faciliter l'accès à la propriété. Son offre commerciale, baptisée Neoproprio, consiste en une solution qui associent les banques prêteuses, les investisseurs financiers et les promoteurs pour un accès à la propriété complet, mais limité dans le temps. C'est le principe de l'emphytéose.

Qu'est-ce que l'emphytéose ?

Dans les faits, rien de nouveau sous le soleil. Le bail emphytéotique ou emphytéose existe déjà dans le cadre de la location d'un bien. Il s'agit d'un bail de très longue durée, conclu entre deux parties pour une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans. Le locataire dispose de droits plus étendus que dans le cadre d'un bail traditionnel. Il peut par exemple engager des modifications ou constructions améliorant le bien et dispose du droit de l'hypothéquer ou de le sous-louer. Le locataire paye une redevance au propriétaire, appelée canon emphytéotique, mais celle-ci est souvent symbolique. Il doit en revanche s'astreindre à certaines obligations. Il est ainsi redevable de l'ensemble des charges et des grosses réparations. Il s'engage aussi à ne pas détériorer le bien et est redevable de la taxe foncière comme n'importe quel propriétaire. Au terme du contrat, le propriétaire récupère la pleine propriété de son bien, y compris des constructions éventuellement réalisées par le locataire durant la durée du bail.

Propriétaire à durée limitée

Adapter ce type de bail de location à l'accession à la propriété, c'est l'idée de Neoproprio, qui propose un contrat de propriété classique mais limité dans le temps, en l'espèce limité sur 25 ans. Le bail emphytéotique n'est plus, dans ce cas de figure, destinée à de la location, mais à un accès à la propriété. Acheter une propriété limitée dans le temps permettrait aux acquéreurs de faire une économie de 25 à 35% à celle de l'achat classique d'un bien immobilier. "Cela vaut à la fois pour le montant de l'apport nécessaire, et pour les mensualités à rembourser à la banque", précise Néoproprio dans un manifeste publié sur son site. Dans les faits, comment ça marche ? Tout d'abord, une foncière intervient et achète le bien qu'elle revend immédiatement à un particulier, à un prix plus bas, dans le cadre d'un bail emphytéotique d'une durée de 25 ans. Le particulier emprunte ainsi une somme moins importante et a donc plus de chance de voir sa demande de prêt acceptée ; d'autant plus que Neoproprio travaille avec des banques partenaires. Son crédit obtenu, l'acquéreur devient propriétaire pour une durée de 25 ans. Neoproprio donnerait donc la possibilité d'acheter plus facilement, plus grand, et où l'on veut. Tout en ayant la certitude d'épargner et de se constituer un patrimoine plus que si l'on reste locataire.

Une flexibilité qui pourrait faire des émules

"Pour un coût comparable à un loyer, l'acquéreur épargne en effet, mécaniquement, 20 à 30% de l'ensemble des paiements cumulés sur toute la période d'habitation", estime Néoproprio et précise aussi "Afin de faciliter la mobilité des neopropriétaires, le contrat Neoproprio garantit le rachat du bien à un prix convenu d'avance ; un prix qui sera bonifié en cas de hausse de la valeur du bien, mais qui reste garanti en cas de baisse. Ainsi, l'acquéreur peut sortir du dispositif et revendre son bien à tout moment, tout comme il peut - quand il le souhaite - s'acquitter de la quote-part de pleine propriété qui lui manque."